蔡志忠论香港地产()2011年度)

[编者按]

    蔡志忠,赤湖村人。年轻时随家人移居香港,于1990年创办亚洲地产代理有限公司,经营地产中介业务。他不但是顶尖的物业销售高手,更是资深物业投资者,历尽廿载物业市场的风云变幻,拥有多年地产投资的丰富经验。蔡志忠眼光准绝,投资获利无数。现坐拥大量物业,包括住宅和工商铺等,市值数以亿计。在地产界,无人不知,是丰田蔡氏族人中在港事业最为成功的佼佼者。他不但事业有成,而且热心公益,出任多个商会和社团要职,积极参与公众事务,慷概捐输,回馈社会。

    蔡志忠是香港地产专栏作家,他对香港房地产走势在不同时期的观点和看法,向为业界所倚重。而他在文章中的精辟论述,已大大地超越了房地产这个范畴,无论在政治、经济、民生等方面都有着独到的见解,广为社会人士凝目注视。他文笔细腻流畅,朴实无华,这得益于曾任职中文老师的深厚文学功底。

我的新年愿望(201115

    光阴似箭,冬去春来,又是一年过去。每逢新年开始,人们总会有许多愿望,例如想得到更多财富,拥有健康快乐,或者完成置业梦想等等,其中最多人的愿望-----「世界和平」。

  笔者从事地产行业多年,经历香港地产的起落无常,见证物业市道的成败兴衰,每当楼市向好时,总是带动经济增长,市面一片好景。倘若楼价大跌时,资产也在严重缩水,港人都要拉紧裤头过日子。于是笔者的新年愿望中,总离不开「楼市健康发展,社会团结和谐」等。要达至世界和平,首先要从和谐稳定做起,愈来愈多人追求公平公正的大同世界,那就要多些无私奉献,要活在不抱怨的世界里。此刻,我想起了一句名言:「生命不在乎拥有多少,是在乎你能付出多少」。是的,如果你能付出的愈多,代表你所拥有的更多,因此能给身边的人提供的也更多……

传媒爱批评 港人更爱抱怨

  可是,要不抱怨谈何容易。恰恰相反,港人正是生活在一个充满怨气的世界里,埋怨香港官员无能,内地政府腐败;不满贫富悬殊扩大,老板刻薄无情;指责楼价升幅太高,物价涨得太贵等等。港人总是认为政府和社会欠他们太多,却不会检讨过他们对社会付出太少。

   报章传媒常以文章严厉批评当局,指摘其纾解民困乏力,引致富者愈富、穷者愈穷。究竟原因何在?政府数字显示有80几万人生活在贫穷线下,可光是没有工作拿取综援者却有近50万人,这庞大数字是否贫富悬殊的主要原因之一?留意劳工处或报章的招聘广告,就会发现香港仍有很多职位空缺,就业市场是有人找不到理想工作,但有职位却没有人去应征。

盼英明领导 造福基层安居

    至于港人最关心的楼价过高和通胀急升问题,主因是美国量化寛松政策所致,港元和美元挂钩,银纸严重缩水,要控制物价上涨难上加难,然而为了防止楼价继续飙升,港府不断落重药推出遏抑楼市措施,这方面的确已见成效。

  面对大量资金流入香港市场,如何阻止通胀继续升温?如何争取契机化险为夷?笔者今年的新年愿望是:赐港府英明领导,令人人安居乐业。以筑堤疏导洪水,于低处灌溉基层。缩贫富之间距离,创香港和谐环境!

世界是年轻人的(2011113

    「世界是你们的,也是我们的,但是归根结底是你们的。」毛泽东当年向年轻学生这样说。的确,年轻人朝气蓬勃,未来的希望将寄托在他们身上。可是年轻人也血气方刚充满理想,总是胸怀大志要改变整个世界。于是,年轻就有「疑问」存在,青年便与「问题」挂钩。

富人爱买楼保值 房价难跌

  19岁大学生抱怨「我女朋友话,买唔到楼唔嫁我!」指摘楼价过高,即使申请「置安心」,亦要等足多年才可储够钱买楼。年轻医生和律师夫妇抱怨「刚踏入社会工作,收入买唔到中环豪宅!」不忿楼价升幅太大,即使专业人士亦难进驻高尚住宅。年轻人一句买唔起楼,立刻引起报章传媒不断大肆报导,弄到全世界街知巷闻,这充分显示社会最重视他们的声音。

  香港的楼价是人们永远争议不休的话题,楼价高低的定义跟年轻人的看法是不一样的。要真正了解物业市道,就必须知道买楼的是一些什么人,尤其是中高价楼市场,他们都是一班有钱的人。近年经济好景,中国人富起来,香港人钱也多起来,两地民间财富不断增加,在通胀急升和利息低企的情况下,选择买楼置业便是他们保值的最佳方法。因此,楼价便很难往下调,在有钱人眼中,香港楼价并不算贵,即使低下阶层人士认为房价太高,买不起楼或不选择买楼,也不足以影响楼价下跌,情况就像珠宝钻石一样,不会因为你买不起而大幅调低价格,因为更多有钱的人在等着购买。

与其望转势  不如努力储蓄

  楼价不断上升,一众「楼奴」和「蜗居者」的痛苦声音此起彼落,国内和香港政府皆使出严厉措施,如「国十条」与「额外印花税」等等,两地地产股均应声下调,众多分析员都认为楼价必跌无疑。可是经历了短期的回软,政策很快便被消化,楼市立即回复正常,近日更有回升趋势。分析员们可谓遍地眼镜碎,纷纷重定来年预测。

    现今港元大幅贬值,楼价易升难跌。笔者想寄语年轻朋友们,期望楼市在短期内转势并不切合实际,总是怨恨抗议也不是办法,不如脚踏实地、努力储蓄,学习中年人勤奋工作,成功置业的例子。你们是未来的栋梁,只要能沉着忍耐,积极上进,买楼不是一件很困难的事,香港有许多白手兴家的故事是值得大家借鉴的!

歌颂自由(2011119

    幸运的香港人生活在一个自由的地方,我们的地位是崇高的,我们拥有言论的自由,行动的自由,信仰的自由和思想的自由,这一切,在世界华人社会当中是难能可贵的。

  香港不但拥有各项自由,就连经济体系,也是全世界最自由的。美国传统基金会及《华尔街日报》,连续17年评选香港为全球最自由经济体,在商业及财务范畴中自由度领先全球。这殊荣得来不易,所有港人皆引以为傲。

再膺最自由经济体 狮城赶上

  港府对于再次获奖自是沾沾自喜,重申会遵从「大市场,小政府」的原则,继续为企业进入新兴市场消除障碍,提供便利的营商环境,确保自由市场运作畅顺等等。传统基金会同时亦提出,港府应降低利得税及标准税率。其实,现时库房有大量财政和外汇储备,要取之于民,用之于民,审慎理财并不是一毛不拔,应当作出纾解民困的行动。

  另一方面,香港主要竞争对手新加坡正在迎头赶上,两边评分距离愈见收窄,很明显,第2位的新加坡明年有机会超越香港成为冠军,港府必须密切留意。  

  由于香港将实施竞争法及最低工资,或许会增加中小企经营风险,影响自由经济,同时去年对楼市也进行调控,连续6次推出辣招打压楼价,招数多得让人眼花撩乱,倘市况逆转,港人将要承受严重后果。种种干预市场的政策,将有可能使香港最自由经济体系不保。

港人宜加倍努力 保美誉

  笔者认为香港连续多年得到最自由经济体,这项荣耀来之不易,港人应该加倍珍惜,也说明在外国人眼中,香港是最自由开明的地方,它将继续吸引外商进驻投资。因此港人应该共同努力,保住香港这块「自由港」美誉。

    「生命诚可贵,爱情价更高。若为自由故,两者皆可抛。」这首老诗道出生命的珍贵之处和爱情的价值之高,但更重要的是在歌颂自由,因为拥有自由,才是真正拥有一切!

通胀来势汹汹?中产如何应对?(2011127

    美国联储局量化寛松政策持续,全球通胀风险日增,引致香港楼价继续升温。面对银纸不断贬值,港人身家日益缩减,众多勤奋的中产阶级,努力储蓄仍跑输通胀,自是倍感仿徨无奈。

  日前与资深投资者老友茶叙,话题自然离不开地产市场。近来港府不断推出辣招打压楼市,高官们更常忠告市民要小心楼价下跌风险。因此大家都认为当局是决心要让楼价下调,至少也要制止其继续上升。

楼价仍未下调 愈升愈有

  于是老友便不停出货,以配合政府政策,他还告诉笔者:「我个仔层楼都卖埋,宜家正等紧楼价跌时买返。」世侄两夫妇均为专业人士,结婚不久想楼换楼,选择先卖后买,一心想高沽低揸投资有道,奈何事与愿违,楼价还是上涨。如今楼虽然成功卖出,手持23百万现金,却心有不甘不肯高追,于是选择等待,他们相信楼价总会有大幅下调的一天。此情景是否也是一众中产的心声?
   是的,香港的中产阶层很无奈。虽然他们辛勤工作积极储蓄,却追不上楼价升幅,也保不住身家财产。加上人民币大幅升值,通货膨胀响起警号,百物腾贵加风四起,使中下层市民怨声载道。在港府坚决维持联系汇率制度,港元愈来愈缩水的情况下,如何抵抗通胀?应采取甚么投资策略?便是中产阶层人士最关心的问题。

买楼股换人币 立不败之地

  笔者有些看法,想与各位分享。首先,切不可把大量港元存在银行做定期,如想留住现金也应大部分换成人民币存放,因为内地政府还会加息和让人民币升值。其次,要投资地产市场,如果你没有物业在手的话更需要,香港已有楼就去买大陆楼,全球经济向好,楼宇价格自然做好;经济差时,美国会印银纸救市,有利物业受到追捧,人民币升值更使买大陆楼双重得益。最后,也可选择股票,全球通胀急升,食品和能源价格不可能回落,买入与通胀相关的股票定可立于不败之地,要在非常时期做一个精明的投资者。

    以上种种建议,仅供参考而已,笔者在此作出免责声明,只希望做到抛砖引玉的效果。如今国际形势不断变化,中美经济此消彼长,香港作为国际大都会,在经济强劲增长下,银纸却跟随美元贬值,这对于勤奋储蓄的香港中产阶层很不利,因此,如何投资保值就变得非常重要要!

