蔡志忠论香港地产(三)(2012年度)

 

[编者按]

    蔡志忠,赤湖村人。年轻时随家人移居香港,于1990年创办亚洲地产代理有限公司,经营地产中介业务。他不但是顶尖的物业销售高手,更是资深物业投资者,历尽廿载物业市场的风云变幻,拥有多年地产投资的丰富经验。蔡志忠眼光准绝,投资获利无数。现坐拥大量物业,包括住宅和工商铺等,市值数以亿计。在地产界,无人不知,是丰田蔡氏族人中在港事业最为成功的佼佼者。他不但事业有成,而且热心公益,出任多个商会和社团要职,积极参与公众事务,慷概捐输,回馈社会。

    蔡志忠是香港地产专栏作家,他对香港房地产走势在不同时期的观点和看法,向为业界所倚重。而他在文章中的精辟论述,已大大地超越了房地产这个范畴,无论在政治、经济、民生等方面都有着独到的见解,广为社会人士凝目注视。他文笔细腻流畅,朴实无华,这得益于曾任职中文老师的深厚文学功底。

风云变幻2012 投资首选店铺(201214

    送走了喧闹争吵的2011年,迎来了风起云涌的2012年。未来的香港充满挑战,欧美经济不稳,势将拖累本港,而中央领导接班换届、港府改朝换代和立法会选举等,今年将会是风云变幻的一年!

  去年的香港在争拗不断中结束,正如港澳办主任王光亚所指,房屋问题已演化成政治问题,政府屈服于少数反对地产霸权的抗议声音,连续推出多项遏抑楼市措施,招式之多连地产界人士也记不清,而最刻骨铭心的、也是最令楼市致命的一招,当然就是「额外印花税」。

  「额外印花税」的推出,碰上欧债危机的来临,使去年香港楼市先甜后苦。在通胀急升加风四起的环境下,上半年小业主庆幸手持物业得以保值,好彩懂得投资「砖头」以免银纸缩水,可下半年楼市却出现极大变化,种种不利因素使物业成交跌至低于「沙士」期间,楼价亦由上升轨道急转向下,新楼市场发展商销售策略奇招出百,勉强还可保持原有优势,可怜那些无助的二手小业主,如要急于套现卖楼谈何容易,即使侥幸卖得出,也要大幅减价才行。从报章杂志报导,不难看到近期转售的物业买卖中,出现不少亏损的成交个案。

铺位受惠自由行 价租齐升

  踏入2012年,面对这样一个不稳定的政治和经济环境,香港楼市可说是内忧外患,几乎没有人看好2012年,专家评论均指住宅楼价将会下跌10%15%,买卖成交量亦将跌至近年新低。从事地产方面的人士和众多小业主们,必须认清目前楼市形势,尽早作出适当部署,以免招致不必要的损失。

    楼价下跌或许未必是人所共识,然而通胀急增却是众所周知。新年伊始,电费、铺租、物价等马上要加,物品消费继续上涨,令普罗市民最感头痛。加上环球经济不景,欧美量化寛松政策势在必行,港元将进一步贬值,面对如此境况,港人处于劣势之中,买楼投资怕价格下跌,购买股票、债券或外币又怕风险高,总不能白白看着银纸一直在缩水,那么应该如何是好?

  笔者认为还是应该投资在物业上,当然不是住宅市场,而是要投资在没有受「额外印花税」影响的工商铺市场。其中尤以店铺为首选,经济前景不明朗,工业楼和写字楼租金有下调趋势,相反在自由行高消费的带动下,商铺租金却进一步上升,铺位价格也随之上扬,因此投资店铺自然就胜算较高。

  香港是一块福地,对比世界各地经历战争、海啸和水灾等,我们应学懂珍惜,活在当下。喜见报导指港人「幸福指数」有所回升,在此祝各位读者新年进步,投资有道!

经济愈发达 贫富愈悬殊(2012111

    香港是一个盛产富豪的地方,从今年《福布斯》公布的香港40富豪榜里,又出现了多个新的面孔。香港也是一个传奇的城市,这里有太多努力成功的故事,百万富翁的比例更是世界之冠。

  在多劳多得的资本主义社会,越是发达的国家和地区,贫富之间的差距便愈大。有人说香港的贫富悬殊扩大,是源于贫穷人口的不断增加,对此笔者并不同意,相反香港的有钱人愈来愈多,财富的比例名列世界前茅,而贫困家庭肯定比十几二十年前少。

港穷人福利多 不算最困苦

  香港人对富裕的定义较清晰了解,可是对贫穷的理解却有所偏差,看见别人越来越富有时,就觉得自己越来越贫穷,其实这是心魔作崇而已。所谓香港的最贫穷人士,无非就是没有工作或领取综援的人士,他们有公屋住、有综援金拿、有免费医疗和免费教育,还有各项津贴和关爱基金等,坦白说,他们并不算最困苦。

  相比起其他国家,香港的贫穷人士或许已是中产阶层,不单如此,有众多议员政客为了选票,还会努力地为他们争取更多的福利,可以肯定,无论经济是好是坏,他们的待遇一定是有加无减,有这样的「铁饭碗」,难怪有这么多内地同胞喜欢来香港定居,同胞们宁愿放弃他们的中产生活,也要移民来港做基层的贫困人士。

  部份人常大声疾呼打倒地产霸权,认定楼价高企制造财富不均,使拥有物业者和没有楼者的身家距离愈拉愈远,同时也觉得香港有太多不公平和不公义的事情,让他们生活在不满和痛苦之中。于是,整个社会似乎有了共识,就是要反对金融和地产霸权,要反对贫富悬殊和不公不义。

豪宅价升 中小型楼愈低迷

  为了打倒高昂楼价,也为了缩窄贫富差距,有特首候选人提倡兴建「港人港地」楼房,即是盖一些只供香港人买卖的楼房,原意是想杜绝外地客炒贵中小型楼宇,让更多港人可以轻松上车。实际上却是在加大贫富之间的距离。

  何以见得?大家想想,现今中高价物业和豪宅动不动卖23万一平方尺,而新界或偏远地区一些楼价只售23千元,差距非常大,也造成财富严重不均衡。政府措施理应打压高价豪宅的价格,多推此类型的土地供应市场才正确,可是却偏偏大量兴建中小型的限量和限价楼,还有居屋、置安心等等,这样的政策分明是偏离现实,资源严重错配,使豪宅价格越升越高,中小型楼价却越来越低迷,从而也加大了香港的贫富悬殊。

  要论世界上最财富平均和公平公正的国家,可能并不是大家向往的地方,在哪里?就是在北韩和古巴,这些正义均富的共产国家,没有贫富悬殊,没有怨恨嫉妒,更没有争拗反抗,国民都一样纯洁爱国,一起共享贫穷。各位读者认为他们真正快乐吗?

港台两地竞选政纲 应以繁荣稳定为重(1012118

    正如大众舆论所料,马英九顺利赢得台湾大选,马英九成功连任总统,意味着其主张的「九二共识」受到台湾民众的支持,也显示台湾人民追求和平稳定和经济繁荣的决心。

  另一边厢,主张「台湾共识」的蔡英文承认落败,这也说明其提倡的地域观念和独立自主的构想,并没有得到大多数台湾选民的认同。

  值得一赞的是,落选的蔡英文表现出她的泱泱大度,在祝贺马英九连任总统时,她希望马总统要倾听人民的声音,不要辜负人民的期望。在辞任民进党主席时,蔡英文没有声泪俱下的控诉,反而冷静地呼吁支持者坚持理想,所表现出来的坚强意志令人肃然起敬:「你可以哭泣,但不要泄气;你可以悲伤,但不要放弃。」坚韧温柔的女性声音,打动了所有人。

  这次台湾选举,没有抹黑和攻击,没有枪声与冲突,也没有贿选及黑金,是历届以来最典型的君子之争,由此证明,台湾人民成熟了,充分体现出理性民主的真谛。不知道是否风水真的会轮流转,以前自认文明的香港人常耻笑在台湾的选举或者议会里,总会出现争拗打斗事件,如今却在他们理性和平的总统大选中,看到来自香港议员的粗暴伤人案件,这是否很讽刺?

  台湾的双英之争已尘埃落定,无独有隅,香港同样的双英决战正刚刚开始。今年两岸三地都要进行换届,台湾大选先作了好榜样,理性有序的选举过程,繁荣稳定的经济措施,是现今世界的主流方向,两位香港特首候选人可会有所启示?

楼价大跌 港人无好日子过

    综观香港两位候选人的竞选政纲,在房屋问题上着墨最多,一个提倡每年盖3.5万公屋,另一个建议缩短上楼时间;一个发表「港人港地」政策,另一个要兴建年轻单身公寓。林林总总的房屋政策建议,多得令人眼花撩乱,仿佛香港问题就只有房屋问题,两位英哥似乎都有一个伟大的愿望,就是马上要让香港人人有屋住,要大量增加私楼、公屋和资助房屋供应,兴建广厦千万间,为人民谋福祉。写到这里,笔者不禁想起美国总统奥巴马和前任特首董建华,一个曾经用动听的演辞感动了美国人民,另一个也曾以善良的爱心给香港蜗居一族带来希望。

  对于双英竞选主打房屋政策,笔者不大认同,打倒住宅楼价对香港经济未必是好事,百万小业主及其家人的选票也不一定会属于你,历史证明楼价大跌时,香港人从没有好日子过。因此作为候选人,必须以台湾大选为鉴,政纲务必以繁荣稳定和搞好经济为大前提,抓住中国经济起飞的机遇,大量发展旅游、零售和金融等行业,兴建多些写字楼、酒店和医院等设施,引进更多的外来资金和专业人才。这样香港经济才会更加向前迈进,特首候选人亦会更得到选委和市民的支持。

地产代理业 从未如此惊恐(101221

    特首曾荫权在出席世界经济论坛时,再次评论欧债危机,表示从政40年来,「从未像现时般对世界经济深感惊恐」。

  外围因素对香港楼市有多大影响,尚且难以评估,可是经济前景不稳加上众多遏抑楼价措施,却使地产代理行业叫苦连天,笔者从事地产行业超过20年来,觉得也「从没有像今天对地产代理行业如此害怕」。

  物业代理是受歧视的行业,他们的社会地位向来是较低的,尽管在政府严厉的监管下,近年来行业的专业水平已有了明显提高,物业买卖的透明度也非常清晰,然而仍很难得到外界的认同。最近几个月市道急转向下,二手物业市场步入寒冬,每月成交量仅介乎3,0004,000宗之间,跟以往每月平均有8,0009,000宗相比,简直是天壤之别,如此低的成交量,怎能养活3万多名地产代理?

  面对这般困境,有地产代理商会联合刊登全版报章广告,呼吁当局取消额外印花税「SSD」政策,然而雷声大雨点小,很明显成效不彰。不仅是政府不会检讨「SSD」,就连社会上的声音也认为政策不应朝令夕改,完全漠视地产代理处于水深火热之中,更遑论会对他们寄予同情。

冀寛按揭成数

  那么究竟地产从业员要捱到何时,才可见到曙光?答案是不知道。坦白讲,笔者也从未如此恐慌过。众所周知,除了经济前景会影响楼市外,政府的政策也严重干预了楼市,SSD不仅侵占了私有产权,也打击了市场运作的效率,直接砸烂了地产代理及相关行业的饭碗,另一方面,银行苛刻的按揭成数亦阻碍了买楼者和换楼者的步伐。因此淡静的二手物业市场,将会维持一段漫长的时间,即使外围经济稍有好转,但是在「SSD」的捆绑之下,成交量仍然难有突破性增长。

此外,基于政治因素,要经过立法程序来取消「SSD」政策,短期内似乎非常渺茫。但如果改为争取放寛银行按揭成数,则可能较为实际,只要金管局放寛指引,文件一出马上可以改变,社会上的反对声音肯定较少,现今楼价已有一定跌幅,此时放寛按揭措施,恢复买楼和换楼链,更能切合大众需要。

  不过,即使放寛银行按揭政策,二手成交量也只会有轻微增加而已,各位地产代理朋友不要抱有太大期望,除非成功取消「SSD」措施,否则前景仍然是一片暗淡。说了这么多负面观点,心情有些惆怅。还好龙年伊始,带来了首个好消息,就是美国联储局公布:维持低利率至2014年底!

应否放宽楼市措施?(101228

    今年财政预算案,政府豪派800亿,对中产及中小企最为受惠,终于给了中产一个交代。中产阶层对社会贡献良多,但长期受到政策离弃,多年来累积不少怨气,这次总算可得到舒缓。

  预算案内的房屋政策着墨较少,意味着打压楼市措施暂时不会放松,虽说已在笔者预料之内,但难免也有些失望。现今香港楼市一潭死水,尤其二手楼市场更达冰河时期,严重影响买家和业主的正常买楼与换楼活动,也严重打击相关行业从业员的生计,情况已到了刻不容缓的地步,为何政府和社会各界仍然视若无睹?

楼价下跌10% 实际蚀20%

  楼价于去年底下调了约5%8%,有学者认为短期内再调整10%属于大众乐见的幅度,因此政府不应因外围经济情况转差,而采取「逆周期」的相应措施,即放宽额外印花税和按揭成数来救市。对此看法笔者有所保留,观目前楼市,除了成交萎缩之外,楼价也有明显跌幅,近期已出现众多低价或蚀让的成交个案,假如楼价蚀让10%,加上其他相关费用,起码亏损达20%以上,故此楼市表面上看似乎没有大碍,其实是暗藏内伤,情况就像一个正常人生病了,他认为是小事不肯求医,结果愈来愈恶化,甚至引起其他严重的并发症,最终生命也会受到威胁。

  以现在楼市的走势来看,今年第一季楼价将会有更明显的调整,由于政府土地注册处登记的成交个案滞后出现,因此大家将要在4月下笋才可以看到1月至3月份的真实成交,到时便知道楼市已大病来临。估计届时楼价跌幅累积达15%左右,这样的一个幅度,相信当局和反高楼价者应该满意了吧。在现今银纸贬值和通货膨胀的年代,楼价反而大幅下调的话,对香港百万小业主来说,肯定不是好事,历史经验也告诉我们,香港楼价大跌时,港人的日子并不好过。

    那么目前是否应该放宽楼市政策?各界意见不一。笔者认为问题的关键是在于措施放宽了,会出现什么样的结果。坊间大都觉得政策一放松,楼价就会再次飙升,炒家就会立即重临,其实这种想法并不对,也不切实际,众所周知,外围经济不稳,香港中小企业面临的困难重重,连内地的民间企业也受到银根收紧影响,这些都是香港楼市的主要买家,他们买楼意欲极低,就算没有遏抑楼市措施,他们对置业之事并不一定有太大兴趣,所谓要「顾掂自己饭碗先」,在这情况下,如何会让楼价大升?炒家还敢入市吗?

若不放宽 负资产时代或重临

  然而,如果楼市政策一天不放宽,楼价将会一直寻底,要下跌多少还是未知之数,希望大量负资产和银主盘的时代别再重临。面对严重萎缩的物业交易市场,一众住宅物业代理不断要求当局取消SSD是正常的行为,至于从事工商铺的地产从业员和投资者们,为何会不反对?是因为SSD针对的只是住宅物业,工商铺并没有受捆绑,相反资金更会进一步流向商铺市场!

《百年经验话楼市》正式登场(1012215

    小时候,喜欢阅读和写作,梦想将来能成为一个作家,只需要一枝笔,就可以天马行空,扮演人生不同的角色。

  长大后,为了生活奔波劳碌,儿时的梦想在繁华的都市里逐渐消失,换来的是年轻人拥有的理想,愿意以一双手,努力去打拼,开创事业的另一片天空。

楼市也有七年之痒?

  那些年,香港楼市起伏不定,从1990年至1997年的升市,到1997年至2004年的跌市,再回到2004年至2011年总体上的升市,从这些循环看来,楼市似乎也有七年之痒,那么接着2011年到2018年,难道又会是另一个迷失的周期?