香港楼价全球最难负担?(201122

    美国顾问公司(Demographia)调查报告显示,香港楼价位列全球最难负担城市。报告一出,立即引起全城极大回响,坊间批评声音四起,港府顿成众矢之的。现今香港楼价高企,在一众无壳蜗牛眼中,好像是一种罪行,而当局未能令楼价下跌,仿佛就变成了罪魁祸首。

  香港楼价真的如报告般贵绝全球吗?笔者不以为然。首先,调查对象主要是讲英语的国家和地区,包括美国、英国、澳洲、加拿大、新西兰、爱尔兰和香港等主要城市,香港以前属英国殖民地也被选中。但是亚洲一些大城市如东京、首尔、新加坡、北京和上海等均没有列入其中,很明显,此调查报告是以偏概全,难以服众。

供楼占入息约40%仍健康

  其次,调查指楼价中位数相当于香港家庭每年收入的11.4倍,因此香港为全球楼价最难负担的城市。笔者认为此计算方法存有误导成份,香港跟美国不一样,香港有大约一半人口住在政府公屋或资助房屋里,他们收入比较低,但享有政府房屋福利,这些人是不能计算在购买私人物业的供楼负担里的。正确来说,应以居住在私人物业的市民的平均收入,来衡量楼价水平才算是合理,相信真正的结果并不会那么差。

  还有,美国跟香港两地对供楼负担的计算方法也不一样,香港是以居住在私人楼宇的家庭,其每月入息中位数的负担比率来衡量的。跟据资料所得,去年12月份香港家庭平均入息占供楼负担36%40%左右,相比976月时的93%相差一大截,仍然属于健康水平。

港楼不便宜、增供应可纾困

  当然,香港楼价并不便宜,市民可负担得起供楼,是因为经济好转企业盈利增加,老板赚了钱打工阶层加薪有望,故买楼能力进一步增强,同时市场热钱泛滥,利率长期偏低都足以令楼市升温。值得一提的是,香港一向奉行低税制政策,库房收入大部份依赖土地拍卖所得,以目前政府的弱势管治,要改变此现状,仿效欧美的高税制和低地价政策,似乎是不可能的。

  香港是一块宝地,它像钻石那样有吸引力,这里不但珠宝名牌店经常大排长龙,连楼房也引来大量外资购买。贵为国际金融中心,香港的地产和金融是两大重要经济支柱,缺一不可。在股市方面,近年大量外地企业来港上市,集资额屡创新高,几乎为全球之冠,带动了金融业向好。于地产市场,港元贬值通胀急升,引致楼价持续上涨,港资和外资(包括中资)也蜂拥买入港楼,进一步推高香港楼价。因此,如果当局决心要使楼市稳定下来,又要确保财政收入,大量增加土地供应是最好的方法。

高楼价应由外资来承接(201129

    新春伊始,万象更新,大家都期待新的一年会更好。笔者在此恭祝各位兔年事事顺利、步步高升。祝愿香港经济虎年虎虎生威之后,兔年再度「兔」气扬眉。期望社会各阶层减少争拗内讧,更加和谐共处。

中央频打压、内地客转投海外

  春节期间,回家乡福建旅游探亲,偶尔看一下电视新闻,虽没看到香港「旅游丑闻」的报导,却看到一则「中国炒楼团在海外投资楼房」的新闻采访,笔者身为地产中人,自是倍感兴趣,当然也更为留神观看。

  有关新闻主要是讲述中国人在美国和澳洲买房的故事。近年大陆经济起飞,出现许多富有的房产投资者,中央政府不断出招打压房价,迫使这班炒家转投海外市场,尤对美国、加拿大和澳洲最为热衷。为了吸引中国资金进驻,这些国家千方百计地以各种方式和优惠来诱惑他们,比喻制定买房投资移民政策,目的要配合中国公民以买楼为孩子在海外留学和居留铺路,地产经纪行和移民顾问公司也特地聘请一些会讲流利普通话的职员,有些外国人甚至要跑去学习中国文化和风俗习惯,可见他们对中国投资者的重视程度。

  显然,香港的房地产政策跟西方国家不一样。作为最自由经济体系的香港,不但将房地产剔出投资移民政策之外,更双管齐下地使出「额外印花税」及收紧按揭等绝招,务必要将楼价一铺打沉,以平息所谓民愤。然而,由于市场热钱泛滥,加上利息超低和通胀急升等因素所致,楼市还是不能降温。

  物极必反,因果循环。全世界房地产每当出现泡沫,便会有爆破的一天,香港也不会例外。香港高房价楼市是因为资金市,并非实际的经济大幅增长所致。外资可以进来也可以撤退,美国也不肯定两年内不加息,大家必须密切留意资金的走向。面对日益走高的香港楼价,专家学者们皆归咎于外资炒卖引起,认为应限制他们来港买楼。

别怕外资购买 港人可先观望

  对此,笔者有另一番见解,既然多数人都认同香港楼价高昂,甚至已出现泡沫危机,那就别怕外商进来购买,贵楼价由他们承接,高风险让炒家自负,港人大可选择暂时观望或购买价格低廉地区的楼房。

  别忘了房地产也有很多伤心往事,例如上世纪80年代末期,富敌天下的日本人几乎要买下整个美国。到了90年代,不少外资也开始进军日本房地产市场,人们都相信经济强国日本,房价还会再升。又像近期08年金融海啸之前,众多国内炒楼团狂炒杜拜楼房,精明的中国人都认为那里是投资者的天堂。如今,这些国家房地产泡沫破灭,房价大跌5成以上,到目前为止仍然一蹶不振,这些外资炒家们都变成血本无归,谁敢保证同样的故事不会在香港发生?

楼价高低?各自表述(2011216

    舆论指香港的楼价为全球最贵是片面的看法,情况就好像说杜拜的房子是全世界最高的一样。「杜拜塔」(又名「哈利法塔」 BURJ KHALIFA) 的确是世界第一高楼,但不代表杜拜的所有建筑物是全球最高;同样道理,香港的山顶、南区等高尚豪宅,虽然价格屡次打破世界纪录,但是新界西北有些地区的房价,现在却还要比深圳低。所以说,要衡量一个地区楼价的高低,跟量度一个城市建筑物的高矮一样,是应以平均价格和整体高度来计算才准确。

  外国调查报告说,香港楼价全球最难负担,理由是楼价中位数相当于家庭每年收入的11.4倍,即是如以供楼占每月入息不超过5成计算的话,要供完一层香港楼,便最少需要22年以上,骤眼看来的确是非常离谱。不过笔者认为,只利用私人物业的价格来衡量港人的供楼负担,理论上的层面是错误的,道理很简单,应该把公屋和居屋的价格都计算进去,得出来的结论方为正确。

算及公屋居屋 买楼负担比率减半

  有专家将数据联系起来计算,得出住宅价格相当于家庭每年收入的6倍左右而已。此推论有理据支持,香港约有123万私人物业和约111万公屋或政府资助楼宇,相信如以住在私人房屋里的人士的入息来计算,楼价平均是他们每年收入的6倍,这应该是合理的;同样地,以住在公屋或居屋里的市民的工资薪水,去统计他们购买此类物业的负担能力,结果一定没那么严重。当然,硬要将低层人士的收入,纳进去计算购买私人楼宇的负担水平,情况肯定就变得很差。

  香港是言论自由的地方,坊间大都认为楼价高不可攀脱离现实,低下层人士对楼市怨声载道充满愤怒;年青人跟中年人对楼价高低的看法不一样,有楼阶层和无壳蜗牛对楼市的期望也不相同。但是必须提醒大家,香港社会在不断分化,共产的声音日益高涨,中产和中小企勤奋上进,为将来努力打拼,然而部份年青人却不肯上班工作,宁愿领取综援虚度光阴。长此下去,两边距离越拉越远,情况令人忧虑。有食肆酒家和零售店的老板好友相告:「宜家俾多啲人工都好难请人,原因系薪金89千蚊唔及家庭慨综援金高!」

    昔日贫穷的年青人,经过多年的努力奋斗,很多都能变成富有的中年人。他们相信打工仔也有出头天,于是积极工作和储蓄,最终达成置业愿望,拥有了自己的物业,既可安居乐业,又可享受升值成果,财富增多自信心就更强。难怪长辈们总是语重心长地忠告年青朋友:「唯有买楼好处多!」当然,选择在适当时候入市亦是相当重要的。

高调行慈善?香港要提倡(2011223

    世界多变化,风水轮流转。曾几何时,富裕的港澳台同胞,多次伸出爱心之手,捐助贫穷的大陆同胞,这血浓于水的举动,早已感动了千千万万的中国人民。时移势易,「大陆首善」陈光标启动了台湾感恩之旅,虽然角色首次互相对换,意义却非常重大。

  笔者重提中国富豪陈光标捐赠善款一事,是因为十分认同他高调行善的作风,也非常敬佩他乐善好施的精神。正如其所说:「他低调,我高调,爱心是平等的。」在面对台湾首富郭台铭指摘其高调行善太过「赤裸裸」时,他这样回应。

陈光标赴台捐钱 毁誉参半

  舆论对于这种高调捐钱行为诽誉参半,有的认为其举止只为成就自己,是典型暴发户心态。有的觉得此作风政治色彩浓厚,很有统战台湾意味。不管部分民众对陈光标的行善方式有何意见,大家的观点不同,各抒己见是很正常的。希望能唤起更多企业和更多富有的人做好人、做好事,这才是他高调的真正目的。

  大家常说要隐恶扬善,为善不甘后人,那么自然要多做善事,多宣扬好事让世人知道。然而,近年来香港恰恰相反,传播媒介总是「扬恶隐善」,甚至落井下石。有些议员政客更是为反对而反对,做永远的「凡是」派,他们不用开口,大家都知道意见一定是相反的。港人向来热心助人,做义工募捐等好事报章篇幅很少提及,但失业离婚、破产跳楼等悲惨故事,却天天头条新闻广泛报导。香港也由东方之珠美誉,沦落至游行之都和悲情城市称号。因此要缩窄贫富之间距离,改变为富不仁印象,仿效陈光标式高调的捐钱方法,在香港是非常需要和恰当的,一众富豪们可有引起共鸣?

社会分化严重 奉献信息正面

    在传统的中国人观念中,做慈善既要积德行善,又要淡泊名利,最好是做了善事捐了善款,然后隐姓埋名,永远做无名氏。笔者虽然十分敬佩这些慈善家,却认为现今社会日益分化,民间充满仇商仇富情绪,富豪们高调捐款、直接行善是非常正面的信息。像陈光标这种真金白银的奉献,是应该让所有人都看到的,又不是偷鸡摸狗的事,怕什么?如能带动其他富豪跟随更好。写到这里,笔者不禁要问:「标哥,您什么时候来香港?」

  最后,引用「格言联璧」内的一段古文,与各位共勉之:「施必有报者,天地之定理,仁人述之以劝人;施不望报者,圣贤之盛心,君子存之以济世!」

请财爷从善如流?征调预算案(201132)

    全世界的财政司均为如何增加财力而头痛,香港的财爷却在为怎样派钱纾困而神伤。今年财政预算案推出450亿纾解民困,数字为历来之冠,港府此举表面上绝非孤寒,但为何落得四面楚歌,原因就是未能解市民燃眉之急,即所谓远水救不了近火。

  舆论对于预算案几乎是一面倒喝倒采,各大政党和议员均争先恐后提出反对或修订。适逢今年年底区议会选举,为了争取最多票源的中低下阶层的选票支持,相信愈临近竞选期间,示威游行将出现愈多,港府有可能出现管制危机。因此当局必须认真考虑顺应民意,适当作出修改方为上策。

遇上选举年 派现金最直接

  回说港府为何花钱仍换来反对声音,那是因为未能掌握民心所在。市民受通胀急升影响,派钱纾困可直接让他们受惠。然而预算案不但没有退税,更将所派的6,000元注资进各强积金供款户口,即是要等到65岁后才可拿取使用,急于用钱的大众市民自是表现不满。笔者认为当局豪花240亿元派钱还得不到民心,是十分愚蠢的做法,应该干脆派发现金最直截了当,甚至加码更好,反正政府有大把盈余,市民亦诉求强烈。财爷不是说:「政府的钱亦是大家的钱,政府有钱,是等于市民有钱!」那大可顺水推舟,让市民皆大欢喜。
  
  此外,市民最关心的楼价飙升问题,预算案提出大量增加楼宇供应,「实牙实齿」表示在20112012年度私楼供应可达3.5万个,清楚地向市民表达毋需急于入市的信息,从增加供应着手,算是找到根治的方法。自去年1120日宣布「额外印花税」实施以来,市面上没有听过再转手的买卖个案,证明此绝招威力无比。由此证明,楼市继续升温并非短炒引起,利息超低和港元贬值引致大量资金流向楼市,这才是楼价上升的主因。可是一旦出现利息回升或资金撤退等情况,楼市就会逆转。此时政府没再推其他遏抑楼价措施,也是可以理解。

没期望没失望 续自力更生

    至于蜗居一族对高楼价的指控,这是80年代以来已存在的问题,港府大可这样解话:「低税制高地价是政府一贯奉行的政策,要改变这种社会结构是很难的事,如果仿效日本、美国的房屋政策,令楼价长期低迷不振,对经济影响非常大。」

  笔者对财政预算案并没有失望,因为没有期望自然就不会失望。正如大多数的中产阶级一样,大家都习惯了自力更生、艰苦奋斗,目标是朝着上层社会更进一步,又怎会期待政府所派的区区6千元呢?假如低下阶层也向中产的目标奋斗,不要总是在等待派糖,不要整天抗议,社会将产生更多正能量。

楼市升与跌?期望不相同(201139

    楼价高昂令香港扬威世界,国际研究机构多次评选香港楼价贵绝全球,代表着香港是一个魅力非凡的地方,多方面的优势使这个城市长期吸引内外资金投进楼市。在自由经济的社会里,楼市也有优胜劣败,人们常说香港楼价高不可攀,买楼绝不划算,但却没有想想,为什么一些经济落后的国家,楼价非常便宜仍乏人问津?

制定房策 应平衡各方利益

  无论香港楼价是高或低,都是永远解决不了的难题。楼价高企时,年青人望楼兴叹,难以上车置业,自是忿忿不平;楼市下跌时,小业主惨变负资产,身家大缩水,又会怨声载道。今天大家为抗议楼价飞升而游行示威,别忘了当年人们为反对楼市大跌走向街头,楼房是港人的身家财产,不管是上升还是下跌,皆有人欢笑有人愁。因此,港府制定房屋政策时,须平衡社会各方利益。

  无可置疑,香港是民主自由的地方,港人享有言论和行动的自由。虽说香港已成游行之都,但港人向来都是以文明理性的方法来表达心中的不满,即使是50万人上街示威,最终也是和平散去,甚少发生不愉快事件。然而,最近香港社会却愈来愈分化,也愈来愈政治化,一些议员政客,为了争取曝光和选票,言论和行动愈趋煽动和挑衅,除「掟蕉」和辱骂政府官员,更以身体冲撞特首。如此行径,香港前所未见,这样发展下去,情况令人忧虑,香港是文明社会,粗暴的行为是大多数港人不能容忍和接受的。

  说起政治化,原来楼市也早被政治化了,从报章杂志或电视媒体,经常看到一些议员总是毫无情面地批评香港房价高企,市民如何难以承担,学者专家也不断抨击炒家及投资者是高楼价的始作俑者。对此他们都表现得异常义正词严,一副为民请命的决心,这迫使当局不得不一再就范,更使出「额外印花税」等绝招来对付炒家,如今炒家已销声匿迹,楼价却依然继续上升。

车盼低价 变身业主望飞升

  事实证明,楼价上升并非短炒所推动,更多的利好因素才是其不断上调的主因。人们对楼价的接受程度,不是光看言论所指,而是要观察其行动来判断,假如多数人买进物业,即表示他们看好楼市前景,楼价自然有力再上,否则没人买楼,楼价便会下调,这是最简单的供求定律。还有,人们对楼市升或跌的期望是自私的,想置业的人,总是希望楼价下跌可以上车,于是言论多是故意唱淡,甚至用行动表达抗议,然而一旦置业成功,则立刻反过来想楼价升,因身家也跟着膨胀。不得不佩服一些反对派议员,为了反对高楼价,早已立下坚定信念,即使是「沙士」期间,他们仍然高呼楼价贵,坚拒买楼。

人生无常?珍惜眼前一切(2011316

    执笔时惊逢日本仙台市发生9级强烈地震而引发滔天海啸,从电视画面清楚看到灾区现场满目疮痍、生灵涂炭,悲惨又震撼的场面历历在目、令人伤感。那边厢感慨于大自然灾害面前,人类是那么渺小与无助;这边厢叹息在民主自由的香港,人们却还在为个人利益争吵不休。

  笔者十分同情天灾所带来的不幸遭遇,但也非常不屑人为造成的各种危机。为了自己的政治利益,议员政客竟否决「政府临时拨款议案」,严重影响政府机构运作和低下层市民的福利,还扬言将对财爷曾俊华提不信任动议,很明显是要打击政府管治威信,增加自己知名度和选票,这是极不负责任和自私的行为。

在港生活 算获上天眷顾

  世界内忧外患,人生变幻无常,港人应珍惜目前拥有的一切。所谓比上不足,比下有余,能生活在香港已算得到上天眷顾,虽然舆论常说很多人生活在贫穷线下,但是有更多的人却愈来愈富有。

  近年来,香港不断吸引外地客进来投资和移民,这里已成为许多人的梦想之都。为何香港如此受欢迎?那是因为香港不但拥有自由民主,财富也是富甲一方。

56万人拥有近千万 富甲一方

    花旗银行日前公布《百万富翁调查报告》,2010年本港百万富翁人数创历史新高,达至55.8万人,平均10个成年人便有一个为百万富翁。如以城市人口所占比例计算,相信位处世界前列,其中靠售楼收益而晋升为百万富翁的达到29%,这是一件令人兴奋的事,因为愈有钱,开心指数愈高,谁敢再反驳楼房不是港人身家财产?楼价上升好处不是更多吗?