  这些年,把促成买卖交易的重任交予同事,从辛勤的地产代理人转变为轻松的物业投资者,也从服务他人的卑职变成了受人招呼的贵客,过程中学懂了一点投资之道,事业总算略有成绩,虽然放弃了儿时的梦想,但距离理想目标不是很远。

  今天,《香港经济日报》与《香港专业地产顾问商会》为笔者实现了梦想,合作出版了《百年经验话楼市》这本书,由几位地产专家联合精心着作。对于本人来说,这也许就是梦想和理想的结合。

汇聚地产投资智慧

  集合五位中型企业家的独特见解,汇聚百年地产投资的经验智慧,《百年经验话楼市》包含了众多作者面对金融海啸的心路历程。内容非常广泛,包括有几个重要章节,如:投资哲学、论尽房策、楼市动态、代理生涯、商铺投资和国际视野等等。

  作者分别是祥益地产汪敦敬、世纪21奇丰物业李峻铭、世纪21(将军澳)邝志辉、世纪21富山柯兴捷和小弟,以上几位仁兄均是资深地产专家,纵横物业代理界多年,长期以来享负盛名,相信不会让读者失望。

  引用书中的结语与各位共勉,「一盏灯能照亮一个房间,五盏灯使全屋一片光明。愿你在这本书中,可找到正确的人生哲理,让懂得物业投资的人生变得更加轻松、愉快和健康。」

楼价升与跌 还看整体经济(1012222

    香港的特首选举是一出好戏或是闹剧,暂且不去评论,现在有新的候选人加入战团,剧情随时会改写。楼市的走势跟特首的选举有时候很相似,结果也随时出现变数。

  楼市经过半年多的淡静期,楼价有了5%8%的下调。正当一众专家还在评估今年仍会有10%15%跌幅的时候,近两个星期,却戏剧性地突然回勇,出现了小阳春,一二手市场皆大收旺场,多个屋苑成交量均录得倍数增长,笋盘立即被争先恐后的买家抢购一空。

  这是累积多时的购买力在释放,也是在利率长期低迷下,人们憧憬银根很快放松的表现,然而这个小阳春能持续多久,楼价会否立刻止跌回升,仍是很难估计。笔者认为,在额外印花税(SSD)的捆绑之下,成交量的多少跟楼价的升跌未必成正比。当楼价上升时,成交量可能反而会减少,这点代理朋友必须留意,因为直接影响他们的生计。

笋盘消化后 市况归平静

  市场上的笋盘被消化后,剩下来的自然是一批较为贵价的楼盘,没有炒家的市场,放盘量便愈来愈少,即使有部份买家肯追价,高价成交个案也只是零星出现,在卖盘供应短缺的情况下,成交量便会重回平静之时,楼价是有所回升,但成交宗数却会大幅减少,相信这种情况,在未来一两个月后就会出现,地产代理必须认清形势,所谓「好天斩埋落雨柴」,市道好时要全力抢占市场,否则可能一两个月后,又要「勒紧裤头」了。

    有些人常觉得楼价升得太高,就应该要下跌,让自己可以上车买楼才合理,如果他上不了车,楼价便是太高,于是对政府的干预楼市政策便十分赞成,当发觉楼价在众多负面消息之下,只跌5%8%,便又内心不忿,总是认为楼市受人操控。其实楼价升与跌的关键在哪里?是取决于整体经济的好与坏,即使外围经济出现隐忧,政府使出辣招收紧银行按揭和致命的「SSD」,楼价亦只下调不足10%,原因是香港整体经济仍然录得几个百分点的增长,加上利息长期偏低,供楼负担仍在家庭支出的健康水平。因此,近半年来,即使楼市成交量严重萎缩,楼价也没有大跌情况出现。

内地资金流入 楼价难跌

  更重要的是,大陆经济增长迅速,中港两地政治、经济、文化筋脉相连,近年来,内地每年经济增长均达百分之八到九以上,不单是中港商人赚了很多钱回港买楼,连内地客也累积了不少财富,很多资金在没有出路的情况下,流进了香港楼市,使香港楼市易升难跌。香港作为国际金融中心,其对外开放的自由经济体系,使股票市场的集资额成为亚洲之冠,也让物业市场受到内地豪客热烈追捧,这种情况,令欧美国家非常羡慕,因此,他们也千方百计想引诱大陆同胞到其国家旅游、购物、买房等等。

谁当特首 谁都不敢推冧楼市(2012229

    「时代变了,市民对特首的期望愈来愈高。」特首曾荫权在其诚信受质疑时这样回应。的而且确,现今市民对公职人员的要求比以前更高,身为政府高官,最好不要随便接受款待,以免给人有利益输送之嫌。

  还好,为了释除公众疑虑,曾特首马上成立独立检讨委员会,亦表明乐意配合廉政公署调查,且答应出席立法会问答大会接受质询,这些都是正面的做法。香港是一个十分廉洁和透明度极高的城市,真正可做到天子犯法与庶民同罪,为官者莫说要违法滥权,就算是普通市民可乘坐游艇或接受豪宴款待,他们亦不应该接受,最好是每餐饭皆粗茶淡饭、出街乘搭巴士电车、出门乘坐火车公车就最恰当了。

港逾5成家庭 自置居所

  近期最热门的话题都围绕在特首身上,不论是现任人或者是候选人,都成为每天电视媒体和报章杂志的头条新闻,抹黑、攻击和漫骂也变成市民生活中不能缺少的一部份。对此,很多人开始感到厌倦,政治的确是十分丑陋。

  随着曾钰成宣布放弃竞选,叶刘又未必取得足够选委支持入闸,未来特首之争,相信又重回双英竞逐局面,哪个当特首,对楼市较有利,相信是很多业主最关心的问题,有人认为唐英年得到较多商界支持,其理念与地产界比较相近,如其当选,对楼市较为有利。相反如梁振英胜出,由于他曾提出「八万五」房策,倡议人人拥有物业的理念,因此楼市将受到冲击。

  对此,笔者并不太担心,无论谁做特首,都不敢将楼市推倒,包括民主派的何俊仁。最新资料显示,全港大约有236.8万个家庭,当中拥有自置居所的有大约123.3万个,亦即是占全港家庭数目的比例是52.1%,比起20年前大幅增加约56万个。

楼价稳定 属最佳房策

  如此庞大数字代表港人重视砖头的概念愈来愈浓厚,也说明物业是港人身家财产的重要一部份。谁敢将楼市「推冧」,谁将得不到民心,即使此届当选了,再下一届也要面对普选,为了争取市民支持,也为了得到百几万业主的选票,候选人也会以历史为鉴,不会冒然将楼市打沉。在所有候选人心目中,最好的房屋政策,就是别让楼价大上大落,稳定的楼市,才能使未来特首的施政更为顺畅。

  虽说将来特首会以稳定楼市作为大前提,不过无论谁是新特首,谁还是会大兴土木,大量兴建公屋和资助房屋,包括居屋、置安心、青年房屋及长者退休屋等等,务求能让更多的低下层人士尽快上楼和上车,以安抚日益扩大的基层声音,在不太影响中小型私楼价格的情况下,能盖多少房屋,就盖多少房屋,尽量满足无壳蜗牛的住屋需要,也希望可以博取他们的掌声。

和谐稳定社会 有利楼市发展(201237

    国家副主席习近平在会见港澳政协时发表讲话,强调「和谐稳定是福,动荡折腾是祸」。虽然中央在香港特首选举中没有表态挺谁,但此番说话,却似乎有弦外之音。

  笔者认为,习近平的言论,正是在提醒香港人,应以大局为重,要创造团结及和谐的社会,不要制造对抗与分化的香港。因此,在三位候选人当中,谁喜欢抹黑和攻击对方,谁就难以得到中央支持,相反,谁提倡包容与和谐,谁才是特首的适当人选。

  香港作为国际金融中心,当然要有良好的营商环境,社会的稳定和平才能使香港更加繁荣,争拗对抗不利于长远经济发展。香港只是中国的一个城市,并非拥有主权的国家,应以搞好各项民生和提高人民生活水平为重任,整天搞政治斗争和游行示威,对整体香港人并没有好处。

  的确,稳定的社会环境不单有利于经济前景,也有利于楼市的健康发展。楼价最好别大上大落,能根据经济好与坏作出适当的调整就最合适。然而世事往往事与愿违,在通货膨胀银纸贬值的年代,人们均视「砖头」为最佳保值工具,于是楼价便易升难跌,正如过去半年楼价好不容易跌了约8%,但近月来又迅速恢复了失地,笋盘很快被吸纳完之后,楼价又重回去年高位。

百物腾贵 勿只针对楼价

  很多人觉得,香港楼价太昂贵,就应该下调才合理。对此笔者并不认同,贵的东西肯定有它贵的原因,大家只把焦点放在楼价上面并不完全对,如果细心留意一下身边的事物,就会发现很多货物和商品都已大幅加价。就以去年为例,楼价全年升幅大约为10%,但其他物价的上涨幅度肯定大于此数。

    提子包升了三成,街市烧猪加价四成,名牌手袋贵了五成,诸如此类的通胀加风,人们似乎习以为常,并没异议,甚至认为在银纸大缩水的情况下,东西贵了这么多,也是理所当然的事。就像日前某女音乐家那样,只用二十分钟就拍板买了一个价值三百万的钻表,为的只是想摆放在其音乐室内,供好友们欣赏,这个价格,足够买一层细单位上车,谁说香港只有楼价贵?

选举严重失控 楼价双重标准(2012314

    越是接近投票日,特首选举的战况就越是激烈,纵然国家副主席习近平强调要「兄弟齐心、其利断金」,但是仍然于事无补,相反建制派双方恶斗持续,继僭建风波、西九事件后,最新热炒的是黑金疑云,证明选战已严重失控,并非君子之争。

  有候选人形容选举好像踢足球一样,无论谁胜谁负,完场后大家可以握握手,坐下来一起喝啤酒,笑看成败,此等言论在其选情占优之时发表,难免使人有假君子的感觉。历史证明,华人社会最高层次的选举,永远是针锋相对的,就像当年的曾荫权和梁家杰,或者是台湾的马英九与陈水扁,他们能做到握手言和吗?

业主与无楼者 意见对立

  情况也跟买了楼的人和未买楼者对楼市的看法同出一辙,他们永远持不同意见。拥有物业者希望楼价能稳步上扬,从而让财富也能有所增加,物业不单可作自住用途,更被视为身家财产的一部份,随时可向银行加按或转按,套取现金以备不时之需。而未买楼者却总是希望楼价可以大幅回落,在他们的眼中最合理的楼价,就是一踏出社会工作时的薪金,就可以负担的楼价,眼看现今楼市又再兴旺,楼价止跌回升,上车置业并非易事,难免心中忿忿不平。

  香港社会矛盾日趋严重,不同阶层利益冲突不断出现,跟部份年轻人不肯努力储蓄买楼有莫大关系,楼价高企使有楼者财富急速增加,亦令未买楼者望楼兴叹,于是两者之间贫富悬殊进一步扩大,拥有物业者被批评为地产霸权,坊间仇商仇富情绪日益高涨。

    有时候连笔者也搞不清楚,在香港这个外向型的自由经济体系,不是应开放市场让外地客进来消费吗?犹记得03年「沙士」期间,香港经济大衰退,失业率升高,负资产者众多,当时的政府果断实施自由行政策,并推出投资移民措施,大批内地客来港旅游消费,甚至买楼买股等等,拯救了香港经济和楼市,被社会各界评价为英明决策。时移势易,如今香港经济恢复增长,港纸贬值物价高涨,大陆客进来观光购物,或者置业投资等等,却变成是抢奶粉、抢产床及抢贵楼,本地市场国际化本来是好事,现在反而民怨日深。港人是否持双重标准?

为了选票 福利有加无减

  不过无论如何,将来的特首都会有一个共同的目标,就是要让所有的香港人都有楼房住,因此未置业者其实无须太多埋怨,买不起私楼的也肯定会有公屋、居屋或其他资助房屋可供选择。还有,找不到工作的失业人士也不必仿徨,未来的特首也肯定会多多照顾他们,社会福利和综援金一定是有加无减。各位放心好了,再下一届就是普选特首和立法会议员的时候,他们为了选票,大家还怕不能争取更多吗?

特首谁跑出 后市不一样(2012321

    特首选举将于本周日举行,谁胜谁负仍是未知之数,毫无疑问,选举的结果将会影响楼市和股市的前景。外界普遍认为,假如唐英年当选,经济及政治较为稳定,若是梁振英(CY)胜出,则可能出现较多变数。

  唐英年出身自工商界,并在政府工作多年,熟悉政府机构运作,得到十六万公务员的支持,他当选的话,代表着政府现今政策的延续。而梁振英辞去所有私人职务,孤注一掷去竞选特首,打着稳中求变的口号去迎合普罗大众,如他赢得选举,意味着改革动荡的年代将来临。

  超人李嘉诚在回应商界撤资一事时表示,「如果梁振英胜出,长和系不会将资金转投外地,但在投票时,仍然会投给唐英年。」这正是代表商界支持政府推行的政策,也支持良好的营商环境。另一方面,也说明不管谁当选,商界也不愿意撤资,因为放眼世界,哪里投资环境比香港好?

CY只当楼市为居住问题

  在临近投票的这一周,物业市场交投开始放缓,原因是有部份准买家持观望态度,他们正等待竞选的结果,如CY当选,有可能他们会搁置买楼计划,在这批准买家眼中,CY代表着不稳定因素,也代表「八万五」会重临,不仅楼市将受冲击,连地产股也必将受到拖累。

  也难怪拥有物业者如此担忧,因为楼宇就是他们的身家财产。然而在一次楼市访问中,梁振英这样说:「楼市系居住问题,唔系投资问题,唔应该将物业当成投资。」这样看来,今后他将会怎样推行房屋政策,大家可想而知。

港人视物业 人生重大投资

  笔者从事地产行业多年,经历楼市多番起落,港人不单视物业为居住用途,更将其看成人生重大投资工具,每当预期楼价将要上升时,他们都蜂拥而上,反之,即使急需买楼结婚,也会暂时搁置跑去租楼,以免买楼后遇上跌市招致损失,谁说物业只是作为居住之用?

  还有,许多人努力奋斗一生,把积蓄都拿去买楼投资,年老时以收租作为退休保障,也有商人用物业去加按或抵押贷款来做生意,他们认为物业投资的功能比居住更重要。如果执政者只把楼市当成居住问题,那解决此问题就变得非常简单,只要辟地填海,大兴土木,每年盖它十万八万个房屋,居住问题便迎刃而解,但是各位应该知道,这样的后果将会非常严重。

维护核心价值 保卫经济支柱(2012328

    梁振英(CY)好不容易赢得特首宝座,也结束了多月来的激烈战况。选举过程峰回路转,CY由当初不被看好,甚至在差点连选委的提名资格都不足够的情况下,最终能反败为胜,特首之位来之不易、步步艰辛,当然功劳并不只是他一个人。

  这边厢梁振英踌躇满志,扬言只有一个香港营,要努力团结社会各界。那边厢唐英年含泪宣布落败,他真情流露地表示:「大家可以难过,但不必悲伤」,就像年初台湾大选时,落败的蔡英文所表现出来的泱泱大度一样。

唐英年愧对工商界

  可是这次唐英年大热倒灶,失望的人太多了,由于他个人的过错,而失掉了特首宝座,他不仅愧对那班忠实的「明星支持者」,也愧对大多数的香港工商界人士。

  梁振英以689票惨胜,外界均认为是中央插手干预的结果,并非靠CY个人能力赢得,因此近日其民望急速下滑,未来施政可能出现困难局面,坊间质疑他为了还债,将会对中央言听计从。另一方面,部份商界人士对CY不太信任,如何团结一致,创造良好的营商环境,也是一个重大考验。更困难的是,弱势新特区政府,民望低位徘徊,必将遭到反对派穷追猛打,梁振英必须具备超人智慧,才可应付各方面的挑战。

  笔者在此也寄语新特首,未来施政应照顾社会各阶层的利益,不可只为了民望而刻意迁就某个阶层,不可在民椊抬头下以政策去屈服,也不可因有大量盈余而大洒金钱,太多福利的社会只会愈派愈不足够,换来无止境的需索。

推房策前应多作调查

  其实,一个英明领袖,必须坚决维护香港核心价值,也就是要保障自由民主人权法治,充分体现一国两制、港人治港的精神,香港的成就有赖于核心价值的存在,也归功于自由良好的营商环境,尤其是两大经济支柱,金融和地产。

  坊间常说要打倒金融霸权和地产霸权,相信新任特首也有同感,但千万不要把楼市和股市推倒,必须吸收当年「八万五」和负资产时期的惨痛教训,推出房策前应多作一些深入调查,根据实际情况施以房屋措施,CY出身测量师,也是数据派,别忘了香港有一半家庭(即123万个)拥有自置物业,而住在劏房的大多数是新移民或刚离异的单身人士,他们也多数是临时过渡性质而已,请不要因传媒渲染的报导而断错了症,落错了药。

伟大的乒乓球之家(201245

    51届世界乒乓球锦标赛在德国多特蒙德举行,国家队顺利包办了男女团体金牌,令人意想不到的是,赛事在欧洲德国举行,竟然场场座无虚席,谁说乒乓球只属于中国。

  小儿喜欢乒乓球,故一说起此运动便很有共鸣,眼见其他国家对乒乓球发展大力支持,再看看香港当局的偏倚冷淡,不禁使人摇头叹息。不过,虽然体育界没有名师伯乐,但是仍然有动人的故事诞生。

  「朋友夫妇为专业人士,同属高薪一族,有楼有车,工作和生活优游自在,两小孩也聪明伶俐,就读名校,这一切均令人羡慕。

  不知何时开始,小孩热爱起乒乓球,而且拥有独特的天赋,在名师悉心的教导下,每逢比赛几乎都胜利而归,小小年纪已震撼乒乓球坛,外界均认为他们是香港未来的接班人。众所周知,运动员必需要刻苦耐劳,也要具备坚毅的斗志,更加需要有完善的训练计划和足够的资源配合,才能取得成功。

全家付出 为提升球技

  然而,在政府声称大力推广体育运动的今天,朋友太太却辞去高薪职位,小孩也放弃良好的学业,为的是要全心全力去提升乒乓球技。的确,不断的训练和比赛,每天至少得花上七、八个小时,无论大人或小孩都要作出无私的奉献。由此也看出,康文署属下的乒乓总会,并没有对他们付出过甚么,他们这样努力值得吗?如果将来打不出成绩怎么办?