  值得留意的是,近56万百万富翁的平均流动资产约330万港元,假如计算投资的房产价值,他们持有的平均净资产为港币980万元,也就是说,这些百万富翁真正的身家是近千万元,这可不是个小数目,无论人数或财产的比例,港人都是位列世界前茅,值得引以为傲。正如笔者向来所说,「楼房是港人重要资产,是身份的象征,地位的表现,惟有买楼好处更多」等等。也难怪大陆同胞皆以在港拥有物业为荣,港人应加倍珍惜。

日本大地震?感人故事多(2011323

    日本世纪地震引发滔天海啸,一场惊心动魄的大灾难夺去万人生命,更严重的是爆发了核幅射危机。首相菅直人甚至发表要东日本尽毁的最坏打算,听起来确是非常可怕,难道这样一个经济强国会因此毁于一旦?

  笔者认为核泄漏危机并不能轻易将日本打垮,原因是一个国家有多强大,关键在于其国民的质素有多高。日本国民在大灾难之下,表现出来的冷静沉着、高度自律、守望相助及互送关爱等等,足以令世人赞叹。同时日本国民对其国家也特别有归属感,虽然海啸余震仍未解除,核幅射危机仍在扩大,但是他们绝不轻言撤退,因为那里是他们的故土,是他们的根,不到最后关头,他们绝不会离开。

国难当前 大爱不分国界

  大灾当前,必有英雄。同住地球村,感人故事多,笔者被以下事迹深深感动,与各位重温之:

  『海啸发生时,在宫城县女川町的佐藤水产公司实习的廿名中国研修生,突然感到地动山摇,公司的一名高层人员佐藤充边朝他们跑去,边疾呼「海啸来了」,佐藤充带领他们跑到高处神社避难后,又冲回宿舍准备救妻女。有获救的研修生含泪感激道:「他被逼得走投无路,在屋顶上跑来跑去,还是被卷到水里去。」宿舍迅速被淹没了,佐藤充再也没有跑出来。』

  虽然民族有异,大爱不分国界。佐藤充,一个平凡的名字,闪耀着无限的光辉,他大公无私、舍己救人的崇高品格是世人学习的榜样。

  还有留守在核电站的「福岛50勇士」,他们的悲壮任务就是要不断为反应堆注入海水,他们愿意用自己的生命,来换取更多人的安全。勇士们发给妻子的短信是:「我不回来了!」虽是短短5个字,但却是一首英雄赞歌。正是:此去为救天下难,壮士一去不复返。何等悲壮凄凉的情景!

民智未开 民主路还长

  日本人面对灾难的那种冷静沉着、守序互助的表现令人印象深刻,也十分敬佩。回看我们的祖国同胞,继先前的一窝蜂抢购奶粉,到现在食盐卖断市,说是食盐加了碘,吃了可防辐射,除了内地出现抢购潮,连香港也居然卖断市,这使中国和香港同胞们在国际舞台上又出了一趟洋相。更丢人的是,此次大地震,中国第一个在日本撤侨,表面似乎挺威风,结果是搞乱了人家的机场,急于回国的同胞们胡乱插队,争先恐后,甚至互相指骂,大闹东瀛机场,这些不雅行为真是贻笑大方。

  香港跟国内经济文化息息相关,民族基因是根深柢固的,像抢购食盐、奶粉等的行为还会继续发生。香港是自由民主的社会,人们总希望早点实现全民普选,但是以这样的文化水平看来,民主的道路还很遥远,民智不开又怎能这么快将政权交予这样的民众呢?

各抒己见论楼市(2011330

    日前与资深地产投资者老友饭叙,话题自然离不开地产市道和经济走势。「当楼价急升,物业成交大幅放缓,即是楼市见顶之时;当楼价大跌,房价超值仍乏人问津,便是楼市见底讯号。」老友闲时热衷于经济与地产投资方面书籍,不但熟悉地产市道,对经济前景也甚有研究,其言论正显示他看淡楼市前景。

日危机按息加 下挫警号

  投资者老友纵横物业界多年,投资获利无数,见解自有其精辟独到之处。他认为目前楼市风高浪急,楼价高处不胜寒,从最近成交大幅减少看来,楼市已响起下跌警号,楼价将最少下调一至二成。理据如下:

  ()日本大地震引起的核辐射危机至今仍未解决,人们甚至担心会影响整个北半球经济,恐怕会打击投资者和消费者信心,使买家望楼却步。
  ()近期香港有银行提高H按揭息率,令人觉得加息周期可能提早来临,香港楼宇投资回报一般只在2-3厘左右,一旦加息,买楼的回报就变得不吸引,直接影响投资者和用家入市意欲,当楼价下跌时,在「额外印花税」的捆绑之下没有投资者承接,这将使楼价跌势加剧。
  ()香港政府为弱势政府,低下阶层声音过大,反对派为了选票去推翻政权,屡次冲击政府机关及暴力挑战警力,情况已到失控地步。如:有年青政客故意用手肘冲撞特首胸部使其受伤,还威吓如遭起诉,必有大律师义务出庭抗辩等。香港人的自由放纵程度已到了临界点。「利莫大于治,害莫大于乱」,历尽治乱兴衰,政治和社会不稳定,市民大众如何能安居乐业?此等情况继续恶化下去,将吓怕外商投资香港,他们甚至会卖楼套现撤退。

内地客捧场 港豪宅带动升势

  虽然投资者老友以上分析甚有道理,可是笔者天生喜欢辩论。尝试用另外一个角度看楼价,本人认为香港楼价还有上升动力。原因就是:

  ()香港楼价的高低跟大陆经济发展是息息相关的,近年来国内经济每年均录得很大增幅,造就了大批内地豪客,他们蜂拥到港购买新楼及豪宅,这已成了楼价升高的最大动力。有人说:「现在的中国就像是当年的唐朝盛世。」这种强劲势头将持续很多年,中国的富豪会越来越多,间接使香港的楼价越来越上扬。
  () 大地震引发东京股灾,日本央行为救市大规模注资入金融体系。继美国之后日本也狂印钞票,资金泛滥引起通胀进一步恶化,加上日本大量重建工程即将展开,必将令世界各地资源商品、建材石油等价格急升,在银纸大幅贬值的情况下,楼价将进一步上调。
  () 港府大力推动市区重建工程,当局为顺应民意也大量推出土地拍卖,未来将会有大量新楼落成。坊间皆以为大量供应会令楼价下跌,其实不是必然,因为所有新楼均被地产商打造成豪宅,即是凡是新楼皆是豪宅。就像最近铜锣湾告士打道一个旧楼重建的楼盘,最近开价每尺平均近2万元,媲美半山豪宅价格,直接带动邻近二手楼价上升。

  楼市起落无常,充满商机挑战。香港是言论自由的地方,对楼市有不同的看法很正常,各抒己见各自精彩,大家互不相干。笔者重申我们是不会负责任的,至于谁对谁错,就让大家日后评论吧!

评论「官商勾结」和「地产霸权」(201146

    香港社会愈来愈政治化,从议会里的针锋相对,到民间的游行示威,都在无日无之地发生,这使香港经济和民生发展停滞不前。近年来,议员政客和传媒舆论最经常提及的名词就是「官商勾结」和「地产霸权」,在耳濡目染之下,坊间便出现一股仇商仇富情绪。

  说起「官商勾结」和「地产霸权」,笔者不得不提两个相关的人物。第一个是富商何柱国,在今年杰出领袖颁奖典礼上,他批评某报章及议员经常大喊「官商勾结」,影响营商环境。「陈水扁先至系官商勾结,你地有乜嘢证据指香港有官商勾结呢?」并质疑有政党议员其身不正;「政党都不是很干净,今日党员有风流事件,一时又有非礼个案,自己自律很重要。」甚至经常见到有议员涉及贪污等事件,他们无资格要求官员下台。

  何柱国笑论政坛种种奇怪现象,妙语连珠,引来掌声连连。其如实敢言、无惧还击的作风,令人信服。没错,香港有「ICAC」,如有贪污舞弊情况,廉政公署是会将其绳之于法,否则,是不可以随便说人家是「官商勾结」的。

「地产霸权」阴影 财团进军内地

   另一个要提的是香港首富李嘉诚,他在香港拥有地产王国,自然与坊间所说的「地产霸权」有关。在其公司业绩发布会上,他被问及对香港目前政治环境有何意见时,他这样回答:「宜家香港慨政治环境,我冇乜嘢发表,欲语无言,有意见亦只能讲给自己知。」道出他对现今香港政坛的无奈,贵为香港首富,对香港社会贡献良多,今时今日竟然不敢对香港政治前景作出公开评论,实在是一件非常无奈的事情。显然,他是怕其言论遭受恶意攻击,宁愿选择不要回应。

   至于为何社会上突然流行「地产霸权」这名词?「地产霸权」是一本书,作者曾在地产公司工作,于90年代初卖楼移民加拿大,数年后回流香港,发觉楼价已升至不能重新「上车」,只好一直租楼住,因此有感而发写了这本书。适逢舆论反对高楼价声音愈来愈大,促使「地产霸权」名词愈来愈响。

    香港是言论自由的地方,楼价昂贵使未上车者望楼兴叹,难免口出怨言,可是当他们一旦置业成功,就不想楼价下跌,因为楼房是港人身家财产。香港能够持续繁荣稳定,有赖金融和地产两大产业的不断发展,两者缺一不可。君不见近年来很多大财团已进军大陆地产市场,他们不怕共产党,反而是怕了香港某些议员政党。

村长威过香港局长(2011413

    弱势政府真是「屋漏偏逢连夜雨」。财政司司长曾俊华先前破例修改预算案,希望方案别被否决酿成政治危机。然而日前还是有政党发起反财政预算案大游行,虽只有800人参加,但诉求五花八门,其中反对高楼价及要求复建居屋亦是重要声音之一。对此报章传媒当然大肆报导,形容香港是「民怨沸腾至顶点」。

  较早时商务及经济发展局局长刘吴惠兰因健康理由辞职,特首曾荫权大表伤感和惋惜,前局长马时亨却形容刘吴惠兰的请辞十分明智,认为问责局长的工作非常辛苦,刘太身体有病,如继续履行工作,可能使健康恶化。当被问及倘获邀请会否重掌局长之位时,他断然拒绝,可见高官厚禄对他并不吸引。

高官压力重 出谋献策费心神

  特区政府接二连三有高官健康欠佳,中央政策组首席顾问刘兆佳、政制及内地事务局局长林瑞麟,加上之前的财政司司长曾俊华和教育局局长孙明扬等都相继入院接受手术,显示在政府施政举步维艰的情况下,问责官员工作压力沉重,还经常要面对反对派议员的责骂,难免对他们的健康和精神构成莫大的影响。就以财政司司长曾俊华为例,过去一年多,光是为政府献策推出调控楼市措施,就有6次之多,再加上费尽心思的财政预算案,难怪曾俊华也曾入院接受心脏病手术。

  值得一赞的是发展局局长林郑月娥和政制及内地事务局局长林瑞麟,林郑月娥在面对刘吴惠兰因健康理由辞职时表示,问责官员及公务员现时的压力很大,最重要的是要本着服务市民的心,同时要定期验身,以确保健康状况良好。而林瑞麟在入院接受心脏血管「通波仔」手术完成后,甫出院即上班处理政务,可见他对工作充满热诚和责任感。

村长官职小 威望高权力大

    香港高官看似位高权重,其实是表面风光。就以刘吴惠兰的职位空缺来看,要找到适当人选继任并不容易。相反在大陆农村里,一个小小的村长选举,却是争相竞逐。记得去年年底,笔者家乡来了几个乡亲,反客为主热情宴请我们这些居住在港的人吃饭,目的就是要我们支持和投票给其中一位村长侯选人。为了区区村长之位,乡亲花费了不少人力物力,还千里迢迢来港拉票,可见他们对此小官的重视程度。

  大陆村长官职虽小,但有威望、有权力,要请他吃饭送礼的人多得很。香港局长官阶很高,却是没有民望,还常遭辱骂,甚至连特首也公然遭人用身体冲击受伤。这些都充分显示香港是一个自由民主的地方,香港高官并没有享受什么特权,相反他们总是受制于反对派的监督,政府施政寸步难行。因此坊间舆论常说的「官商勾结」情况,并非大家想象中那么严重。

楼价突破97年合理吗?(2011420

    香港楼房的价格从来都是昂贵的,某程度上就像是名贵的珠宝钻石一样,港人既热爱它想拥有它,却又总是埋怨它价格太高。作为国际大都市,大家应该用国际视野来看香港楼价,香港有着非凡的魅力,这不单吸引港人热衷于买楼,也吸引世界各地买家进来购房,情况跟英国伦敦相似,楼价因外资投进而位列世界前茅,文明的英国人并没有异议,他们反而认为愈多外资进入愈好,楼市蓬勃有助经济发展。

周边地区价倍升 港仍落后

  香港中原城市指数(CCL)上周报收96.55点,显示香港整体二手楼价仍未冲破当年100点的高位。人们常以97年楼价作为重大的分水岭,觉得突破此历史「癫价」,楼市便会随时爆煲。对此,笔者有不同看法,认为楼价超越97年价格才是合理,原因如下:

  自从回归以来,香港与内地经济文化合作非常紧密,楼价和物价的升或跌均互相带动。现今周边地区如:深圳、广州、上海、北京和新加坡等主要城市的楼价,相比97年来说,均以倍数上升(这是有根有据的),然而香港楼价仍未回到97年,很明显,香港楼价落后他人,这是不合理的。

  其次,香港的楼价和大陆的经济息息相关,甚至可以用挂钩来形容。「2011胡润财富报告」显示,内地千万富豪达到96万人,增幅非常惊人,他们热爱香港这块自由的土地,大量优质的国内富豪喜欢来港买楼,使中高价物业不断受到追捧。近年来港人移民外地愈来愈少,反而回流的人更多,加上世界各地资金投进香港楼市,这些都直接带动楼价向上。

经济增长加通胀 破97才正常

    还有,低息周期仍会维持一段长时间,因此楼价即使已上升,供楼也不会是太大负担。政府接连出招遏抑楼市,尤以「额外印花税」成功赶走炒家和大幅收紧楼宇按揭至5成最为狠辣,最近更实施信贷资料库等,这些都未能使楼价下挫,证明楼市是有实质经济支持,仍属于健康水平。在银行稳健的按揭政策之下,就算楼价下跌2-3成,亦不会让业主成为负资产。不像美国那样,由于过度借贷,最终引致楼市严重爆煲,现在美国政府千方百计想楼价回升,仍是返魂无术。

  事实上,香港的新楼价格早已超越97年高位,如港岛区楼王「帝景园」,当年最高尺价为@2.3万,目前西半山「天汇」最新成交每尺为@6.4万,九龙区豪宅「帝庭园」,昔日最高尺价为@1.9万,现在九龙站「凯旋门」最新高价为@5.6万。很明显,新楼价格已大大抛离97年,而整体楼价(包括平均一、二手楼价)实际上已突破当年高位。香港回归距今已14年了,从经济不断增长、通货膨胀和货币贬值的角度来看,二手楼价突破97年价格才是合理的。

香港楼宇是多功能工具(2011427

    提起楼价,人们总有说不完的话题。港人对楼房又爱又恨,有年青朋友因楼价高企难以上车,选择上街游行表示抗议,也有投资界朋友为如何选购有潜质物业,而争议不休至废寝忘餐,甚至兴奋得彻夜难眠。香港楼市起伏无常,充满挑战,确有其吸引人的地方。

  虽然香港楼价已是天价,但仍输给了英国。根据英国土地注册处最近资料显示,英国超豪公寓「海德公园一号」(ONE HYDE PARK)顶层2.5万平方尺的复式单位,成交价高达17.2亿港元,平均每尺为港币@6.9万元。超过香港豪宅「天汇」的尺价」(每尺@6.4万元)近1成。面对楼价打破世界纪录,英国人并不反对,他们反而引以为傲。

英豪宅天价 视为身份象征

  香港人跟英国人对于楼市的看法是不一样的,英国人觉得买得起豪宅是身份的象征、地位的表现。香港人当然也有这种想法,但最重要的是,他们认为楼宇更是一种商品,是可以致富的投资工具,假如投资有道,甚至比起经营其他生意更赚钱。香港有太多买楼发达的故事,它一直吸引着人们把资金投进物业市场。如最近旺角有一家经营40年的老牌书店搬迁,原因是抵挡不住高昂租金的引诱,店主于80年代初以约700万购入铺位自用,现今市值高达约4亿元,升幅相当惊人。因此而言,投资物业根本就是一盘大生意。

不单自住或投资 也是政客工具

    还有,不同年龄的港人对楼价也有不同的看法。年青人初出茅庐,认为楼价高不可攀,难免口出怨言,甚至要游行抗议。中年人历经磨练,努力奋斗和积极储蓄,最终达成置业愿望,于是便安于现状,并以晋升业主为荣。老年人见证香港进步的历史,从一个小渔港发展到今天美丽的东方之珠,香港今天的成就来之不易,因此总会语重心长地告诉下一代:「要好好珍惜眼前一切,创业难守业更难,拥有物业就不要轻言放手。」

  香港是言论自由的地方,这一点在楼市里充分地表现出来,楼房不单可用来自住和投资,近年来更变成一种政治工具。某些议员政客不断以打倒高房价为籍口,来打击政府管治威信和增加仇商仇富情绪,此种言行的确能为他们带来不少选票。

高价投地皮?背后有玄机(201154

    上周红磡高山道地皮由南丰集团及永泰地产以$15.25亿联手投得,楼面尺价高达@9,934元。此高价成交引起市场一片哗然,坊间普遍认为地产商高于市价买地,显示其求地心切,对后市非常乐观。

  土地拍卖之前,专业的测量师行估值大约在每尺6,500元至8,500元之间,因为他们是根据红磡区屋苑现时的造价,来计算而得出的结果,如参考黄埔花园和海逸豪园等等。不是事后孔明,笔者一早就估计此地皮的拍卖价每尺可达近万元,原因很简单,如果大家将红磡高山道地皮看成为何文田高山道地皮的价值,那就一目了然,正如当年土瓜湾天光道地皮,现在不是已经变成为何文田「半山壹号」了吗?更何况高山道邻近未来港铁站,位置优越,被地产商看高一线并不出奇。