    去年楼市低迷时,几个朋友都乘机买了楼,笔者问朋友:「你也趁低吸纳,换一下环境吧!」她这样回答:「唔驶了,为咗小朋友慨训练及比赛,我要留多啲钱在身边!」据了解,光是自费到外地比赛,朋友起码每年要花费十几万港币,加上平时密集的训练支出,的确是所费不菲,他们住的房子还在前年由大换小了。此时此刻,笔者看到朋友头顶出现了光环,他们不是在为自己努力,他们是在为香港乒乓球坛奋斗。」

  有人说这样的付出很不智,投资大回报小,如果把钱储蓄起来买楼,他们现在可能已很富有。在其他国家或地区,培养运动员均有一系列完善的安排,包括将来升读大学、就业工作等等。反观香港乒坛小圈子,连小朋友自费到外地参加比赛,也故意诸多阻挠,跟其所提倡要大力推广体育运动的宗旨背道而驰。

  也正是这些原因,大多数港人都没有坚韧不拔的意志,更缺少开拓新事业的勇气,因此,香港经济也不得不要依赖永远的金融和地产。

土地资源 不可错配(2012411

    候任特首梁振英还没正式上任,但其言行已成为全城焦点。梁多次表示要邀请两位竞选对手共商未来良策,扬言只有一个香港营,连港澳办主任王光亚也公开表示赞同,并呼吁社会各界要大团结、大和解。表面上看来,梁释出了善意,也显示了他的气度。

  特区政府换届在即,人们最关心的房策问题,将会是新一届政府的烫手山芋。笔者认同要解决低下层市民的居住问题,必须大量兴建公屋,但涉及到土地的妥善安排,如何平均分配资源,在何处开辟兴建等等都非常重要,如果不慎制定错误房策,后果不堪设想。

  日前市区重建局主席张震远公开发表言论,指现时收购旧楼尺价高达一万元的市区土地,可用来重建公屋以供低收入家庭居住,免得他们被迫住板间房或劏房,此建议由特首竞选办主席提出,是否意味着香港未来的房策将如此解读?

市区建公屋 破坏规划

  笔者认为,用公帑购买市区土地建公屋,等于用现金买楼给低下层市民长期居住一样,是资源严重错配。香港土地十分有限,尤以市区地更为矜贵,政府每年的卖地收入占库房相当高比例,市区土地就像是会生金蛋的鸡一样,谁愿意把它无偿卖掉。况且让豪宅与公屋为邻,也像是在广东道的珠宝金行将钻石和水晶并列出售,结果是钻石乏人问津,届时贵重土地将贱价出售,楼价亦可能出现大跌。

    其实,世界一流的城市之所以成功,跟它具备完善的规划是分不开的,它们都有不同种类和层次的区分,例如商业中心、购物旅游区和豪宅地段,甚至红灯区等等,都不会胡乱地发展,导致城市不伦不类。就连社会主义制度的中国城市,所兴建的保障房,也是选择在城市边缘地段建造。

  至于劏房和板间房问题,据了解,住在劏房的大多数是新移民,他们是一些低学历人士,当然也有小部份本地人,是一些刚离异失婚者,或是搬出家庭寻找自由空间的年青人,这些人都是短期或临时性质居多,传媒对这现象大肆报道,有故意夸大渲染之嫌。

  笔者并非歧视劏房家庭,自已年少时也住过。如果要解决此问题,主要关乎移民政策,像新加坡,只接受专业优才或投资移民申请,进来的都是知识型或财富型的高尚一族,自然就不会有劏房问题存在。

货币泡沫风险大于楼市(2012418

    反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL),最新报101.79点,创97年后新高,立刻引来财政司司长曾俊华再次提出警告,扬言有需要时会毫不犹豫推出进一步措施,防止楼市过热而出现泡沫,并呼吁买家小心入市风险。

  为了不让外界认定夕阳政府抱着等收工的心态,财爷再次发表此等言论,表面上看似乎是属于政治上正确的做法,实际上却是错误的判断。问题的关键是在于:(一)楼价是否已到达疯狂状态,是否因大量投机炒卖而出现泡沫?(二)目前楼价是否高不可攀,完全脱离市民的供楼负担水平?

  首先,自从政府推出额外印花税(SSD)以来,炒家已消声匿迹,市场上的成交均由用家制造,市民理性入市买楼,以需求带动楼价,何来楼市泡沫?真正的泡沫风险并非楼市,而是货币,港元和美元挂钩,美国经济持续不振,仍有推出QE3的可能,因此港人为求自保,把存款变成「砖头」,是很正确的保值方法。

  其次,香港有超过5成的家庭拥有自置居所,当中逾6成业主已供完楼,剩下的平均供楼支出只占家庭收入约2成,即使是新买楼人士,供楼负担也是占入息4成多而已,与历史高位的9成还有一大段距离。这些数据显示,现在的楼价并没有脱离市民的负担水平,再加上低息环境将维持一段长时间,银行又开始积极承造按揭业务等等,显然楼市仍然处于健康合理水平。

劝退买家 变相损市民

  此时此刻,若然政府出口术劝退买家入市,是变相损害他们的利益,市场上有部份准买家总是左顾右盼,听了财爷言论,更加决心不买楼,憧憬楼价有大幅回落的一天,结果是存款愈来愈缩水,货币泡沫比楼市泡沫更严重,最终不但做不成业主,还变成了愤怒一族。

    坊间总把97年楼价当成指标,认为超越97年就是高处不胜寒。其实97年离现在已15载,多年来货物商品等价格均大幅攀升,楼价超越当年是合理的事,聪明的买家不要以此作为心理阻力,应放下历史包袱,才是实事求是的做法,相信楼价升穿历史高位指日可待。

  香港是外向型经济体系,国内外人士的购买力不容小观,97年前国内经济较差,国民的置业能力有限,如今大陆经济起飞,每年均录得高增长,富裕的同胞们不光对香港名牌珠宝趋之若鹜,同时更对香港楼房情有独锺,这股强大的购买力,带动香港楼市更加蓬勃发展。

「大茶饭」时代将成为过去?(2012425

    如果说「大茶饭」就是「市场垄断」的话,那么香港主要地产商就是楼市垄断者,在即将改朝换代的时刻,不少人憧憬未来特首会大力打压楼市,致力打破垄断,让这个「大茶饭」给地产商和小市民一起共享。

  难怪地产商如此担心,毫无疑问,未来特首梁振英也希望结束「大茶饭」年代,亦就是说房屋政策将会出现很大改变,预料新政府除了大量增加土地供应外,还会进一步推出遏抑楼价措施。因此连外资证券商也看淡香港楼市,甚至表明未来5年不再持有地产股。

不同利益集团 言论影响施政

  然而,支持梁振英的恒隆地产(0101)主席陈启宗却强调,新政府不会压制楼市,更表示:「谁推冧楼市,都不会有好结果。」恒隆地产超过十年没有在港投地,而上次买地正处香港楼市「衰到贴地」之时,仅以每尺约$4,000投到现时每尺市值约@25,000的君临天下地皮,到目前获利甚丰。很明显,陈启宗十分渴望再次买地,但他重申,集团坚持「唔衰到贴地都唔入市」策略,正正表明他在等待大跌市的重临。可是今天由他发表稳定楼市言论,是否有点言不由衷?

  有趣的是,想楼市跌的地产商指打残楼价无好处,不想楼市跌的地产商却发表楼市可能将下调的言论,这是什么逻辑?这正反映出不同利益集团在利用言论试图影响新政府施政,那么究竟有多少影响力尚是未知之数。但有一点各位必须清楚明白,即使社会各界认为新政府不会推倒楼市,可是认为楼市将继续上升的人肯定也不会很多。

打残楼价惹怨言 实不明智

    坊间总是觉得梁振英上场后,将会对地产商不利,「大茶饭」年代将成为过去,这说法也许是对的,但结束楼市垄断并不代表要打残楼价,各位业主其实无须过分忧虑,梁是商界出身,办事手法圆滑,目前首要任务是要团结社会各界,缔造香港和谐环境,把楼价推倒,会引起一半港人不满,聪明的未来特首犯不着这样做。

  笔者也认为,未来楼价将平稳发展,能跟随通胀和购买力稳步向上,那是最好不过。如果楼市不出现大上大落局面,那么无论是用家或投资者,都可以根据实际需要而决定是否入市。另一方面,在货币泡沫的年代,楼房亦可作为投资保值的工具,这是社会各界皆乐见的结果。

走进新时代 楼市向何方?(201252

    特区政府宣布未来34年新屋供应量达6.4万伙,创出近年新高,意味着政府决心以大量供应来遏止楼价升势,比起不受业界欢迎的「额外印花税」措施,这次当局总算找到了根治楼市的更佳方法。

有人指楼价 可能跌3

  处于改朝换代时刻,人们对于未来楼市走势看法不一。有专家认为,CY上场后,将会立刻制定新的房策,对炽热的楼市是当头棒喝,加上三年后楼宇供应大增,息率从谷底回升,未来楼市将危机四伏,楼价有可能下跌3成。

  于是,市场上出现了一批趁高套现的业主,他们认为楼价高处不胜寒,无可避免一跌,步入CY年代,大量笋盘即将出现,因此有部份人选择先卖楼赚一笔,再暂时租屋住,静待入市良机来临。

  另一方面,也有持不同意见的分析员,认为货币贬值通胀急升,息口处于极低水平,加上人口不断增加,新婚组织小家庭及换楼升级等需求连绵不绝,将令楼价有力更上一层楼。

楼价屡破顶 各界关注

  因此,即使6.4万个单位仍然有力被市场吸纳消化,新盘更有大量内地买家洽购,面对资金强大的国内购买力,香港区区几万个单位算得了什么,故此在各路买家争相入市的情况下,近期楼价屡录破顶成交,直迫97年历史高位,亦再次引起社会各界关注。

    虽然新政府架构尚未成形,房策如何制定仍是未知之数,但若然要探测楼价走势,近期的土地拍卖招标,或可作为未来楼市的试金石,无论是新界土地或是北角地王,其成交价将具有重大启示,地产商真金白银竞投土地,各位准买家可从中有所启发,亦可以此作为入市的明灯信号。

不宜卖楼 待大跌入市

  笔者对后市看法审慎乐观,如果此刻未上车者持观望态度,等待新特首上任再作打算尚可接受,假如是特登卖了房子跑去租屋住,想待楼价大跌才回购的这种做法,笔者就不敢苟同。原因是楼房一买一卖所花的手续费不菲,楼价要下跌2成以上,再买回才有微利可图,可是要搬出搬入,又要重新装修和购买家具等等,这样做好处并没有太多,实在是犯不着。

港商界比法国商界更爱国(201259

    鼓吹公平正义的奥朗德击败了现任的富人总统萨尔科齐,赢得了法国总统宝座,左倾的社会党17年来首次战胜了右倾的保守党。自从欧洲经济危机爆发后,先后已有11位欧盟领袖被撵下台,这正正说明,在充满社会福利的欧盟国家,人们为了追求资源更能公平分配,选择用投票去反对多劳多得的自由经济体系。

  那边厢,法国新总统一上台,就扬言要向富人征收重税,使许多富豪和企业酝酿移民他国,连名牌奢侈品集团LVMH也有意将总部从巴黎迁往伦敦,法国人民为了所谓的公义,用选票去赶走跨国企业和高层领袖,这是明智的决定吗?

  这边厢,同样追求公义和改变的梁振英即将上任香港新一届特首,观其初步任命的领导班子有了众多变化,尤其在主管房屋政策和福利政策的官员的人事安排,似乎就看得出会有一番新景象。可是无论如何改变,都看不出香港的富豪商贾有移民撤资的迹象,这也说明香港商界比法国商界更加爱国爱家。

打破垄断 非推倒楼市

  虽然梁振英还没正式上任,但是人们仍然最关心其房屋政策将会如何推行,不少人担心新政府施政将对楼市带来不利因素。笔者认为其实不然,CY强调社会要公义,除了可搏得外界掌声外,主要是要针对地产霸权,或许将来几大地产商垄断的局面会被打破,为了改变官商勾结的形象,地产商暴利的时代可能要终结,换来的是公平竞争、百花齐放的年代。

  笔者也觉得,改变地产垄断并不等于要推倒楼市,事实上,推跌楼市亦并不是一件容易的事,现今楼价高企并非炒卖所致,是由实质需求所带动,比起97年,今天港人的就业比率和人均收入都较高,供楼利息只是23厘,而当年是9厘左右,加上联系汇率政策,使港元不断贬值,加速了资产价格上升,美元的长期弱势支持了本港楼市的持续升势。

    忧虑楼市下跌的朋友大可放心,从梁振英的政纲和近期的言论看来,他并没有表示过会推倒楼市,他最关心的是市民的住屋问题,提倡要辟地填海或大兴土木,目的是要加快市民的上楼时间,推出居屋或置安心等,也是想尽快让一众无壳蜗牛有自己的安乐窝,从而减少社会上某些不满的情绪,以创造香港更加和谐稳定的环境。

打不倒的地产霸权(2012516

    港人常说要打倒地产霸权,是源于香港楼价长期高企,不少80后市民有感置业上车困难,于是迁怒于楼宇的供应者地产商,总是认定大财团垄断市场,新楼盘订价过高,长期赚取暴利,甚至连其他商界人士也表示不满,于是地产霸权便更加深入民心。

  其实,霸权主义在世界上存在已久,就连超级大国美国,也是一个霸权的国家,无论政治或经济上,都扮演着世界警察的角色,任意干预或侵犯他国的内政,从中获取巨大利益。香港是一个开放的自由经济体系,难免也出现某些霸权主义,除了有地产霸权,还有金融霸权、零售霸权和地铁霸权等等,只因楼价昂贵,市民置业困难而引起的共鸣较多,于是反对地产霸权的声音便显得最强烈。

  如果大家留意周边事物,就会发现很多行业都被大财团垄断,例如金融方面,香港的银行虽是私营机构,但长期受到政府保护,当局眼中的银行是不可以倒闭的,一旦经营出现危机,政府定会挺身而出,甚至不惜大量注资助其渡过难关,这种不会关闭的银行业,是否也属于金融霸权?

  此外,香港一线核心铺位租金贵绝全球,黄金地段不是珠宝金行进驻,便是国际品牌立足,其他行业纷纷被迫迁离,这不也是零售霸权吗?还有许多公共专利行业,如电力、煤气、交通等民生行业,都出现垄断情况,就以港铁每年取得巨额盈利,仍不断加票价便可见一斑。

更改高地价政策 不切合实际

    面对社会上愈来愈多不满的声音,港府为何不设法消除此垄断和霸权局面?原因是香港贵为国际金融中心,对金融政策的干预当然不可以太多,更别说要把金融霸权打倒。至于人们最痛恨的地产霸权,外界总是将高昂楼价和地产垄断捆绑在一起,于是近年来,打倒地产霸权的声音更加响彻云霄。

  然而,笔者认为要打倒地产霸权并不容易,除了几大地产商之外,真正最大的土地供应者是港府,政府才是最大的市场垄断者,高楼价也形成了高地价,当局每年从拍卖土地和相关房屋买卖所带来的税收相当巨大,是库房收入的主要来源之一,有了这些税收,才可以应付日益沉重的社会各项福利支出,如兴建公屋、资助房屋及增加综援金和生果金等,这样才有更多资源去帮助弱势社群。

  香港作为国际金融中心,高昂楼价向来世界闻名,要改变此现状是很复杂的问题。笔者认为,增加公屋和资助房屋,甚至推出首置贷款,去帮助市民上车,目前看来是恰当的做法,相反如强行改变政府现时的高地价政策,是不切合实际的,在联系汇率制度下,货币泡沫引致通胀急升,「砖头」已成为保值的重要工具,因此,大家应该接受此一客观的现实。

检讨SSD政策 恢复正常供应量(2012523

    楼市受欧债危机影响,短期内难免出现淡静局面,有趣的是,世界各地无论股市或楼市均呈下调趋势,唯独香港楼价再创新高。有见及此,金融管理局总裁陈德霖日前再次警告:「若楼价持续上升,当局会再采取调控措施。」

  欧盟国家为了挽救经济危机,绞尽脑汁阻止希腊退出欧罗区,亦千方百计拯救下跌中的股市和楼市,为免其他「欧猪」国家也步希腊后尘,引发大规模债务违约,从而打击区内银行体系,看来竭力维持欧元区现状,是欧盟国家的首要任务。

  那么是否意味着在资金短缺的情况下,欧美国家将争相班资回朝?香港的自由经济市场是外国金融机构的提款机,从近期股市的跌幅并不逊于其他国家便可见一斑,在人们担心资金从股市持续流走的同时,下一步,会否也引发外国基金开始沽售物业?