名称一改 价值应声飞

  发展商总有化腐朽为神奇的力量,他们不单可改变物业地点的称呼,例如将牛池湾说成飞鹅山,把大坑写成渣甸山等等,同时新楼也总是卖得满堂红。笔者最近有朋友到元朗参观两个新楼盘,被热烈气氛感染迅速落票认购,虽然售价每尺达4,000几元至6,000元左右,并不便宜,但是在开售时仍被抢购一空,朋友迟了一步买不到楼,非常失望地表示:「宜家慨市癫成咁,个个抢住要,我哋打工仔点上车?」

  那边厢新盘热卖畅旺,这边厢二手楼却淡静滞销。原因是新楼发展商都经过精心部署,在高佣金效应下,大型代理行均重兵上阵,搜罗世界各地买家,尤以内地客更为主要目标对象,于是凡是新楼必属豪宅,凡是新盘必然抢手。反观二手楼市场,自从政府推出「额外印花税」措施捆绑买家后,二手楼供应骤减,同时买家由本地客主导,少了外地资金参与,加上舆论不断喧染二手楼将破97年价,港人均视之为癫价,因此买家宁可选择观望,加快使二手楼市冷却下来。

一手楼价 悄悄超越97近倍

  可能大家少留意,当人们还在埋怨二手楼价贴近97价时,一手楼价整体已悄悄地超越97年近一倍。一、二手楼是两个不同的市场,其价格有点分道扬镳,就像汽车的价值一样,二手车即使落地只两三年,其价格可能已便宜了一半,所以买楼要选择哪一类物业,各位应该心中有数吧!

城市愈发达?幸福感愈低(2011511

    中国社会科学院日前发表全国城市竞争力报告,香港的综合竞争力在全国294个城市中继续排行第一,在13项竞争力之中有6项名列榜首,包括人力资本、金融资本、经济结构、生态环境、经济制度和对外开放方面均具有领先地位。然而报章舆论均指香港优势正逐渐收窄,除金融中心地位不断提高之外,其他产业发展缓慢,科技和基建发展停滞不前,对香港前景带来隐忧。同时在首次加入的「幸福感指数」方面,香港的排名竟然只有271位,反映港人并不觉得幸福。

贫富悬殊扩大 社会欠和谐

  留意一下排名榜,笔者发现幸福感排名最高的前5名城市,分别为石家庄、临沂、扬州、承德和滨州,这些都是二三线城市,显然经济发达跟幸福感并不一定成正比。正如社科院主任倪鹏飞所说:「经济发展愈好,并不见得愈幸福,而愈发达城市,幸福感不但不会愈高,反而可能下降。」

  香港经济发展离不开金融和地产两大支柱,金融不断发展的同时,楼价也屡创新高,从事金融行业人士和勤奋置业者身家财富在不断膨胀,相反入息低微买不起楼的市民却充满怨气,加上通胀升温和银纸缩水,使贫富悬殊进一步扩大,低下层市民生活得不开心,社会就不和谐。有年青朋友表示:「我买唔起楼,女友不嫁我!」这些都显示,经济愈是发达的城市,楼价高企和生活水平高昂都使基层人士感觉不幸福。

历艰苦成功置业 才感幸福

    报章传媒总爱访问一些未上车置业人士,看看他们对香港楼价的意见,答案当然是怨声载道。我们尝试用另外一个角度去做调查,询问那些成功买楼的市民,他们的答案肯定不一样。高昂的楼价是世界上所有金融中心都存在的现象,香港有百万个业主,他们绝大多数是经过努力奋斗、勤劳俭朴和积极储蓄才达成置业愿望,物业是他们用大部份收入和青春换来的重要资产,因此楼价下跌对业主们来说,并没有好处。就像97年金融风暴至03年「沙士」期间,楼价跌至非常便宜,但是当时的香港人一点都不感到幸福。

  幸福感是什么?创业的人事业有成感到幸福,学者们认为得到成果就是幸福,老年人身体健康觉得也是幸福。在香港,经过艰苦历练而置业成功的人感到幸福,不劳而获而坐享其成的人并不一定快乐。港人或许应把标准降低一点,学懂珍惜与满足,幸福也许就在你身旁!

中港楼市互交流(2011518

    曾几何时,香港人热衷于购买大陆楼盘,贪其价廉物美,无论是用来投资或度假,皆甚有价值。时至今日,风水轮流转,国内同胞也热爱香港楼房,于是地产商每逢开售新盘,便以大陆买家为重要目标,甚至经常到国内进行楼盘路演。

  上周港府拍卖港九新界3幅土地,楼面尺价再创新高,为何发展商如此看好后市?那是因为供求失衡问题,香港的楼房不仅是提供给港人,国内同胞也是主要买家,近年来中港一家亲,经济文化融合在一起,你买我的楼,或我买你的房已是司空见惯,情况就像港人喜欢到深圳按摩揼骨、吃喝玩乐,国内同胞热爱来香港购买珠宝名牌、药材奶粉一样,这样的经济文化来往是很正常的,对大家都有好处。

通胀低息供应少 高价主因

  然而,如此经济交流常引起部份议员和学者不满,藉此责备当局稳定楼市不力,打击炒卖无方,纷纷提出遏抑楼市建议,如限制外来客买楼、复建居屋和禁止炒楼等。如今政府推出「额外印花税」成功杜绝了炒家,楼价还是继续上升,显然这些提议并不一定正确,楼市升温是有很多因素支持,通货膨胀、息口低企和供求失衡才是主要原因。正如银行公会主席洪丕正所说:「现时本港楼市未见泡沫,新做楼宇按揭贷款比率不算高,楼价上升并非过份杠杆借贷,而是市场供求问题」。

  近几年来,笔者总是直言提倡准买家尽快入市买楼,因一早就看到国内经济快速增长,大量同胞来港购房将会推高楼价,果然不出所料。可是多数读者均以为笔者是故意唱高楼市,反而相信一些楼市将爆破大跌的言论,同时也错误以为某些政党议员天天游行示威和反对地产霸权的言行,就可使楼价下调,结果一等就是几年过去,楼价非但没有跌下来,相反上升了五六成,本来有能力上车置业者,变成买楼首期不够或供楼出现困难,因为现在楼价已升高,银行也开始收紧按揭。

适逢选举年 楼市势将政治化

    适逢今年为选举年,楼市必将更政治化。有立法会议员提出要限制外地客购买香港楼房,本人认为香港作为自由经济市场,此措施行不通,就像我们不能因为有人买不起钻石珠宝,就推行政策不给外来客购买,从而使钻石珠宝的价格下跌。至于有行政议员建议复建居屋,笔者觉得时移势易,现今楼价高昂,社会上有此诉求在所难免,为免议员政客将此行动加倍政治化,政府宜重新检讨居屋政策,或可重推适量的居屋单位,相信既可帮助部份人上车,又不会太影响私人楼宇市场,至于购买居屋有否保值或升值能力?各位就自己衡量吧。

复建居屋?一举两得(2011525

    坊间总责备只剩下1年多任期的特区政府为「看守政府」,认为以「夕阳政府」的管治心态,施政必定得过且过,对香港的长远发展缺乏规划和承担。

  不知道是真正担忧楼价高企,还是为了年底选举的选票,近年来,几乎所有的议员都在大力提倡复建居屋,他们以为固执的「看守政府」一定不会轻易改变立场,于是每逢讨论房屋政策时,议员们总是义正词严地谴责政府官员如何遏抑楼价无方,藉此打击政府管治威信。

  然而,世事无绝对,最近特首曾荫权在出席立法会问答大会时,突然改变一向强硬反对复建居屋的态度,从容面对众多议员的质询,明确表示于10月份的施政报告中会有所交代,显然他是有备而来,不难看出复建居屋已开出了绿灯。与此同时,他也抛出要如何增加土地兴建居屋的问题,既不能影响土地供私人楼宇市场发展,又要预留充分土地兴建公屋,以确保有资格申请的港人3年上楼的承诺,那便是要用填海或收地等来开拓土地。特首很聪明地顺便将此难题抛向「保育派」,反对派议员就要在填海问题上作出取舍了。

  弱势政府受攻击的程度到了惨不忍睹的地步,偶然发现有电视台竟以「官在做,民在看」为名做节目,警惕为官者如做坏事会付出代价,与古云「举头三尺有神灵」的告诫无异。

可帮唐英年一大忙

    这次笔者不怕千夫所指,要撑一下曾特首。在被问到应限制外来资金买楼时,他这样漂亮地回答:「香港是外向型经济体系,依靠外贸和外资带动经济,限制外来投资者买楼是扭曲市场,有违国际承诺,除非到了绝境,才会考虑这个做法。」

  回说曾特首这次宣布复建居屋,不单是顺应民意,也算是帮了唐英年一大忙。众所周知,下一任特首的热门人选,除了正考虑参选的范徐丽泰之外,便是政务司唐英年和「当仁不让」的梁振英,而复建居屋正是梁振英的主打政纲,倘若曾特首仍然抱着「看守政府」心态,在任内不提出复建居屋的话,那么在梁振英宣布参选时,便可开宗明义、大力提倡此政策,相信会得到社会各界的共鸣,甚至于特首遴选委员会内也会有更多支持者。

  如今由特首在10月施政报告中宣布兴建居屋,既可令弱势政府民望重拾升轨,又间接帮了其下属唐英年一大忙,可谓一举两得。

香港楼市不止属于港人(201161

    一个国家和民族的发展道路关系到它的兴衰存亡,中国的改革开放引领着人民走向伟大复兴的康庄大道,也就是说,中华民族正走在具有中国特色社会主义的资本主义道路。改革开放这条路虽短短33年,但中国今天的成就举世瞩目。幸运的香港人一直生活在资本主义的社会里,自由经济市场令香港蓬勃发展,狮子山下缔造了不少成功的故事,这一切都使港人引以为傲。

  香港的成功为民间创造了大量的财富。从80年代开始,富裕的港人已拥有中国传统观念,就是喜欢买楼置业,不光在香港有百万业主,于世界各地也遍布港人购买的物业,这充分地显示,无论是国内或国外,都欢迎香港人进去购买他们的房屋。

内地同胞 以拥港物业为荣

  同样礼尚往来的道理,近年来许多海内外资金投进香港楼市,其中尤以有钱的国内同胞更甚,他们热爱香港这块自由的土地,并以在此拥有物业为荣,因此香港楼市不止属于港人,它乃属于全球有意买楼的人。楼市面对如此庞大需求,价格自然屡创新高,正反映供求严重失衡。当然,楼价急升也跟联系汇率不变有关,港元跟随美元大幅贬值,引致低息持续及通胀升温,市场流动性泛滥,资金便走向「砖头」,连政府也无可奈何,即使不断对楼市出招,也只是治标不治本。

宜和睦共处 同打拼创未来

  楼价高企也成为无壳蜗牛强烈反对政府施政的理由,迫使特首曾荫权再三警告,现时楼价一直干升,已达至危险界线,提醒有意置业人士,必须衡量利息一旦上升3厘,供楼可否负担得来。另一方面,超人李嘉诚却坦言:「目前通胀高企,带动建筑成本上升,楼价难以大幅回落,并重申市民若自住,可支付34成首期,买楼是没有错,但炒楼要自己小心」。他赞成政府增加土地供应,以纾缓楼价,但要避免推得过多推跌楼市。

    在笔者眼中,香港目前最大的问题并不是房屋问题,而是市民对明天是否抱有希望的问题。如果港人能放下成见和睦共处,努力奋斗打拼未来,不难看见下一间莎莎和米兰站会再次出现,就像富豪李嘉诚、李兆基等都是白手兴家,他们的财富是努力的回报,也是令人津津乐道的香港成功故事。

香港社会?人云亦云(201168

    这一阵子,席卷全城的僭建风暴,几乎成为所有报章杂志、电视传媒每天的头条新闻,无论是局长高官、议员政客、还是新界乡贤,皆成了僭建故事的主角。据说香港大约有50万到60万个僭建物,本来这是平常不过之事,要处理僭建物问题,相信非一朝一夕可解决。如今却变成天大的事情,成为香港当务之急,难道香港就没有其他重要事务了吗?

  香港是一个人云亦云、互相跟风的社会,从僭建一事就可看得出来,香港地方寸金尺土,业主们生怕蚀底,于是便你有僭建,我也要有僭建。传媒朋友也是你去报导时,我也要报导。同样地在房屋问题上,很多港人也是处于道听涂说、一知半解的境况。

限内地人买楼 征税不明智

  有学者专家提出向非港人抽买楼税以稳定楼市,建议政府再加大力度向炒卖物业的境外投资者征收额外投资税,其理据是香港物业供应短缺,难以满足全国人民的投资炒卖需要,必须加征税项,防止楼宇炒卖,如效果不彰,便要限制非本地人购买。专家此等建议,显然并不了解目前香港地产市况和政府的房屋政策,令人惊讶的是,有更多的读者盲目地赞成再次加征物业投资税,以阻止内地人来港炒卖楼房。

  虽然香港是民主自由的地方,但是言论也应有根据才行。笔者认为面对楼价持续上升,近年来当局已不断推出遏抑楼市措施,其中尤以「额外印花税」最为严厉,即是于两年内卖楼,政府额外征收5%15%楼价的印花税,加上原来大约1成楼价的成本,楼价要在短期内上升3成以上,炒楼才有微利。事实上,自从「额外印花税」实施半年多以来,市面上几乎没有再转手的成交个案,何来还有住宅炒卖活动?此时此刻,再提倡什么加征买楼税,来阻止国内人士炒楼,实在是不明白香港目前的楼市情况。

    当然,政府要让楼价下跌是易如反掌的事,政策可限制外地人买楼,也可限制本地人买楼,或者立法限制地产商推限价楼,如归定所有新楼每尺不能卖超过@4,000港元,那么楼价必定大跌,未买楼者肯定皆大欢喜。

倘推低楼价 业主怨言更多

  然而当百万业主因楼价大跌而身家大缩水,一生努力奋斗打拼,买楼升值的愿望破灭,难道他们不会有怨言吗?另一方面,政府一向依靠卖地为主要的财政收入大减,要应付日益增加的社会各项开支,必将要加征各项税款,如薪俸税、利得税等,到时民间更加怨声载道。

  自由经济市场使香港被受世界推崇,楼市升与跌代表着经济的繁荣与衰退。企图以行政手段干预市场,会严重扭曲香港的核心价值,这并非香港之福。

楼价高处未算高(2011615

    曾经卖掉房子去租楼住,又因楼价上升而买不回来的人,总是埋怨政府遏制楼价无方,把买不到楼的责任怪罪于当局。这就像经历恋爱不成功而分了手的女人一样,总会悔恨男人没有履行当初的承诺,亏欠她太多。香港高昂的楼价,在一众无壳蜗牛眼中,几乎变成一种罪行,他们认为楼价不跌,就是政府愧对市民,亏欠他们更多。

  正是上述原因,政府最近再次出招打压房价,一方面收紧银行按揭成数,增加买楼成本,另一方面宣布推出大约6千个单位的土地,供市场招标和拍卖。财政司司长曾俊华更指出:「在不寻常环境下,未来楼市走势难预测,市民买楼要衡量风险,量力而为。」面对楼市指数CCL升越100点,楼价将突破97年高位,政府亦只是推出温和措施及出口术安抚未买楼者,显然当局无意改变高地价政策,选择任市场自动调节楼市。

  那么香港楼价何时见顶?现在是否高价套现良机?笔者认为不可胡乱猜测楼价见顶,轻易将物业出售,尤其是用来自住的楼,市场有太多「卖咗买唔返」的故事值得我们借鉴。楼市虽有泡沫,但并不表示将爆破,因为泡沫有可能维持很长时间。还有香港地方寸金尺土,可供发展的土地非常短缺,市区楼珍贵得要限量出售,因此楼价高处未算高。

内地热钱+低息 价续升

  香港楼市的走势要用宏观角度来看。首先,香港是国际大都市,也是中国的一个大城市,楼市兴旺与否和国内经济挂勾,当内地经济向好,民间财富增多,资金便投进香港楼市。再者,美国经济不振,低息环境将维持很长时间,联系汇率使香港和美国捆绑在一起,银纸不断贬值和通胀继续升温,有利香港楼市向好发展。还有,今年公务员加薪6%7%,带动私人机构跟随,加上实施最低工资等等,使市民收入得以增加。据统计,香港月入10万以上的高薪一族约有5.1万人,比去年急增5成,月入6万至10万的高薪者亦比去年增加多1成,这些都是楼市潜在的强大购买力。

    以上种种显示,期望楼价在短期内下跌不切实际,相反天价成交个案还会不断出现,如山顶普乐道天比高洋房,最新成交价每尺为@96,362元,其他豪宅将会急起直追,中小型物业价格更是望尘莫及了。

无限风光在险峰(2011622

    上星期天,相约几位老朋友一起行山,路程从柏架山道自然径到大潭水塘道阳明山庄。今次选择较为崎岖的山路,三上三落,对体力甚具挑战,朋友常锻炼身体,时有行山,状态轻松,笔者十年没参与,有些吃力,幸亏沿途老友多番鼓励,方可克服困难,顺利完成。偶尔参加行山,不但是身体在做运动,也可观赏四周壮丽景色,更可让心灵得到大自然的洗涤。

  有时候行山和买楼一样,可以锻炼体魄和意志,但需要努力和勇气。年青人刚踏入社会,必须勤奋工作、积极储蓄,才有足够首期上车置业,过程非得三五年不可,从来买楼都是不容易的,即使是97年金融风暴至「沙士」期间,楼价表面上看似很便宜,但由于当时经济环境很差,失业率高,人均收入下降,人们还是买不起楼或不敢买楼,这一点从当时的成交宗数大幅减少便可看得出来。

  所以说,楼价下调并不代表会有很多人买楼,反而是每当楼价下跌之时,便是代表经济衰退来临,大家应该不想重蹈覆辙吧。

业主身家膨胀 全凭意志坚定

  香港有百万个业主,楼价升高自然身家膨胀,他们绝大多数是经过努力奋斗而达成置业愿望,并不是坊间所说的炒卖致富。其实买楼是有风险的,无论是自住或投资,都要作长远的打算,过程中要面对楼市起伏变化,就像面对山路崎岖不平一样,道路迂回曲折,充满艰难险阻,但只要意志坚定,不怕困难,爬到山顶就可看到壮丽风景,正是「无限风光在险峰」。

    现今楼市一片美好景象,业主们都在享受努力的成果,但是别忘了当年有十几万负资产的惨淡岁月。其实,买不买楼都要承受风险,不买楼者也要承担楼价上升的风险,不能因此总是提出抗议,这会给人输打赢要的感觉。还有楼市也有政策上的风险,如港澳办主任王光亚访港时表示,香港房屋问题如处理不当,将演变成政治问题,话语还在嘴边,身在澳洲的曾特首已迫不及待作出回应,明确表示政府会复建居屋,帮助中产上楼,谁说曾特首反应迟钝?