  然而,手持港元的香港人却几乎没有其他选择,在通胀升温利息低迷的情况下,很多港人唯有选择买楼保值。笔者前文曾提过的货币泡沫高于楼市泡沫,正正是港人要正视的问题,港府与其要锐意消除楼市泡沫,倒不如教一教市民如何防止货币泡沫。近年来,港元大缩水引致柴米油盐样样腾贵,楼价轻微突破15年前,便也属于正常不过之事。

  回说在货币泡沫的问题上,当局显得无能为力,只不断地呼吁港人小心楼市风险,似乎是例行公事,叫未置业的市民如何选择?手持现金的港人是处于进退两难局面。还好有末日博士立即趁机发表伟论,认为楼价随时大跌45成,也算是为默默等待楼价大跌者,带来一线曙光。笔者也相信,楼市终须一跌,只是什么时候开始跌和会跌多少?从你选择等待的那一刻起,是升的多还是跌的多?假如你几年前已在等待跌市,那么今天你肯定是输家。

流通量不足 迫买家高价追货

    香港楼市的问题是人们永远争论不休的问题,要解决房屋问题,近年来社会各界开始有了共识,就是以供应量来调控楼市,现今楼价上升,主要是由用家主导,在没有炒家的市场,成交量不断萎缩,楼价却不跌反升,这是不甚合理的。

  归根究柢,楼价上升除了是利息超低和货币缩水之外,供应短缺亦是重大因素,自从额外印花税(SSD)推出以来,由于措施锁定买家两年内卖楼要惩罚重税,引致二手市场流通量严重不足,急于置业的买家唯有高价追货,这也是楼价为何屡录新高原因之一。以目前实际情况来看,当局是时候重新检讨SSD政策了,让市场恢复正常的供应量,使用家有更多的楼盘选择,或许会让楼市更加健康发展。

楼价处于十字街头(2012530

    超人李嘉诚日前公开表示:「目前香港楼市情况远比97年健康很多。」他指香港市民对楼市的需求仍然很大,且通胀持续,加上利息低企,未来楼价会保持稳定。小超人李泽巨也形容,若计及通胀指数,现时楼价实际上是低于97年水平。

  虽然反映全港楼价走势的CCL指数,近日正式升穿97年高位,即高达103.94点,但并不表示楼价在升穿阻力位后,就会像股市般越升越有,相反在众多不明朗因素底下,楼价有可能后劲不继,顶多只能保持平稳而已。

  坊间舆论大肆渲染楼价超越97年,已是高处不胜寒,其实如果大家细心观察,楼价只是微升1点而已,实在毋须过于大惊小怪。在没有炒家的市场内,物业交投将会持续偏淡一段时间,楼价要再度急升谈何容易。也因为炒家离场,港府向来强调要打击楼市炒风,如今已转口变成了防止楼市出现泡沫的论调。

好淡因素 各占一半

  那么楼市前景何去何从?外界看法不一。与其说目前楼价到了临界点,倒不如说楼价是处于十字街头,人们对未来的走势感到迷茫,就连笔者也从未遇过如此难测的后市,原因是利好因素和利淡因素各占一半。

  利好的一方觉得,1. 香港的利息是处于前所没有的低位,业主供楼的负担比率十分健康,只占家庭收入的2成左右,且有6成的业主已供满楼,他们没有这方面的财政压力。2. 住宅供应量长期偏低,即使是未来两年内,新楼的落成量每年也不会超过1.5万伙,跟预期的每年2万伙需求还有距离。3. 本港的失业率为3.3%,几乎是人人就业,经济好时积蓄多了,港元却受累于美元变相贬值,为了资产可保值,不少港人选择了购买「砖头」。

    然而看淡的另一方却认为,1.未来楼市存政策隐忧,梁振英多番强调要解决楼价高企问题,意味着其上任后,除会积极增加住宅供应外,也可能推出即时见效的行政措施来遏抑楼市。2. 欧债危机使股市持续不振,不但会影响经济前景,最终楼市也不可独善其身,从近期部份投资者开始蚀让离场的个案,便可看出端倪。3. 今年首季经济表现强差人意,仅录约0.4%增长,是2009年以来表现最差的一季,楼市与经济走势息息相关,如经济出现衰退,楼市也将步其后尘。

  以上观点,各有理据,且看后市如何发展?有人质疑全球经济放缓,各地楼价均呈下调趋势,为何香港这边风光独好?也有人担忧梁振英上场后,政府政策会出现革命性改变,倾斜基层的福利措施将拖累香港经济。对此笔者并不过于悲观,引用「四叔」李兆基的评论作为总结:「香港会生金蛋,梁振英想做得差都几难!」

富豪分配家产 特首度日如年(201266

    香港是一个传奇的城市,这里诞生许多引人的故事,香港也是一个成功的商业社会,它盛产富豪的比例是世界之冠。然而近年来,却有富豪二代分家后仍然兄弟阋墙,也有同胞姊妹为争家产而对薄公堂,甚至有骨肉兄弟为夺股权不怕闹上廉署。如此种种,难免令人唏嘘,究竟金钱是万能还是万恶的?

  有见及此,一众城中超级富豪有感年事已高,纷纷对外公布财产分配情况,提早做出妥善安排,既可稳住事业王国,又可保住手足之情,免得日后产生家变。这次万亿资产大转移,意味着香港经济将进入富二代时期,而最富有的十大家族,几乎都是从事地产行业,这些新主人将对香港未来的地产市场举足轻重。

港经济 进富二代时期

  金融和地产是香港两大经济支柱,楼市更是每个人最关心的问题。香港有一半家庭拥有自置物业,楼房不但可用来自住,也可作为投资升值的重要工具,例如有众多商界人士常以楼宇向银行作抵押贷款或加按转按,用来帮助公司资金周转,也有不少港人一生努力打拼,勤奋积蓄去买楼保值或收租,作为年老时的退休保障。另一方面,政府也依靠高地价政策来维持稳定的库房收入,从而能有足够的资源去增加社会福利开支等等,因此楼房并不只是居住用途,它的功能的确非常广泛。

  香港是一个努力可创富的地方,而政府也是一个十分廉洁的公务员队伍。就以特首曾荫权豪花公帑,住总统套房和坐私人游艇事件为例,所花的只不过是几百万港币,但已是全城怒吼。笔者认同其行为有过分挥霍之嫌,但作为香港特首,就不可以有外国领袖或国内高官的待遇吗?是否要与普罗大众一样,过海搭喷射船、出国坐经济仓机位、吃饭去快餐店才合乎身份?比起司法复核兴建港珠澳大桥,拖延时间要多花八、九十亿港元等事件,哪一样较为严重?

    对于曾荫权来说,这两个月肯定是五穷六绝的月份,任期虽只剩不足一个月,但目前的日子真是度日如年,议员政党为了9月份的立法会选举,不断夹攻甚至提出弹劾等提案,将会陆续进行。其实现届政府已近尾声,特首提早下台意义不大,反而对新旧政府的交接没有好处,外界又何必苦苦相逼?

  说起五穷六绝,跟目前全球股市有点相似,欧债危机拖累全球经济,中国也有隐忧,如果香港楼市少了国内资金进来,必将影响楼价走势。然而笔者认为楼市不会出现太大调整,俗语说:「五穷六绝七翻身」,假如世界经济进一步恶化,美国下半年还有终极一招,就是推出第三轮量化寛松政策(即QE3)!

为地产代理业抱不平(2012613

    再有中型物业代理行结业,使笔者十分欷歔。每隔一段时间,总会有具知名度的代理同行倒闭,这似乎已是金科玉律,代理行业表面风光,其实内藏隐忧,从多年来不断出现结业潮,便可见一斑。

  如果把地产代理业形容为投资者的英雄冢,那是一点也没有夸张,外行人经营代理业这门生意而成功的例子几乎是零。强如早年长江实业收购「香港置业」的前身「置业国际」,或是近期有厂商投资的「京士活地产」,到了今天有澳门资金背景的「首域置业」等,均以结业或易手告终,虽说他们都实力雄厚,但是也难逃倒闭的宿命。

  外行投资者进军地产代理业皆失败收场,可内行人经营也不容易,物业市场几乎给两大集团所垄断,尤其是新楼市场,在地产商的重赏眷顾之下,大行重兵进驻,大家互相配合,一起共享丰硕果实。反观中小型代理苦守的二手市场,近年来成交量不断萎缩,即使是地区龙头代理,也要加倍用心经营,稍一不慎便有被淘汰危机。

  坊间总以为地产代理是暴利行业,从业员大多数是不择手段、唯利是图之辈,对这行的人戴上有色眼镜去看待,其实这是非常冤枉的。就像一直以来社会各界均认为,楼价高企是炒家所为,因此多年来政府为息民愤,千方百计推出众多打击楼市措施,甚至使出终极一招,即额外印花税(SSD),如今炒家是被消灭了,但是楼价却因供应锐减而越升越高。显然,当局是施政出现错误。

政策打压 从业员苦撑

    SSD」遏抑不了楼价,却误中了副车,使专营二手市场的中小型代理行首当其冲,每月成交量大幅减少,自从201011月实施「SSD」政策至今,据统计数字显示,平均每个月一、二手市场成交量加起来只有9千多宗,以大约3万多从业员计算,每名经纪促成0.34宗交易,实际个人所挣取的佣金只是8千元左右,加上底薪约6千元,即合共每月收入为港币1.4万元而已。

  事实摆在眼前,代理业不是暴利的行业,无论是中小型代理行或是从业员们,他们都是在苦苦支撑。外界常产生误解,是因为代理行每年的业绩公布,总会有几个年薪数百万的跑数明星,其实行业里有3.5万名代理,出几个佼佼者有何出奇?这只是代理行为吸纳精英加盟,用来招募员工的惯常手法而已。

  从来没有行业像地产代理那样可以逆来顺受,对于种种高压政策向来是默默忍耐,同行们只能以自相残杀、汰弱留强的方式去适应越来越难生存的市场空间。的确,当局对这行业是歧视的,记忆所及政府从未向地产代理行业伸出过援手,反而打压措施却层出不穷,除了成立地产代理监管局制定种种规管措施外,当局还不时推出压制楼市政策,措施林林总总,令人目不暇给。

  几乎可以肯定,政府的招数之多,堪称世界之冠,就连行业的老行尊,也记不清所有内容。不过最致命的绝招,还是会令人毕生难忘,如「额外印花税」、和正在研究当中的「限制境外人士买楼」及「市区建牙签公屋」等等,这些措施,不但使地产界人士惶惶不可终日,也使长期以来香港引以为傲的自由经济市场受到冲击。

特首不只是基层的特首(2012620

    候任特首梁振英在访问深水埗时,有年轻基层市民向他表示:「梁生,你可唔可以尽快俾我上楼?」电视镜头前,青年人态度十分诚恳,看得出,能上楼入住公屋,仿佛就是他人生追求的最大理想。

  毫无疑问,房屋问题已经是香港最大的问题,为了安抚基层市民的声音,还未上场的梁振英,已迫不及待地不断发表未来的房屋政策,一时建议首年「三万五」公屋,一时提出「港人港地」措施,最近又在研究「收购市区工厦盖公屋」等等。虽说未来特首是急市民所急,大有先天下之忧而忧的情操,但是过于倾斜的房屋政策,是否就是解决贫富悬殊的良方?

  香港是一个多元化的社会,特首也不只是基层的特首,香港还有中产阶层、中小企业等等,假如施政太过偏袒其中一方,定会引起其他阶层不满,因此未来特首的各项政策,必须顾及社会整体利益,不能因为某个阶层的声音大了,政策便迁就他们,也不能因为某些团体出来游行抗议,政府就害怕屈服。

  怀念八、九十年代的香港社会,那是没有综援金也没有那么多公屋的时代,那时候更没有正义的议员们每天在为基层人士打抱不平。可当时的年轻人刻苦勤劳、努力上进,以创业和置业为人生目标,虽然过程中失去了不少吃喝玩乐的时光,但最终大多数可实现他们的愿望。所谓人生有得必有失,现在的年轻朋友,如果你的目标是拥有公屋,那未来特首迟早会帮你达成,以后就不该再有所埋怨了。

房屋问题 过分夸大

    外界常把房屋问题过分渲染,就像劏房和笼屋那样,其实这现象已存在几十年,港人一定不会忘记「七十二家房客」的故事,那种居住拥挤的程度肯定比现在严重得多。要解决劏房问题,光是大兴土木盖公屋并不足够,问题的根源也关乎移民政策,香港每天有150个低技术和低学历的内地同胞来港,这些新移民多数住在劏房里,对香港的居住市场带来沉重的压力。

  至于置业困难方面,也有被夸大之嫌,坊间常以供楼占入息比例有多高或置业指数有多痛苦,来形容现今的楼价如何高不可攀,这其实并不完全正确,所谓供楼痛苦指数只是针对首次置业人士而已,香港有6成的业主没有按揭,而剩下的4成业主平均供楼也只是占家庭入息约2成左右,笔者认为这是很健康的。事实证明,如果大家留意身边的亲朋好友,甚少听到有人在为供楼而感到痛苦不堪!

港府无法解决的难题(2012627

    近期最多港人讨论的话题,一定非「僭建风波」莫属,对于普通人来说,家里有僭建物是身份的象征,证明其居住的不是别墅洋房,便是附有天台或平台的豪华大宅。但是对于问责高官来讲,僭建却使他们胆战心惊,轻者会遭到千夫所指,重者危难当头,甚至有被弹劾下台危机。

  尽管新政府的重组架构提议被无情否决,僭建风波也可能越闹越大,然而候任特首梁振英(CY)还是会如期在七月一日正式上任。CY从赢得特首时的踌躇满志,到现在应付传媒时的狼狈不堪,可看得出,未来施政将面对困难重重,要顺利推行各项利民纾困措施,谈何容易?

  自从香港回归以来,经历了董去曾落梁上,前两任特首民望均高开低收,最后在民怨沸腾之下落台。如今CY即将上任,特区政府面对的问题,仍然是贫富悬殊、楼价高企等问题,各位知道为什么这些问题总是不能解决吗?那是因为这是港府根本不能自行解决的问题。因此,无论上任时特首和高官如何满腔热诚,到离任时只会黯然神伤。

热钱带旺楼市 政府难控

  譬如楼价飙升,市民总是埋怨政府遏抑楼市无方,其实并非港府所能控制。外围经济环境变化,欧美国家大印银纸,使港元随之贬值,在持续低息及资金不断流入的情况下,楼市便更加炽热。为了解决基层市民的住屋问题,政府大力干预市场,除将大量兴建公屋和居屋外,更推出多项资助措施,以协助不同阶层人士置业,算是安抚市民上车之苦的正确方法。

    至于贫富悬殊问题,也是港府无法解决的难题。在资本主义的自由经济体制下,愈是发达的国家,贫富之间的差距就愈大,楼价高昂使拥有物业者身家膨胀,相反没有楼者便显得更加贫穷。在民粹主义和反对霸权主义抬头下,社会福利政策有增无减,香港有近八十万人正领取政府的综援金,越来越多的失业家庭是香港的沉重包袱,这也是香港贫富悬殊日益严重的主要原因之一。

  港人常埋怨香港发展缓慢,把责任归咎于执政的问责官员,对特区政府总是表示不满。其实相对于欧美、日本等民主国家,香港的整体发展已好得多,只是港人喜欢把香港与大陆或新加坡作比较,因此在经济方面,难免表现令人较为失望。可是大家有没有想过,各位能忍受新加坡和大陆的专制统治吗?人家发展较快是因为专心一意搞经济的结果,我们香港人既然要享受这片自由的天空,那就要接受不断内耗的代价。

面对现实 上车由新界开始(201274

    「七一」再有40万人上街示威,人数创出9年新高,他们都是在表达对现状的不满。梁振英甫上台,即有这么多人喊下台,特首之位尚未坐稳,要求他下台的声音却此起彼落,虽然政府立刻发表声明,表示尊重市民表达意见和诉求的权利,但仍然可以肯定,未来施政将举步维难。

  令人觉得讽刺的是,这边厢,游行人士在烈日当空下大声疾呼,把矛头直指梁振英政府,那边厢,却有示威者在游行之后,立即跑去看庆祝回归的烟花汇演。此时此刻,游行人士的黑白上衣和歌舞升平的璀璨烟花,形成了强烈的对比。这也正反映有部份香港人,一方面要有示威抗议的自由,另一方面又要有共享成果的权利。

埋怨楼价高 大学生申请公屋

  笔者有朋友的第二代也参加了这次游行,他们年龄大约20岁左右,现在大学还未毕业。据了解,他们出来抗议的目的是要反对高楼价,想起将来毕业后刚拿取的低微薪金,在短期内可能上车无望,于是把买不到楼的责任归咎于政府,也迁怒于特首梁振英,认为政府应责无旁贷将楼价推倒,好让年轻人踏出社会后,立即有能力买楼自住。

  其实年轻朋友家境不俗,居住于港岛半山区,然而已选择了申请单身公屋,原因是刚上大学时,已有导师教导他们如何填表轮候公屋,趁身份仍是大学生,还没工作才有条件去排队,一旦申请获批,便可占据一层公屋,将来或可以绿表人士资格去购买居屋,成功上车机会率极高,反正这是政府给的福利,大家就别浪费。港人这种不肯执输的性格,使本来无需要的变成了的需求,加重了政府兴建公屋的压力,也是为何轮候册上的人数愈来愈多的原因之一。

    港是对外开放形的国际都市,外来的资金带动了金融、地产、旅游和零售等行业的发展,也使香港成为经济发达的先进城市,一流城市楼房自然也受到世界各地买家(包括内地同胞)的追捧,尤以市区新楼更甚,因此地产商的新盘订价,相当程度上就是根据大陆买家的承受能力来厘订的。

地产商做生意 不会低价开盘

  内地买家承接力愈高,新楼订价就愈高,这是自由经济市场的必然现象,地产商是在做生意,断不会因为部份香港市民的收入不高,而特登低价开盘来迎合他们的购买力。

  反之,追不上楼价和租金升幅的市民,应当面对现实,考虑放弃在市区置业,改而选择在价格较为低廉的新界地区买楼,通过不断努力打拼提升自己,将来再逐步搬回市区居住,这才是真正的香港精神。而不是看到珠宝名牌贵了,就埋怨是外地客抢高;遇见酒店宾馆的房价升了,又不忿给游客住贵;甚或是市区私楼住不起,便要求政府「兴建市区牙签公屋」和「收购市区工厦盖公屋」等等。否则的话,香港的城市建设将会变得不伦不类,优质的资源也会严重错配,同时也会使部份港人更加可以不劳而获。

市区建公屋 政府向基层屈服(2012711

    特首梁振英(CY)甫上任,即不断率领其新班子落区探访,看来CY真想为市民干一番实事,其勤奋程度堪称历来特首之冠。如此行径本应受到市民的赞赏,然而无论在镜头前或是在报导中,我们看到的却是无情抗议的声音。现今香港的政治环境十分复杂,难免令人感到言论自由的程度到了失控地步。

  一个社会过于民主自由,有时候是要付出代价的,在面对示威者的激烈行动时,特首梁振英表示,警方绝不能滥用权力:「呢个立场好清晰,我尊重市民的自由。」而政务司司长林郑月娥也呼吁大家要冷静,并以「七百万人是一家」,承诺会做实事,来回应社会的诉求。新政府充分释出善意,为何反对派就不能给予一点时间,刚刚才上场,就非要人家下台不可?

  的确,不给CY政府时间去证明其工作能力,似乎是不近人情,人家还未开始施政,你怎么知道就做得不好?这分明是为了反对而反对,反对派其实也是凡是派,凡是政府要推行的政策,他们就要反对,在他们眼中,富人和政府相提并论就是官商勾结,为了所谓公平公义,也为了9月份的立法会选举,这种激烈的示威行动还会无日无之地进行。

  说实话,大多数港人并不愿意每天看到这种抗争场面,这对经济发展和改善民生并没什么好处,与其可能随时受到有计划的狙击,政府应当改变高调落区的访问活动,要了解民情其实有很多方法,别总是让反对派一之又一次成功地做骚。要不然,就干脆让热爱和平者也来一场大规模和有秩序的游行,来阻止难以控制的示威活动再不断地发生。

    面对日益壮大的基层声音,政府不得不开始屈服,有行政会议成员公开表示,在市区盖单幢公屋或收购工厦重建为公营房屋或居屋等,已到了事在必行的地步,原因是低下层市民负担不起交通费,理应住在市区。这种表态使笔者十分惊讶,如果当局认为市民所支付的交通费太贵,应检讨其价格,或设法减低他们的支出才正确,怎能以此为由强要住在市区?难道要让负担得起交通费者,都搬去新界区?否则郊区该住些什么人?还有上班或上学的基层一族,就一定要住在港岛,就不能选择九龙或新界吗?

市区地珍贵 勿胡乱浪费

  笔者并非歧视低下阶层,反而也是出身寒微。对于弱势社群,政府和社会各界应当伸出援助之手,增加资源和福利去支援真正有需要的人士,同时也要增加就业机会和提升教育水平,鼓励市民力争上游,踏上脱贫致富之路。而不是总是强调综援金增幅要跟随通胀,交通费付不起要住在市区等等,须知道市区地皮十分矜贵,它不仅是政府库房收入的主要来源,也是提供住宅供应来稳定楼市的宝贵资源,当局切不可将它胡乱浪费和严重错配。

是买不起楼 还是不敢买?(2012718

    从网上看到一篇叫「买不起房是假,不敢买才是真」的文章,内容指大多数内地人并非买不起房,否则楼价就不会一直上升。如上海,楼价从每尺200多元,人们已大喊买不起,到今天每尺高达2,000多元,而成交量还在不断创出新高。显然,楼房确是存在刚性需求,很多人高呼房价太贵,其实是不敢买所造成。这跟香港楼市一样,港人从08年金融海啸开始,已大声疾呼楼价太高,可是到了今天,楼价指数(CCL)却从当时的70点,升到今天的105点。

  香港楼价高昂世界闻名,大多数港人早已习以为常,本港有超过一半的家庭拥有私人物业,也有相当多的家庭购买了居屋或夹屋等,没有自置居所者,也有廉价公屋居住,剩下来的是那些埋怨买不起楼的人,其实为数极少,他们都是刚踏入社会工作的年轻人居多,年轻人渴望拥有自己安乐窝可以理解,但是世界上没有不劳而获的事情,今天大家觉得楼价太高,当年我们又何尝不是如此?

  既然楼价高企是由实际需求带动,那么未买楼者就应面对现实,政府不断推出遏抑楼市措施,甚至为限制炒楼而实施额外印花税等,仍难以令楼价大幅回落,显示楼市是有实质支持。说到底,港人其实跟大陆人一样,都有一个通病,就是不敢买楼。

  买得起楼而不敢买的人选择了等待,等待的结果是楼价不跌反升,眼睁睁看着楼市一直上扬,难免心有不甘,于是选择和反对派议员站在同一阵线,不断地对高楼价提出抗议,迫使政府向他们屈服,更落实于市区兴建公屋与居屋。于贵重地皮兴建公屋,不单使库房损失巨额收入,同时使轮候公屋者产生分配不公情况,香港社会将会为此付出沉重代价。

  其实,香港的交通网络十分完善,新界已有火车和西铁等运输系统贯穿市区,来往各区非常方便,由屯门到中环或红磡往天水围都只需半小时左右,地理偏远不代表实际很远,低下层市民应该刻苦忍耐一些,不应为了减省交通费等一己私利而硬要住在市区,相反将市区贵重地皮辟作拍卖出售,而新界廉价土地用来兴建公营房屋,才不会浪费香港宝贵资源,也使香港整体规划更加完善。

    至于如何解决昂贵的交通费方面,政府应当在卖出市区地皮后,将部份收益拨作居于新界的低收入人士的交通费津贴。更多的人喜欢住在郊区,会带动该区的地价,对政府将来卖地也带来好处。

买新界楼 不算困难

  此外,对于那些不敢买楼的人来说,不妨大胆地从新界置业开始,不要总是让高楼价吓倒,亲自认真地到新界区看看,到目前为止,还有不少优质的二手屋苑,售价在每尺@3,000@5,000之间,一个面积500尺的单位,售价约在200多万而已,首期一成,每月供款大约8,000元,并非想象中困难。年轻朋友,请你抚心自问,竟究是买不起楼,还是不敢买?

好心做好事(2012725

    在野政党和反对派议员常常对政府的政策指指点点或加以反对,尤其房屋政策更被他们批评得一无是处。他们总认为楼价高企是炒家推波助澜所致,于是便整天埋怨政府遏抑楼市不力,从来不会表示楼价上升是由需求带动这一自由市场定律。为此部份港人相信楼价会下跌而选择了不买楼,结果究竟是帮了他们还是害了他们?

  当年特首梁振英和房屋局局长张炳良在未上场时,也常发表一些针对高楼价的言论,如:「首年要兴建3.5万个公屋」和「限制外地人在港买楼」等等,表现出一片忧港忧民的情怀,然而如今上任当家作主后,却发现房屋问题并非想象中简单,如大量兴建公屋的话,恐怕没有足够土地盖私人房屋,反而会引起私楼价格进一步上升;不给大陆人买楼,又没有充分数据显示外地客炒贵了香港楼,也害别会影响香港自由经济体系美誉。由此可见,要制订有利香港整体利益的房策,必须经过深思熟虑才行。

  还好,新政府终于明白楼市出现的刚性需求,不可单单以压制措施便可将楼价推跌,况且楼价大上大落对香港经济并没好处,部份港人只是有感楼价高企,上不了车才有所怨言,只要能帮助他们上车,就能安抚其不满情绪,这次梁振英政府总算找对了方向。

  为了解决市民住屋的燃眉之急,特区新班子甫上场,便推出多项房屋措施,除了决定复建居屋和推出「置安心」外,最近又宣布明年开始,每年让5,000名白表申请人购买未补地价居屋,又考虑重推「租者置其屋」计划等等,就以增加5,000名白表名额为例,便可让合资格人士在2016年新居屋落成之前入市买二手居屋,使居屋的交投量增加,为这些基层市民提供向上流动的置业阶梯,使中小型物业的换楼链进一步启动,有利于整体楼市的健康发展。

唤起楼换楼动力

  有人说增加白表名额会令居屋价格急升,从而带动中小型私人楼宇价格上升,政府是好心做坏事。对此笔者不以为然,反而认为是好心做好事,一向以来,香港的楼房价格均呈两极化发展,豪宅和新盘价格屡创新高,市区新楼动辄每尺万元以上,豪宅更高达两三万不等,可是二手中小型物业却远远落后大市,一些新界偏远地区的楼价,仍然是97年时楼价的78成,如天水围的「嘉湖山庄」或青山公路的「浪翠园」等等,楼价仍然在每尺@4,0005,000元之间,这是不甚合理的,如能让这些经历负资产的业主们早点回到家乡,使他们的资产得到保值作用,再次唤起楼换楼向上游的动力,这未尝不是一件好事。

  近年来,香港楼市由豪宅和新盘主导,无论交投量和价格皆愈升愈高,这班豪宅的业主们身家不断膨胀,反观中小型物业或居屋价格却长期不振,小业主们没有从中得益,甚至财产缩水,难免使香港社会更加分化。政府这次大力帮助基层市民置业,不但让他们可以安居乐业,也鼓励他们以买楼储蓄保值,从而缩窄香港贫富之间的距离。

国民教育是责任还是「洗脑」?(201281

    星期日又有几万人上街游行,目的是要反对学校推行国民教育。这次游行人士里面有不少年幼学生和婴儿,也有分娩在即的太太坚持参与:「不怕辛苦,就当散步,最怕小孩将来变成红卫兵。」小孩在烈日当空下满头大汗,对于什么是「洗脑」不甚明白,然而大人对国民教育的理解又有多深?

  国民教育是一种责任,连欧美等先进国家都非常重视。身为香港人,也是中国的一分子,不可能不认识自己的国家,更没理由连国旗、国歌都不懂,相反让学生了解中国五千年的华厦文化和近代历史,有利于他们对国家发展的成绩和衍生的问题自行作出判断,长大后才不会被真正「洗脑」。

  自从香港回归以来,国家对香港释出善意,无论是经济或民生方面,均关怀备至,香港得以安渡97年亚洲金融风暴和08年世界金融海啸,全靠大陆的自由行和CEPA等优惠政策,国家视香港为一家人,现时我们无须像上海、北京般上缴税项予中央,港人没理由拒人于千里之外,理应更客观地看待自己的国家才对。

  近年来,大陆经济突飞猛进,发展一日千里,直接威胁欧美、日本等先进国家的领导地位,情况就像正在进行中的奥运会一样,中国健儿越来越强大,这趟所摘取的金牌肯定坐亚望冠。每当看到国旗升起、国歌奏响之时,电视机旁边的你,难道不以身为中国人而感到光荣?

    有人说几万人的游行规模浩大,当局应立即屈服,马上改变初衷。但笔者认为七百万港人里面,有更多数的人没有走出来,他们选择了缄默,那么究竟他们对国民教育的看法又是什么?虽说香港是示威之都,但是游行示威并不一定代表主流意见。例如反对高楼价声音非常强烈,可每次游行抗议时,人数往往只有一千几百人,然而在03年「沙士」期间,反对楼价大跌的负资产大游行,人数却高达几万人,可见传媒镜头下,反映出来的,并非一定是最真实的一面。

房策朝令夕改 恐推高楼价

  针无两头利,自由行和买楼移民政策带动了香港经济,也推高了香港楼价,使超过五成以上的港人家庭因楼价上升而财富增加,对于有楼阶层来说可能是好事,但对于无壳蜗牛来讲,却使他们感到愤慨,吵吵闹闹的结果,就是迫使政府的房策朝令夕改,一边不断推出遏抑楼市措施,一边大量兴建房屋单位,如「港人港地」、剔除买楼作为移民政策,和复建居屋、5,000个白表人士购买未补地价居屋等等,现今政府帮助基层市民上车买楼,大家可别埋怨中下价楼的价格,还会有进一步上升的空间!

反地产霸权者是少数一族(201288

    追看伦敦奥运会,差点忘了要交稿,执笔时已是深夜四时半,刚看完乒乓球团体准决赛---香港对南韩。这是一场精彩的赛事,虽然港队最终以03落败,但他们那种坚毅拚搏的精神令人敬佩。缺少政府照顾的香港运动员体育生涯短暂,他们往往是十分耕耘,一分收获,奖牌的背后流下了太多汗水,虽然常常只当配角,但是在港人心目中,他们才是真正的英雄。

  在香港这个弹丸之地,常诞生一些出色的运动员,如「香港之宝」黄金宝、「风之后」李丽珊、「铁血车手」黄蕴瑶和「牛下村女车神」李慧诗等,他们那种自强不息、百折不挠的奋斗精神,正是代表着狮子山下的香港精神,也体现出从六十年代到九十年代香港商业社会一个个努力成功的故事。

  有人将以前这种努力拚搏的香港精神和现今反抗斗争的游行示威相提并论,认为都是勇敢坚强的行为,甚至号召年轻人加入反对政府和反抗权贵的行列。在耳濡目染之下,近年来,香港社会充满仇商仇富和反对霸权的情绪,其中尤以反对地产霸权最为激烈。对此,笔者甚不认同,假如多数的青年人都加入了反对派队伍,香港的明天堪虞矣。

  犹记得在八、九十年代,年轻人刚踏入社会时大都努力上进,以成为上流富翁为人生奋斗目标,当时产生不少白手兴家的故事,那些努力的前辈们为香港社会的成功打下了良好基础。可现在的年轻人容易受人唆摆,不相信成功的故事,总以时代不同为借口,觉得出人头地的过程匪夷所思,于是反对政府政策、反对官商勾结的声音此起彼落。有时候连笔者也感到疑惑,就以楼价高企为例,他们宁愿选择以抗争示威去打倒楼价,也不愿意用努力储蓄来达成置业愿望。

假如楼价推跌 小业主最受害

  这样的结果是反对地产霸权的年轻人,由愈来愈沮丧变成愈来愈愤怒,他们不知道原来自己是少数的一群,大多数的中产小业主们长期保持缄默,是因为他们都在努力工作和储蓄置业,哪有时间与反对高楼价者互相指摘?香港最大的业主不是地产商,是政府和众多的小业主,如果楼价被大幅推跌,受损的首先是政府,而受害最深的当然是众多小业主,他们有可能毕生的积蓄化为乌有,甚至要沦为负资产一族。

  因此,政府政策不能只偏帮一小撮未置业者,应当顾及整体香港人的利益。正如超人李嘉诚所说,「现今通胀加剧,建筑费直线上升,工资高请人却难等因素,一般楼宇的建筑费每尺要三千元,豪宅更要七千至八千元,相信楼价不会大跌,买楼自住还是应该买。」超人如此言论,你是否相信?

拨开云雾 楼市见青天(2012815

    长实豪掷91亿高价投得荃湾港铁西站湾畔地皮,每平方尺楼面售价比年初毗邻的城畔地皮高出大约四成,全城楼市立即起动,二手市场由一片淡静变为成交畅旺,楼价也马上掉头向上,屡录破顶成交个案。

  这种戏剧性的转变使得有人欢笑有人愁,已置业的业主庆幸自己当初的决定英明果断,既可安居乐业又可享受升值成果,未买楼的准买家责备本身犹疑不决,以致错失低价入市良机,眼睁睁看着笋盘被市场扫清,剩下来的都是贵价楼盘,难免心有不甘。向来喜欢埋怨的港人,到头来一定会指摘政府稳定楼价无方,更会直接迁怒于特首梁振英。

  犹记得年初特首竞选期间,三位候选人均对本港楼价高企深表关注,纷纷发表稳定楼市的未来政纲,谁有能力让楼价往下调整,谁的民望就最高。那时的地产市况淡静,买家采取观望态度,楼价亦呈下降趋势,接着梁振英顺利胜出,他更表现得急市民所急,高度重视高楼价买楼难的问题,并多次强烈表态会优先解决基层人士上楼及置业的诉求。

  如此种种,难免使未置业者心存一些憧憬,认定CY政府上任后,一定会有众多稳定楼市政策,楼价至少非跌它一两成不可。因此当时的几块贵重土地以低于市价售出,人们并没异议,如北角村地王和南昌站上盖等,此等超低的中标价,大家反而觉得是顺理成章之事,CY刚当选特首时,连主要的地产商对后市也表示忧虑。

  然而,新政府71正式登场后,言行却跟大家想象中的截然不同,所推的房策也是与打压楼市背道而驰。当局明年起每年推5,000个白表名额购买免补地价居屋,使中下楼价被推得愈来愈高,这措施的确可帮助部份基层市民买楼,可推高了整体楼价,却让一众等待楼价下跌的中产人士望楼兴叹,这也可解释政府政策的改变,亦是地产商今回高价投地的原因。

地产商消除顾虑 高价投地

    地产商由看淡后市转为积极投地,另一个更重要的原因是,特首梁振英、政务司司长林郑月娥和房屋局局长张炳良在未上任时,均多次发表遏制楼市的言论,尤其是具有泛民背景的张炳良接掌了房屋局,使地产商更加忐忑不安。如今5,000个白表措施一出,正是拨开云雾见青天。这也说明,无论在野政客多么憎恨高楼价,多么想为民请命,一旦执掌政权,算算柴米油盐,计计量入为出,真正要推的利民政策,就可能跟当初的想法不一样。诚如梁振英最新的房屋言论:「要帮助基层人士买楼,但不会推低楼价来迁就市民的购买力」。言下之意,各位不难理解吧?

本地购买力 难使中小型楼价大升(2012822

    近期最热门话题,数钓鱼台风云莫属,扞卫国家领土完整,乃民族大义,匹夫有责。惟民间各种行动应理性有序,不宜反应过激,更不可卤莽鼓吹开战,以免影响未来经济发展。

  中国与邻国领土主权纷争,如南海和钓鱼岛等,中央均只表示谴责和不满,未有进一步行动,此乃出于维稳考虑。众所周知,国家近年大力发展经济,大有超英赶美赢日之势,因此引起欧美等国家的嫉妒,千方百计想挑起中国和亚洲国家纠纷,继而从中获取利益,中国政府早已看在眼里,怎会轻易中其奸计。待将来进身经济强国,再跟入侵者算帐未迟。

领土纠纷 应理性处理

  一方面要扞卫民族尊严,另一方面又要安抚民间反侵情绪,更要不影响目前良好的经济势头,中央和民众都要懂得如何从中取得平衡。就像香港楼市一样,最近楼价再创新高,引起各界关注,社会上自会有反对高楼价的声音出现,尤其是那些未买楼者。政府除了老生常谈的增加供应外,还有没有或者该不该再推出其他遏抑楼价的措施?

  出言警告市民留意楼市泡沫风险,提醒大众买楼要量力而为,是很正确的,可是出招再次打压楼价,在未确定楼市是否大升时就匆促行事,似乎有相榷之处。中原城市楼价指数(CCL)最新为106.85点,表面上是再创新高,但今年年初时的指数已是大约103点左右,即升幅其实仅为34点,如果以今年首三季楼价升幅平均在3-5%来看,笔者认为并非太过份,政府不应为此所谓新高而轻率再推遏抑楼市措施,以免总是给外界随意更改政策的感觉。

创新成交 仅个别例子

    今次楼市形势表面上很炽热,其实只录得温和升幅,报章传媒常报导一些创新高价的个案,亦只是个别例子而已,原因是记者朋友最喜欢刊登一些新高或新低的成交价,藉此吸引读者的注意力。那么究竟未来楼市会否出现大升局面?应不应该现在买楼?肯定是一众未买楼者最关心的问题。

  依笔者愚见,今次楼价难以大幅上升。虽说特首梁振英多次表明不会压低楼价来迁就市民的购买力,似乎给市场一个不再出招的讯号,但是单以不断增加供应这项措施,其实也足以令楼价稳定下来。大家留意一下,这次升浪是由中小型单位带动,购买力来自于换楼客和以本地资金为主,观内地买家较多的新盘市场,地产商也不敢胡乱加价,便可看得出端倪,各位准买家大可放心,在没有炒家的市场里,中小型楼价要大幅上升,难矣!

楼价冲破九七 市况今非昔比(2012829

    近来楼价屡录新高成交,不禁使人忧虑楼市爆破风险重临,楼价冲破97年高位这个分水岭,触动了香港人的敏感地带。事隔15年,人们仍不断重提97「疯癫」楼价,是不忿今天楼价重回历史高位,还是当年大跌市所受的创伤至今仍未痊愈?

  苦等多年不见楼价下调的人,以及高位抛售自住物业后部署适时入市的用家,面对目前炽热市况,难免耿耿于怀,一方面后悔当初没有果断入市,另一方面怪责政府遏抑楼市无方。然而勤奋储蓄、勇敢去买楼的业主,和热爱以砖头来保值的大部份香港人,却庆幸自己当初作出英明决定,他们不单认为现今供楼负担不高,甚至觉得楼价超越97是理所当然之事。

  买了楼和未买楼者,对楼价的看法和期望有所不同,这是不难理解的,可是客观的事实总是胜于个人的偏见。以前楼市升时,人们埋怨炒家兴风作浪,现在楼价高了,又能去怪责谁?没有炒家的市场里,楼价高或低,自然是由实际需求所带动,香港是自由经济体系,楼市升跌应该由市场自行决定才对。

今年整体楼价 升幅算温和

  况且,目前楼市并非想象中升得那么厉害,各位别让传媒个别的成交报告所误导,看看中原城市指数(CCL)的走势便可明了,今年整体楼价到现在只升大约5%-8%而已,算是温和升幅,还有6月至8月份平均成交量,也只有约8,600宗,远逊于高峰期的万余宗,这哪里像97年的疯狂岁月?

  笔者经历过97年后的大跌市,对当年惨况至今仍难以忘怀,年轻朋友可能没见过亚洲金融风爆,在这里不妨将两个年代的楼市作一个比较,大家或可把风险看得清楚一些。(一)供楼负担比率:现在是46.4%---97年是93%。(二)炒家摸货比例:现在是0.1%---97年是10%。(三)基本通胀率:现在是4.2%---97年是5.8%。(四)私楼家庭入息中位数:现在是$30,000---97年是$23,500。(五)按揭利率:现在是2.5---97年是9厘。以上数据显示,目前楼市仍然处于健康水平。

    当然,楼市也要衡量政策带来的风险,比喻说美国的量化寛松措施会推动全球资产价格向上,港府的遏市政策却会令炽热的楼市冷却等等。无论如何,楼价走到这地步,笔者认为再升也升不了多少,诚如四叔和彤叔所言:「买股好过买楼」、「珠宝比物业更保值」。贵为城中地产大亨,他们对楼市的看法,是否使各位有所启发?

政策虽温和 有招胜无招(201295

    有见楼市再创新高,上任仅两个月的特首梁振英连忙推出十项新招,试图为炽热的楼市降降温。仔细看来,「梁十招」其实只有一招,就是增加房屋供应。外界普遍认为措施力度不大,很快会被市场消化。然而话口未完,房屋局局长张炳良再次宣布,港府正制定「港人港地」政策,限制单位转售时,只可售予港人。

  这次政府愿意连续出招,虽说政策较为温和,但也显示其有心解决房屋问题,有招总比无招好,面对楼价高企,市民难免有所怨言,当局一方面要阻止楼价持续上升,另一方面要帮助中下阶层置业,的确是费煞思量。最好的方法自然是以增加供应为大前提,长远来说也将会逐步见效,「梁十招」正是以此来疏导购买力这股洪水。

  其实,要让楼价下调并不难,只要再推辣招便可,例如增加额外印花税及进一步收紧按揭成数等等,但这样的结果,会使未上车的市民更难置业,解决不了房屋问题。既然楼市下调,市民仍望楼轻叹,那并非是好事,市况变得一片萧条,政府于地产方面的税收将大幅减少,失业率亦将进一步上升,不利于香港经济发展,万一碰上经济危机,美国进入加息周期,楼市将可能出现暴跌情况。

贸然推辣招 风险大

  的确,港府不敢贸然加推辣招遏市,是顾虑到面对的内忧外患,美国经济不振,欧债危机未解,中国经济放缓等等,使各地失业率不断上升。财爷曾俊华亦在网志中提出警告,香港第三季经济有可能录得负增长,呼吁市民在承担新债务时,必须考虑未来数年的还款能力。亦即是说,现阶段买楼者要量力而为,要承受得起楼价下跌的风险,可以看得出,港府对楼市前景有所保留,未买楼者宜慎重为之。

    笔者认为,根治楼市的方法,其实也只有增加供应这一绝招,只要不断推出土地供应,效果一定逐步浮现,大家需要的是耐性,观乎目前市况,二手成交量开始放缓,楼价升势明显受到控制,就算传媒最喜欢报导的创新高价,也只录得零星成交个案。种种迹象看来,未来楼市交投将进一步萎缩,楼价不宜过份乐观,坊间大都低估梁振英政府对楼市遏抑的决心,为此,勇敢的投资者将可能要付出代价。

  现今社会充满矛盾,经济前景荆棘满途,港府面临的困难重重,连「好打得」的政务司司长林郑亦慨叹度日如年。99新一届立法会将投票诞生,最新民调显示,激进政党的支持度不断上升,不论往绩只靠抗争的激烈行为受到追捧,显然香港的民主选举仍未成熟,假如出现非理性的选举结果,是否就是港人之?

工厦转住宅 慎防官商勾结(2012912

    立法会选举已尘埃落定,今届投票率高达百分之五十三,创出历届选举之冠。人们以为如此高投票率对泛民的选情有利,但结果却出人意料,建制派合共取得了19个席位,仅比泛民派少2席,成为大赢家,充分显示其配票战术十分成功,好一句:「不是要当票王,而是要赢议席!」

  成王败寇,有得有失在所难免,落选人应该尊重市民的抉择。今次选举,出现明星议员黯然出局,有泛民派人士归咎于自己互相抢票内讧,甚至不断狙击对方,结果白白浪费不少票源。这种情况将来能否得以改善?笔者认为难矣,原因是某些政党只是靠大吵大闹和抗争游行,去争取另类选票,从来不以做实事来取得市民的认同和支持。

  相同理念政党之间的内讧,使他们赔上了不少损失。同样地,立法会里的掟蕉、拉布等反抗行动,使香港付出了更沉重的代价,谁愿意看到香港整天吵吵闹闹、一事无成、甚至不断沉沦下去?相信大部份港人最想见到的是一个经济繁荣稳定、人人安居乐业的香港。因此,梁振英政府决定大兴土木,大量兴建住宅单位,目的就是要解决香港的房屋问题,反对派不要再为反对而反对。

  最近,特区政府除了推出「梁十招」房屋供应之外,又宣布实施港人港地政策,而部份土地更选择在市区珍贵地段,港人港地楼房只可以卖给香港人,限期为三十年。此类单位少了阔绰的内地买家,相信发展商买地时,出价会较低,将来落成后售价自然就有条件订得便宜一些,那么就会有更多的人可以买得起楼。反对派议员可不要因为地价卖得平,又说是益了地产商。

工厦业主 无端发大财

  此外,政务司司长林郑月娥又宣布,政府容许工厂大厦改为「过渡性住房」,并指出有700多幢商贸地段的工厦符合资格,可将整幢工厦改装后转为住宅出租用途。此项政策如顺利推行,将对中下价楼市场带来极大的冲击,相信措施将有效地压住中下价住宅的租金和售价,700多幢工厦是一个十分庞大的数字,如此突如其来的巨大供应出现,大家必须重新评估中小型住宅市场的价格走势。

  的确,住宅市场将可能出现极大变化,新楼豪宅和中小型物业的价格会走两个极端,小型物业失去了投资保值作用,只能作为自住用途。投资者只会购买豪宅物业,使此类物业越升越高,财富更加归于一边。与此同时,工厦的大业主们更是喜上眉稍,无端端全部发大财。在所有的焦点都集中于解决中下层市民的居住问题上时,人们是否忽视了此政策有偏帮大财团之嫌?可要当心给反对派指摘是官商勾结行为!

收紧按揭及「SSD」 无助市民置业(2012919

    继欧洲宣布无限量买债后,不肯执输的美国立刻推出第三轮量化宽松措施(QE3),即每月也额外购债400亿美元,此政策并没设期限,直至就业市场改善及经济转强,大有不达目的誓不罢休之态。与此同时,联储局亦承诺维持超低利息至2015年中,即是变相鼓励市场资金几年来可任意炒楼、炒股和炒高商品及资产价格等等。

  面对欧美大印银纸,港府这次反应迅速,西方放水,东方却在收水,政策恰恰相反,当局宣布收紧楼宇按揭措施,以防热钱四窜推高楼价,增加楼市泡沫风险。除了以「梁十招」和港人港地政策大量增加供应外,另一方面,再试图以压抑需求的方法来为楼市降温,骤眼看来,港府的确是绞尽脑汁,目的是要向市民有所交代。

增房屋供应需时间

  然而,不断收紧楼宇按揭成数,会令市民更加难以置业,这不能解决房屋问题。以增加土地供应,协助市民上楼(上公屋)和上车,才可真正帮助市民安居乐业。要知道楼宇建造需时较长,不是一时三刻可以完成,未买楼者要有耐性,假以时日,当大量的房屋落成,如碰上加息周期来临,或许楼价会有明显调整。

  坊间几乎一致认为,增加土地供应是解决房屋问题的最佳良方,然而港府的额外印花税(SSD)却与此背道而驰,财爷曾俊华近来言论指出,必要时会检讨此政策,暗市如楼价持续上升,有可能加大「SSD」的力度,一律征收百分之十五的额外印花税,藉此重罚两年内转售的业主,亦希望将最后一个「炒家」彻底消灭。

只令楼价大上大落

  SSD」的确已将炒楼者击退,但房屋问题解决了吗?答案是没有。笔者认为措施实施了将近两年,楼宇的转手数量无疑是减少了,当局以为交投量萎缩,楼价就会下调,其实是错误的判断。「SSD」只会令楼价大上大落,对数市起不了稳定作用,当市道向好时,在业主惜售的情况下,市场严重缺盘,买家惟有高追,形成屡创新高成交个案。当楼市转差时,因为害怕受「SSD」捆绑,买家不敢贸然入市,楼盘乏人问津,亦会引致楼价下跌得更快。

  因此,要令楼市健康发展,不可从打压需求及限制成交着手,应该设法让更多的市民上车置业才正确,有了自己的安乐窝,自然少些埋怨声音,多些正面能量。事实证明,「SSD」不单使楼市流通量减少,而且影响政府的税收和从事相关行业者的生计,同时也给人有推高楼价的嫌疑,当局的确需要从新检讨。

撤销「SSD」 即时增加住宅供应(2012926

    日前与香港专业地产顾问商会副会长杨官华(ALEX)闲谈,说起应如何解决香港房屋问题,ALEX哥与小弟看法一致,认为政府用大量供应房屋单位的做法,来满足市民住屋需要是正确的。但是奇怪的是,政府既然千方百计寻找土地开发,为何不认真检讨实施快两年的额外印花税措施(SSD)?

  记得两年前政府推出「SSD」政策,是有感楼价不断颷升,民间怨气日深,茅头直指炒楼者,于是制定此项措施赶绝炒家。整个社会几乎有了共识,就是把炒家消灭后,楼价就可以平稳发展,甚或出现调整。当时有些准买家选择等待,有些业主甚至沽楼离场,他们心想这趟政府使出了绝招,等楼价下跌两三成以后再回购也未迟。

  两年后的今天,将炒家击退的目的已经达到,但更重要的任务却没有完成,大家最关心的楼价不跌反升,房屋问题越来越严峻。「SSD」措施将两年内转手的业主惩罚重税,变相锁死他们不能再做买卖,不仅使二手楼市场供应短缺,而且令楼价升势加剧,这跟政府当初所预期的效果大相径庭,不知何解,坊间竟然少有反对「SSD」的声音,反而对政府可能加大其力度没有异议。

对用家造成不必要困扰

  事实证明,额外印花税措施并不能解决楼价高企问题,只能杜绝买家再做转手的活动,对于真正用家来说,有时候会出现不必要的困扰,以下有一实例,可供各位读者参考:

  「朋友居住的屋苑即将进行大维修,他想趁机转换环境并套现部份资金作投资用途,于是选择先买后卖,楼很快就买得成,但是卖方面却迟迟卖不出,后来他改变主意,自住的房子不想卖了,可另一方面要投资的项目已逼在眉睫,缺乏资金下惟有打算把刚买进来的房子回头卖出去,当他知道再卖的房子需要交付额外印花税时,心里难免忿忿不平。最后他不但换不成楼,更因周转不灵而丧失投资良机。」

  无论在电视媒体或报章杂志,大家都会看到尽责的高官和正义的议员们,对香港房屋问题关怀备至,他们几乎一致认为,大量供应就是王道,因此实施林林总总的措施如「置安心」、「梁十招」和「港人港地」,甚至推出新界东北发展计划等等,如此种种,无非是想尽快增加房屋供应来稳定楼市。笔者十分不解,既然高楼价非炒风引起,政府何不放寛「SSD」来为二手楼松绑?当楼盘有所增加时,楼价便较容易受到控制。

楼价高企 有利有弊(2012103

    外国有一份财富报告指出,去年香港百万富豪的人数大幅缩少至只有8.4万人,按年下跌17.4%。原因是去年港股大幅下调,使不少港人投资失利。不过,笔者认为今年本港富裕人士数量将会回升,美国推出QE3,对香港股市和楼市起了正面作用,热衷于以上投资的港人,必将直接受惠。

  尤其是在楼市方面,楼价上升使港人身家膨胀,财富自然就可回升,香港有超过50%的家庭拥有自住物业,也有20%30%的人居住在资助房屋里,从另外一个角度看,高昂楼价对他们来说,可能利多于弊。可惜,港人平均居住的面积只有500多尺,是住屋环境较差的城市,香港地方寸金尺土,土地供应严重不足,才使楼价居高不下。

增细屋供应 居住面积缩

  一向以来,社会上多数的声音均认为,要解决香港房屋问题,就应多兴建中小型单位,因此政府向来兴建的公屋、居屋都以面积细小的单位居多,近年来还推出「港人港地」和一些「限尺楼」等等。大量的中小型房屋落成,使港人居住的面积愈来愈小。

  笔者反而认为,如果有足够的土地开发,政府又大胆地规定所盖的面积大一些,那么港人就可住得好一点,至于楼价会否过高而没人买得起,这点可以放心,没人买地产商就必须减价,就像当年董建华时期推出「八万五」,楼价就得下调来迁就购买力。

只懂埋怨 不找解决方法

  现今楼价高企,坊间常出现反对声音,主要是因为港人居住的面积太小,甚至有部份人住在劏房里,某些传媒故意夸大其恶劣程度,藉此引起社会关注。也难怪有人不满高楼价,原因是拥有物业者身家雄厚,没有物业者望尘莫及,香港社会因此更加分化,贫富也更加悬殊。其实,只有大量增加土地供应,才是改善港人居住环境的最佳良方。

  然而,人们只懂得不断地埋怨,却不懂寻找解决问题的方法。就以开发新界东北新市镇为例,港府就碰到不少阻力,什么「割地卖港」、「不迁不拆」,又什么「保育香港农业」等等,不是站在道德高地,就是私有产权不可侵犯,面对如此困境,就算政府如何想推出利民纾困措施,如何决心要解决市民住屋问题,施政也是寸步难行。

强遏需求 房屋问题是政治问题(20121010

    无论香港楼市是上升或下调,房屋问题总是解决不了的难题,原因是供应和需求永远划不上等号。当需求大于供应的时候,楼市便会上升,相反如供应大于需求时,楼价便可能下调。

  目前楼价高企,是因为香港土地供应严重不足所致,亦表示港府低估了近年楼市的需求,在未上车买楼市民的抱怨之下,增加土地供应,不仅是经济上的决定,而且也变成了政治上的决定。这一点,整个香港社会已经有了共识,问题的关键是,如何去增加供应来满足住屋需求?

  对于弱势政府来说,香港的房屋问题,是政治上的问题多于经济上的问题,楼价不断上升,已成为反对派攻击政府施政的重大议题,聪明的梁振英特首怎会不明白,于是新政府上场仅三个多月,已推出众多房屋措施,如「复建居屋」、「5,000名额白表措施」、「梁十招」和「港人港地」,加上备受争议的「新界东北发展计划」等等。房屋措施之多,为历来政府之冠。

  增加供应是正确的做法,然而压制需求却不是解决问题的良方,也有违经济发展的路向。「港人港地」虽说可增加房屋供应,但限制内地客买楼就甚为不智,大陆客买楼可带动消费,也可帮助建造业,增加就业机会,为何要向他们说不?又如「再次收紧按揭措施」也不讨好,市民没有足够首期买楼,埋怨的声音仍会继续下去。

SSD杀错良民 不应加码

  还有最致命的,就是额外印花税(SSD),为了杜绝炒家却杀错了良民,供应短缺的二手楼市因成交稀疏而出现干升,只要少数人入市便可兴风作浪,楼价不断上升甚至创出历史高位,使有心买楼者变成无能为力,「SSD」不但满足不了市民的置业需求,也肯定不是目前社会各界所想预见的结果,不明政府为何不撤销此措施,还要研究加大其力度?

  欧美、澳洲和日本等先进国家,均用尽心思、千方百计想吸引外地客进来买楼和消费,藉此带动本土经济发展,可是幸运的港人身在福中不知福,「甚么大陆客买贵香港楼房,自由行抢高香港物价,甚至优才移民争夺高薪职位等」。港人真的是与众不同,笔者十分不惑,突遐想假如有一天,香港盖起大量优质楼宇,建设更多商厦店铺,也不断创造就业机会,那不就可迎合各方的强劲需求了吗?届时,香港的经济一定突飞猛进,社会更加繁荣富强!

楼市是否进入「疯狂状态」?(20121017

    着名分析师陶冬认为香港楼市已进入「疯狂状态」,于是毅然卖楼,为的是不与疯狂为伍,以身作则用行动来警告港人,楼市已出现严重泡沫危机。然而,此刻另一位重量级经济学家陆东却指出:「楼市好难跌」,他说香港楼市有三大支持位,是利息低、资金多和供应少,还强调额外印花税(SSD)没有存在价值,政府实在不应干预楼市:「政府再出招要打压甚么人,市场上已没有炒家,莫非要打死用家?」

  两位专家各持己见,各有理据,谁对谁错,留待日后分晓。香港是言论自由的地方,连经济体系也是全球最自由的,楼价升与跌,应该让市场自动调节,当支持楼市的三大因素有变,即出现利息上升、资金流走或供应增加时,楼价焉有不跌之理?只是没人知道此情况何时出现,假如楼价上升50%后,才下调20%,那么现在选择等待肯定是不对的。

  未上车者和卖了楼的人总是埋怨政府任由楼市上升,面对楼价高企好像是看不到似的,把责任全部归咎于政府,从不去检讨自己,他们一边表示强烈不满,一边却希望当局再出招打压楼市,他们相信楼价终须一跌,期待这一天早些来临。可是等待往往是痛苦和漫长的,不光是等待楼市下跌,当年那些负资产者在等待楼价上升时,心情比现在的人更痛苦。

  公道来说,政府并非没有出招,而是已出尽百宝,想方设法要解决房屋问题,新政府甫上场不久,房屋措施已林林总总。现在连口术都使出来了,运输和房屋局长张炳良形容市况「奇怪」,呼吁市民「勿恐慌性买楼」,而财爷曾俊华也指,本港未来三四年有五至六万个单位供应,楼市短期供应没问题,加上银行贷款方面亦推出五轮措施,认为已见成效。

  笔者相信楼市并没有出现「恐慌性买楼」,市场也看不到疯狂抢购潮,二手成交量近几个月均徘徊在六千至八千宗左右,跟实施「SSD」措施前,每月成交一万多宗比较相差甚远,何来有恐慌性?相反市民是很理性的,现在楼价上升是平稳向上,不是靠炒家炒上去,应该尚算可以接受。

楼价再升 联储局方是元凶

  未置业者与其要指摘港府打压楼市无方,倒不如谴责被美国推出的QE3政策所拖累,美国联储局才是香港楼价上升的元凶,大量资金涌现市场加上超低利息的环境,均令市民觉得货币已不值钱。笔者认为,必须以新思维看待未来楼市走势,楼价冲破九七,并非已到终点,香港作为对外开放的国际都市,楼市的需求难以估计,市场的不规则也许就是规则。

倘推「按揭利息税」 将杀错良民(20121024

    楼市持续上升,使政府急得如热锅上的蚂蚁。传言当局将使出遏抑楼价的终极一招,即「按揭利息税」,对此,楼市专家纪惠集团汤文亮博士形容:「本是同根生,相煎何太急」。笔者也认为「按揭利息税」是对买家下「封杀令」,除非与他们结下深仇大恨,否则为何要格杀勿论?

  就连一向反对高楼价的前立法会议员李华明,也忧虑此措施会「杀错良民」,不但削弱投资者买楼收租的意欲,连用家也深受影响。倘征收的税率为一厘,那供楼的比率便超过入息的50%水平,直接阻碍初次置业者买楼。楼价无疑是会下泻,但却帮不到市民上车,房屋问题仍然解决不了。

  既然政府最关心房屋问题,特首和高官们也常高呼要帮助市民上楼和置业,那就应该以增加土地供应最为正途,无论怎样移山填海、大兴土木,都会得到大多数市民的赞同。把房子盖起来,自然就有人住,多些公屋落成可解决基层市民的居住需求,私楼如订价过高而没人买,便得调低价格来迁就市场,反正香港楼房的空置率这么低,更多人成为业主才是一件好事。

  基层市民常要求政府广派福利,官员们总会说钱从哪来?如今社会各界提出增加土地供应,那么土地又要从何处来?香港真的无地起楼吗?非也,就如新界东北发展计划、启德发展区体育城改为兴建房屋等等,大家应放下成见、互相包容,为了下一代,不大力发展就不会有将来。

  在没有炒家的楼市里,楼价上升主因是刚性需求所带动,经济良好加上银纸贬值,资金更多投进楼市,楼价向上是必然现象。笔者认为楼市仍处健康水平,并没有出现泡沫,能力所及者不妨入市,供楼吃力就别勉强上车。长远来说,政府是有决心解决市民置业问题,当几年后房屋供应绵绵不断,还怕买不到房子吗?

政策效果反映 需时几年

  一个政策实施的效果,往往要经过几年时间才反映出来。就像97年的「八万五」房策,令楼价从98年一直下跌到03年,而如今楼价上升,某程度上是因为几年前缺少土地供应所致,那么今天当局大量兴建房屋和层出不穷的辣招,会否是几年后楼价大跌的元凶?楼市是有周期性的,难免有盛极而衰的时候,在崇尚自由经济的香港,实在不必推行甚么「按揭利息税」,否则,到了楼价大跌的那一天,上街游行的人,可能不比当年反对「八万五」时少。

辣招赶投资客 子弹中副车(20121030

    踏进梁振英时代,港府由积极不干预转为大力介入市场,为了挽救民望,政策变成朝令夕改。如今再推楼市辣招,除了加强版的额外印花税(SSD)由捆绑买家两年增加至三年之外,更史无前例推出向境外人士及公司买家额外征收15%买楼印花税(BSD),试图以压抑需求的措施,来按停楼市上升的势头。

  自从两项辣招推出后,短短几日,一二手楼市均告急冻,成交量大跌4成,某些屋苑至今仍录得零成交,显然措施已立竿见影。楼价会否如预期般下调仍是未知之数,但地产代理生意却立即跌进谷底,有中型代理行即时关闭内地多家分行,情况如海啸重临,行业前景暗淡,政府这次以打击需求和交投的做法,最受伤害的自然是地产从业员。

  财政司司长曾俊华表示:「没有一棵子弹可解决问题」,但是政府这次恰恰是以打压楼市炒家为名,子弹没有瞄准目标,误中副车把地产代理击中。有学者预计楼宇交投将会从每月平均8-9千宗,降至4-5千宗,对于目前超过3.6万名从业员来说,名副其实是僧多粥少,简直只能画饼充饥。虽然如此,一众逆来顺受的地产代理们,居然没有多少反对声音,难怪发展局局长已迫不及待宣告,楼市措施「快、狠、准」。

  不知何解,当局凡是出招,皆以打击炒风为名,这次加大SSD力度,就要把买家绑住3年。其实如细心留意一下数据,近年来确认人转手个案几乎绝迹,何来炒家?相反倘若市况逆转使楼价急跌,对用家的杀伤力亦可以很大。现今社会变化极大,时势随时今非昔比,谁敢保证3年内,自用的业主们就没有卖楼的需要?

  用「BSD」征重税来阻碍外地买家,美其名是要优先照顾本地用家,这是否良策还是未知之数。笔者倒认为,要让本地客优先,「港人港地」政策更能对症下药,港人有多少住屋需要就盖多少,不够就「工厦建住宅」、「置安心」和「白表居屋」,还有启德起港人楼房等等,只要对增加供应有信心,市民就不会蜂拥入市。至于私楼方面,外界担心属于自由买卖市场,推「BSD」有损香港自由经济美誉,假如将游资推向他国买楼,像欧美等国家,他们一定无任欢迎。

    然而,这样发展下去,当有一天港人反对通胀的声音愈来愈大时,港府会不会也出招限制自由行进来购物?既然政府常忠告市民楼市出现泡沫,一旦资金撤退,楼价便有大跌风险,为何还要在风高浪急时使出绝招?这岂不是在楼市即时爆破时落井下石,令其雪上加霜,情况就像97年楼市疯癫时,政府推出「八万五」措施,遇上亚洲金融风暴,结果令香港业主们痛苦了整整7年。

SSD」和「BSD」能帮助市民置业吗?(2012117

    着名分析师陆东用「愚蠢、戆居兼白痴」来形容政府早前推出的楼市两辣招。他对于政府连番出招甚为质疑,认为政策是令人不想买楼,跟政府当初的策略要帮助市民上车相违背。笔者十分欣赏其正直敢言的作风,他不谨说出不少港人的心声,也一针见血地指出措施并非「快、狠、准」。

  毫无疑问,措施最直接受害的是地产从业员,楼市成交量预计跌一半,而且会维持一段很长的时间,对于3.5万名地产经纪来说,楼宇交投每月只剩5千宗左右,叫他们如何维持生计?受连累的当然还有银行按揭、律师、装修和家俬等行业。

政府买家 期望不一致

  财政司司长曾俊华一再强调,买家印花税(Buyer’s Stamp Duty,简称BSD)是要优先照顾本地客的房屋需要,然而政策实施后,海外买家几乎已绝迹住宅市场,为何本地买家还是不敢入市?那是因为楼价下调的幅度总是跟他们的期望不一样,政府推出辣招是想稳住楼市,但是买家的期望却要楼价大跌20%30%,甚至以上。

  其实,禁止海外人士置业不利于香港,全球都在吸引人才和资金,香港反而拒之门外,怎去刺激经济?外地人进来买楼跟进来购物一样,利多于弊,既可创造就业机会,又等同增加本港出口。每年超过4千万的游客来港消费,便使欧美和日本等国羡慕不已。难道港府也为了优先照顾港人的消费需要,而出招限制自由行吗?

  很多人将「SSD」和「BSD」与新加坡和澳门相提并论,笔者认为情况有异,新加坡是主权国家,必须搞好各项产业的发展,控制通胀十分重要,政府库房收入来自不同领域,不光靠地产业。而澳门虽邻近香港,两地文化相似,但澳门只须赌场行业的税收,就足以养活当地居民。反观香港,地产业的税收占整体库房相当大比例,可以说,香港地产撑起经济半边天。假如政府出招过辣打沉楼市,后果堪虞。

增加供应 才是王道

  要让楼市健康降温,增加供应才是王道。政府与其三番四次出招,倒不如集中研究一招最实际,就是给市场预期大量供应将会出现。就算短期供应增加不了没关系,只要政府宣布未来的目标,哪怕夸大一些,只要市场相信,买家会愿意等待。就像当年的「八万五」,虽然没有实践,但市场相信了,价格自然就下跌。何须用行政手段去减少供应和打压需求?如今楼市交投少了一半,没有帮助市民上车,住屋问题仍然解决不了。SSDBSD能帮助市民置业吗?

抗拒大陆客 「打完斋唔要和尚」(20121114

    一项关于香港人身份认同的电话调查显示,有33%的「八十后」承认自己是「香港人」,承认自己是「中国人」的就只有2.4%,创出历来新低。数据反映年轻一代对自己的国家愈来愈疏离,抗拒感愈来愈高,也反映中港两地矛盾有日益恶化之势。

  为何年轻人对中国会有那么大的抗拒感?原因是近年来年轻一代兴起本土价值的社会运动,激发一些人认为必须维护港人的生活模式,很明显,他们没有年长者对祖国的情意结。除此之外,笔者认为通胀急升和楼价高企,也使年轻人感到十分沮丧,于是把百物腾贵和置业困难都归咎于他人,眼看大陆客在港的豪华消费,心里总觉得不是滋味。

  说起来也难怪,刚踏进社会的年轻人,收入不高,面对现今高昂楼价,难免心有不甘,他们可能不知道,香港楼价从来都是贵的,居住环境也一向陕窄,电影「七十二家房客」就是七、八十年代港人挤迫生活的写照,当时供楼占家庭平均入息高达58成,可是那时的年轻人,没有埋怨,他们默默耕耘,现在很多已变成了成功的中年人。

港早年经济复苏 功劳大

  有时候港人也应该检讨一下自己,当年香港经济不景,出现十几万负资产,港府为挽救低迷楼市,推出投资移民政策,重点是想吸引内地豪客,买楼买股无任欢迎,更可全家入籍香港。后来楼市得以复苏,投资移民客功劳不少。

  还有大陆自由行政策,不仅带旺了香港旅游业,亦令酒店、零售及高级消费等市场一片繁荣,每年四千万游客来港,带动了经济迅速发展,亦创造了不少就业机会,使全世界先进国家非常羡慕,想方设法吸引大陆客进去消费。国内豪客不断涌现,最直接受惠的,当然数香港莫属。

限制买楼消费 无所适从

  如今楼市一片兴旺,消费市场火热,但香港却「打完斋唔要和尚」,推出「买家印花税」打压内地客买楼,同时限制自由行来港消费等,均令内地人无所适从,正是你对人家抗拒,人家对你也反感。同样是特别行政区的澳门,楼价比十年前贵了十倍,物价今天比香港更高,但是他们对大陆客没有那么抗拒,澳门人跟新加坡人一样,均采取礼让的态度。喜欢作比较的香港人,为何不也跟他们比一比待客之道?

施政以民意做基础就对吗?(20121121

    自从加强版「SSD」和「BSD」出台以来,楼市起了翻天覆地的变化,对于地产代理来说,生意可谓一落千丈,难以维持生计,简直是从天堂掉进地狱。然而外界对政府所推的辣招却甚表欢迎,认为措施能有效遏抑楼价,也可舒缓一下社会上的怨气。

  显然,梁振英政府将来的施政方针,将会以民意做基础,甚至把民望放在第一位。这也难怪,众多高官黯然下台的例子,不得不使CY政府加倍提高警惕,在民粹主义日益高涨的今天,政策不可向商界倾斜,谁敢背负官商勾结的罪名?

  那么得到较多市民支持的政策就是对的吗?答案并不一定。就像法国政府向富人征收75%的所得税,和希腊公务员在四十多岁申请退休的福利制度一样,都得到当地国民的欢迎,但事实已证明,这些措施并非良策。

  其实,民意希望楼价下调有很多原因,年轻人踏进社会工作,自然想凭月薪马上可以置业供楼,楼价愈低他们买成楼的机会就愈大,最好可选择市区楼或豪宅更理想。此外,有些人一早听取政府高官言论,指楼市出现泡沫危机,于是急忙出售自住物业。伺机想低价买回头的卖楼者,他们对高楼价的反对声音是最强烈的。

供应增 市场会自动调节

  笔者不反对政府适当干预楼市,尤其是关乎民生问题的中小型住宅,如楼价太高会使社会出现不稳定因素。因此政府不但要调控私楼上车盘,还要大量兴建公屋和居屋,以满足低下层市民的住宅需要。而开发土地可从新界重点落手,当供应不断增加,市场就会自动调节,就像九龙湾的商厦供应多了,中环的甲厦租金就会往下调。

  至于豪宅及工商铺市场,由于不是直接涉及民生,太多干预会影响自由经济体系。豪宅的升与跌跟基层市民的置业没有太大关系,如三千万的楼跌价两三成,基层人士也不会买。香港作为国际金融中心,难免需要吸引国外资金进来,像当年的太古、置地等外商,就对香港贡献良多。而在商业方面,政府不可能压低铺租来迁就租客做生意,事实上,没人租的店铺最终也得减价做招徕。还有车位也非必需品,租金太高可以不开车,改坐地铁,不太影响日常生活。

高楼价是一种罪行吗?(20121128

    政府推出楼市双辣招刚好满月,坊间开始检讨措施成效如何,有见楼市由交投畅旺转为一片寂静,楼价也有轻微下跌之势,港人大致上认同措施有冷却楼市作用,政府民望有所回升,一众高官自是喜出望外。

  以增加供应和打压需求的方法,双管齐下来遏抑楼市,效果当然十分显着,为了不忿楼价高企,使市民难以置业,甚至有学者提议政府干脆禁止外地客买楼。其实,政府是楼市的操控者,要让楼价下调是易如反掌的事,只要使出一招,就是规定所有私楼限价发售,比喻每尺最高只限售港币一千元,那人人都有能力置业。

乱压楼价 赶业主「走路」

  可是这样的结果,并不能解决房屋问题,楼价跌至每尺一千元,未买楼者可能喜上眉梢,但拥有物业者会随时走路,香港有大约七成的人口居住在资助房屋和私人楼宇里,对于这些业主们来说,房屋不光是用来居住,也是他们的财产,大家可别忘记当年负资产的惨痛教训。

  在世界一流的大城市,楼价从来都是昂贵的,就像伦敦、纽约和东京一样,但是他们的国民并没有异议。相反,先进国家的政策更是想吸引外地客进去买楼和消费,认为有助他们国家的经济发展,可以创造更多就业机会,因此即使市区房价给外国人抢高了,他们也愿意搬到郊区去居住。

  现今社会把高楼价看成是一种罪行,总是喊打喊杀,是出于政治因素多过经济因素,港府出重招打压楼市,为了挽救低迷民望也就变成情有可原。的确,政府管治已出现危机,不多做一些「劫富济贫」和「大派福利」的措施,社会就会出现更多不稳定因素,港府宁愿放弃最自由经济美誉也在所不惜,这是否也说明资本主义制度开始动摇?

外围因素 楼价不能不升

  笔者并非鼓吹楼价无止境上升,只是觉得在低息环境和港元随美元贬值的情况下,楼价平稳向上才不与经济背道而驰。楼价高企各有利弊,高房价已是国际大都市的必然产物,港人或许应该豁达一些,君不见农村土地广阔,农民居所寛敞,可是他们却十分向往都市生活,纷纷向大城市移民吗?

BSD赶走外地客 「塘水滚塘鱼」(2012125

    财爷曾俊华是电影迷,看完铁金刚新片《智破天凶城》后,在其网志里提到,007再不需神奇法宝,用来消灭敌人的,只靠一把匕首。观其留言,似乎意有所指,香港房屋政策林林总总,多不胜数,但真正能让楼价下跌的,恐怕只有一招,就是限制境外人士买楼。而买家印花税(BSD),正正就是这把平凡的短匕首。

  与长期在国内经商的朋友谈起「BSD」,他对港府出此辣招表示惊讶:「这是大陆政府才会实施的政策,怎么香港也仿效?」中国奉行计划经济,控制通胀和平稳楼价十分重要,社会稳定更胜于一切,可香港是世界闻名的自由经济市场,为何要积极作出干预?当笔者告诉他,现今香港政府也视维稳大于一切时,他顿然有所领悟,但却无言以对。

  其实,任何政策均有其好与坏的一面,楼价高低各有利弊,从商业角度看,「BSD」的推出,对于未买楼者而言,或者是一件好事,但对于拥有最多土地的政府和众多业主们来讲,可能没什么好处,大多数的港人早已将物业当成是一种财富投资,赶走外来客和公司买家,令楼价下跌及交投萎缩,不但使政府卖地收入减少,也让小业主身家缩水,卖楼套现出现困难。

若遇经济危机 不堪设想

  笔者并非危言耸听,当局这次以「一刀切」的方法来打压楼价,将会严重影响香港经济,双辣招推出刚过一个月,市场已立竿见影,楼市的淡静只是刚刚开始,措施的威力仍未发挥出来。别以为楼价轻微下调便完成任务,楼价跌起来是可以出现暴跌情况,在措施捆绑之下,市场没有外地买家,心急卖楼的业主为争取仅有的本地客,唯有争相割价求售,万一碰上经济危机,如97年亚洲金融风暴,后果便不堪设想。

  俗语说「塘水滚塘鱼」,将楼市封闭起来自给自足,美其名是肥水不流别人田,实际上是生意人有生意不做,将财富推出街。难道香港要学中国六、七十年代,那种自力更生、艰苦奋斗的精神?香港是外向型的经济体系,地产更是最重要的经济支柱,不卖物业给外地客,就像是中东国家不卖石油到外国一样,哪有足够资源应付本土的社区建设和福利开支?

  假如几年后,政府兴建的公屋和居屋大量落成、私楼市场供过于求,加上外围经济出现危机、美国财政悬崖恶化等等,均有可能使香港楼价大跌。再看看今天的「BSD」连日落条款也没有,不禁使人感到忧虑和不安。

福利变权利 有得就有失(20121212

    虽然长者生活津贴拨款戏剧性地获得通过,但仍难掩政府施政举步维艰的窘态。国民教育无疾而终,新界东北发展困难重重,以及保育政策进退失据等等,都使弱势政府前路布满崎岖,难怪特首梁振英一夜白头,跟当初的踌躇满志判若两人。社会的争拗内耗已到了临界点,有见及此,政府顾不了经济后果,毅然使出绝招,就是推出加强版的「SSD」和买家印花税「BSD」。

  不知道是无知还是认命,像我们这些80年代踏入社会的中年人,年轻时大都不懂得为自己争取应有的权利,例如不懂打倒地产霸权,不懂反对官商勾结等等。当时的年轻人同样面对高楼价的困境,然而为了达成置业愿望,他们都默默耕耘,勤俭节约,视买楼为人生奋斗目标,也以成功商人为学习榜样。

  至于另外一些不肯牺牲玩乐的人,他们宁愿选择申请公屋或资助房屋,当他们申请获批时,总表现得非常兴奋,并会连声多谢政府,皆因他们觉得这是一种社会福利,政府花费大量公帑兴建公营房屋,的确对于基层市民在居住方面带来极大的帮助。

有楼有车又要玩 无两全其美

  可是,现在的港人却把这种福利当成是一种权利,一种与生俱来应有的权利,认为是政府亏欠他们的。于是他们不但没有感恩的心,而且还常埋怨公屋供应不够,条件又比私楼差等等。这种权利也引伸到其他的社会福利方面,如综缓金要大幅增加,医疗、教育要更加全面普及等等,由于这些福利已被人们演绎成应有的权利,故此那些大力为基层人士争取权利的声音,便变得更加振振有词。

    其实,买楼与否是个人的决定,选择了什么样的生活方式,就不该再有所怨言。今天房价升高了,买楼的人财富因此也增多,但他们把十几廿年的青春献给了供楼岁月,多数的人辛勤劳动,娱乐欠奉,才拥有自己的财产。而选择不买楼的人,其实没有吃亏,他们把钱花在吃喝玩乐上,一星期几晚夜蒲,一年几次外游,女朋友又交多几个,不用供楼,优哉悠哉。所谓人生有得就有失,没有错与对。

  那么为什么会有这么多人埋怨楼价高?那是因为妒嫉,人总是输打赢要。如果可以玩乐人生,又有楼有车,才是两全其美。否则只得到享受,没拥有楼房,就会心存不甘。同样道理,那些长年以来为了置业供楼,日夜奔波的辛勤一族,会不会也因为失去玩乐的生活,而有所怨言呢?

增加供应 胜过打压需要(20121219

    上星期在柴湾青年广场,笔者出席了特首梁振英(CY)的第二次《施政报告》及《财政预算案》地区谘询会。会议期间,反对CY的示威人士不断大喊「梁振英下台」,扰攘了整个会议的进行,现场当然也有一批支持梁振英的市民,他们比较松散无序。在双方的对峙互骂中,反对派虽然人数较少,但是他们却很有组织。由此可见,CY政府未来施政将会困难重重,柴湾的这个场面,或许就是目前香港的缩影。

  会场内有人不停重复播放唐英年的「你呃人」录音片段,高叫梁振英应为其大宅僭建下台,使现场一度失控。显然CY甚受僭建事件困扰,民望一直低迷,在各项重大政策上,均受到极大阻力。要如何挽救管治威信,下个月的《施政报告》出台,将会是关键时刻,而房屋政策正是特首重振声威的重要武器。

遏楼价辣招 已太多

  的确,每当政府发表房屋措施言论,或推出打压楼市政策时,坊间总会有不少赞同的声音,尤其是传媒方面。香港是言论自由的地方,能得到媒体的支持,报导自然较为正面,民望才有翻新机会。不过,遏抑楼价的房屋政策已层出不穷,当局实在毋须再推太多辣招,集中研究开发更多土地供应才是王道。

  现今政府施政已由「积极不干预」转为「适度有为」,也就是认为该出手时就出手。要让楼价平稳发展,就应该改变供不应求的局面,有足够的房屋供应去满足市场上的需求,楼价就难以大升。但如果以打压需求的方法,来压制楼市的升势,就不是最佳的房屋措施。

    港人常慨叹回归15年,错失了很多机会,经济增长不及同区对手。本人认同香港必须「做大经济的饼」,而打压楼市需求是逆其道而行。大兴土木盖房子才是做大个饼,学新加坡那样的强政励治,「新界东北发展计划」就不会有难度,「别在我家后院」建公屋的心态亦不会出现。

  要调控楼市,从经济角度看,增加供应比打压需求更加有利,既可让政府有更多的卖地收入,又可增加就业机会。很多人口口声声同情劏房客,但当政府要在其家门口盖房子时,无论是盖公屋或居屋,他们都会提出反对。难怪特首梁振英公开呼吁,市民大众要有「一家人的心」来作出让步。

房屋问题是解决不了的难题(20121227

    世界末日没有来临,太阳依然从东方升起,人们如常地庆祝圣诞节。一切没有改变,港人仍然要面对银纸贬值、通货膨胀及楼价高企的困局。高楼价好像就是香港的标志,房屋问题依旧是不能解决的问题。

  记忆中香港的房价向来都是昂贵的,即使是03年「沙士」时谷底的价位,仍然比周边国家和地区高,原因是当时各地的楼价,同样受到经济差的拖累而下跌。因此「沙士」时的楼价,人们并不觉得便宜,还希望价格能进一步往下调,这一点从当时的成交量,便可以看得出来。这也说明在楼市低迷时,并不一定吸引买家入市。

  为什么香港楼市问题难以解决?那是因为找不到一个「适当」的楼价,可以让所有香港人满意。当楼价升高时,未买楼者常有怨言,归咎政府打压楼价无方,令他们上车无望。然而在楼市大跌时,买了楼的业主身家被蒸发,甚至沦为负资产,他们也会怨声载道。无论楼价高或低,总是有人欢笑有人愁,正所谓「针无两头利」。

  既然楼价高低各有利弊,为何政府仍不断遏抑楼市? 当局冒着减少卖地收益的风险,再次推出双辣招,相当程度上是为了挽救低迷的民望,尽管地产商以措施会影响市区重建为由,提出修订方案,也无情地被否决。现时政府压抑楼市是宁滥勿缺,符合民生利益,政府似乎站在道德高地,表面上愈与地产商不咬弦, 民望可能愈高。

  除了打压需求外,另一方面,政府快速推出房屋供应,算是找对了方向。房恊的租转买置安心楼盘「绿悠雅苑」,以市价七折推售,吸引大批市民填表认购,反应异常热烈,证明市场出现刚性需求,相信届时销情会十分理想。特区政府想方设法开拓土地,去兴建公屋、居屋或置安心等资助房屋,目的是要抚平基层市民的心灵。

  虽然仍有市民认为打七折的「绿悠雅苑」不便宜,但笔者相信无损楼盘的吸引力。现在的社会跟以往不一样,年轻人上车买楼,多数有父母代付首期,甚至支付楼价一半,目前全球利息处于历史低位,还可能维持一定长的时间,上车供楼非想象中困难,年轻人只要肯踏出第一步就行,有更多的人可以安居乐业,社会就更加稳定安宁。