  复建居屋让未买楼者可以轻易上车,但对于低价物业的业主肯定不是好事,新界楼价有可能首当其冲,可怜那些新界业主们,楼价还未返回97家乡,如今又要面临政府政策打压。为何特区政府民望愈来愈低,那是因为市民对其要求愈来愈高所致,在一众无壳蜗牛眼中,最好的房屋政策,恐怕就是董建华的「八万五」了。

  上星期天是行山日,也是父亲节,每当看到儿女所送的节日卡时,笔者总会有一种莫名的安慰,父母对儿女的要求谨是那么低,然而儿女对父母的期望却往往很高,情况好像市民对政府的期望那样,要满足所有的人谈何容易!

居屋存在的意义(2011629

    复建居屋之声音高唱入云,特首将在10月的施政报告中有所交代。几乎一面倒的言论赞成复建居屋,显然港府这次会真正屈服,美其言也可说成是顺应民意。当然,每一项政策都有其利弊之处,对于未置业者来说,复建居屋固然是好事,一宣布有意复建,已令现今炽热楼市转势步入寒冬。然而相对于业主们来说,他们就变成利益受损的一方,因为凡是拥有物业者,皆希望其物业有所升值。   

  楼价居高不下,坊间舆论总是怪责政府稳定楼市无方,议员政客更常振振有词指摘高官固执无能,令外界错觉港府官员如此坚持原则,从中可能涉及重大个人利益。对此笔者并不认同,从近年当局不断出招遏制楼市,甚至即将再推出居屋政策看来,政府还是有心稳定楼市,当然并不是想将楼价一铺打沉。

楼市反复 部分未返家乡

  我们尝试用另外一个角度看楼市,从政府本身的财政而言,高地价政策是利益所在,是政府库房的重要收入来源,在各项社会支出日益增加的情况下,要改变此政策另外开辟新税基谈何容易。政府的角色是要平衡各方面利益,经济好的时候,楼价跟着上升是合理的,对于那些勤奋的业主们来说,也是努力的回报,相反经济差时,买楼的需求少了,楼价下跌也属正常。作为自由经济市场,愈少干预愈受推崇,看事情要从两方面,所谓顺得哥情失嫂意,香港的房屋问题从来都是大难题,要让所有人满足是不可能的。   

  楼市起落无常,今天业主们享受升值成果,别忘了当年负资产的惨痛教训,其实楼价只是局部升高,正如本栏曾写过的「市区楼价创新高,新界业主望家乡」那样。有教育界朋友于97年以约400万买入新界着名屋苑「嘉湖山庄」单位,如今只是市值300万左右,面对政府即将复建居屋,直接冲击新界楼价,他只好搁置换楼搬进市区的计划,年近50岁,离开新界搬入九龙居住几乎成了他毕生梦想,为此人生倍感无奈。

市建屋需时 遇楼价跌即失意义

  面对楼价高企,要帮助年青人上车置业,笔者认为最好的措施不是宣布复建居屋,而是马上推售居屋(当然这必需预先准备居屋楼花)。众所周知,从宣布到落成非得35年不可,假如居屋建成时,碰上经济转差,楼价大跌反更雪上加霜,届时中小型楼的价格与居屋相近,那么居屋便失去了存在的意义。

怀念「八万五」(201176)

    「七一」是回归纪念日,也是游行示威日,更是爱恨分明的日子。这边厢有众多市民上街抗议,表达对政府施政的强烈不满;那边厢曾特首在庆祝回归酒会上致辞表示,愿为市民的福祉奋斗至最后一分一秒。面对不同社会诉求激发起大游行,曾荫权没有选择像董建华那样脚痛下台,反而在游行还未完结时,已立刻作出回应,表示非常重视市民的诉求,并会继续虚心聆听,令施政更能切合市民所需。

七一游行 诉求五花八门

  香港是言论自由的地方,不同阶层有不同意见很正常,主办单位民阵说,今年有大约22万人参加游行,而港大民意研究计画点算有6万人左右,差距异常之大。无论哪一个的数字准确,都表示还有超过680万的人没有出来表态,那么仅20万人是否就能够代表全体香港人的心声?   

  这次游行示威,诉求五花八门,其中最令人关注的当然是房屋问题,面对楼价高企,要求复建居屋声音响彻云霄。相信绝大多数游行人士均希望当局立刻大量增加土地供应,不单是居屋,甚至公屋或私楼,均要大量推出,务求即时将楼价压低,方可发泄心头之恨。一瞬间,打倒地产霸权之声此起彼落,高楼价仿佛变成一种罪行,就连工商界也要站在道德高地表态,谁还胆敢反对复建居屋?   

  此时此刻,笔者想起了董建华,怀念他的「八万五」房策,相信这也是一众示威者的心声,假如董建华的「八万五」是在现在实施,对于他们来说,肯定是德政,对于舆论评价,也可以名留青史,他想让全港市民于10年内7成人有自置居所,是何等伟大的愿望。   

    是的,对于无壳蜗牛而言,「八万五」措施是英明决策,但是对于香港百万业主来说,却并非好事,因为他们都不会忘记当年负资产的悲痛教训。所以说站在什么角度、以什么身份来看楼市,期望和想法是完全不一样的。

居屋事在必行 代理业步寒冬

  回看现今楼市,自从政府使出「额外印花税」和不断收紧按揭政策后,楼市交投已严重萎缩,加上市场预期复建居屋事在必行,目前楼价开始向下调整,物业代理行业更已到达冰河时期,情况非常严峻。故此政府在制定未来房策时,必须密切留意市场变化,务请三思而后行。

还炒家一个公道(2011713

    与纪惠集团汤文亮博士饭叙,甚为荣幸。汤博士旗下有市值过百亿物业出租,富甲一方,是重量级资深地产投资者,更难得他也是一位地产专栏作家,其文章见解精辟独到,勇于道出地产市场真相,令人佩服。席间谈到港府出招将住宅炒家灭绝,大家均认为政府此举是杀错良民,应还他们一个公道。   

  一向以来,人们都认为楼价颷升是因为炒家兴风作浪所致,社会各界更对炒家戴上有色眼镜,他们都成了楼市泡沫的罪魁祸首,也成了人们眼中的过街老鼠,对他们的指摘辱骂变成理所当然,事实上,从来没有见过炒家出来抗辩过,他们都是默默在忍受。面对楼市不断升温,为了安抚议员政客和无楼一族的抗议声音,政府制定了无数打撃炒楼的措施,除了不断收紧按揭成数和推出信贷资料库外,去年11月,更使出终极撒手锏,就是「额外印花税」。时至今日,炒家成为历史名词,政府成功将此行业铲除。   

  如今炒家已消声匿迹,是否意味着楼价立刻下调?非也,在推出「额外印花税」的半年内,由于成交量大幅减少,引致盘源也越来越少,在楼宇供应少的情况下,心急的买家唯有高价入市,令楼价反而被进一步推高,政府措施失效,坊间遍地眼镜碎,讲了近20年的打击炒家炒楼活动,现在没有人再提起,众多地产评论专家不知去了哪里?

政府地产商 才是大炒家

  既然没有人炒楼,而楼价却仍然继续上升,证明高楼价并非炒家引起,社会各界和当局以往对他们有欠公允,那么理应还给炒家一个公道才对,其实以往炒家的利润只是一种变相的代理费而已,可将之视为一人的地产分销商,每炒卖一个物业,扣除各项支出和税项后,其盈利贡献并不多。真正的大炒家是政府和地产商,政府为确保收入而高价卖地,地产商也高价卖楼,这才是楼价高企的主因,比喻说,地产商在北角村地皮盖新楼,开售定价为每尺2万元,那么便有可能带动旁边和富中心楼价升上每尺1.4万至1.5万,否则的话,单凭炒家的力量,是不可能将和富中心的价钱由现在每尺9千元炒至每尺$1.5万的。   

  从另外一个角度看,炒家的存在对社会亦有一定的贡献,炒楼可带动好多行业的发展,如律师行、地产代理、家俬、装修和银行业等。而且每一次赚钱,炒家便要立刻缴付印花税及利得税。   

  香港是国际金融中心,港人热衷于各项投资,尤以物业和股票更甚,当然还有外汇、邮票和红酒等等,这些商业的炒卖活动带动了香港经济发展,也创造了许多就业机会。如果说楼价高企的始作俑者是炒家,从而灭绝他们,那是有些冤枉的,正如古代岳飞之死那样,「世人但知骂秦桧,不识原凶是赵构!」

楼市未到伤心处(2011720

    特首曾荫权出席本年度最后一次立法会问答大会时表示:「政府不会落重药打击楼价,政策原则上是希望楼市平稳健康发展。」他并说,政府做事要有承担、有计划、不可空口说白话,即使被人责骂也不会立刻作出承诺。   

  是不是落重药见仁见智,表面上看,政府似乎没有屈服于反对派的指摘,于房屋问题上没有作出多大让步。其实不然,笔者认为,恰恰相反的是当局已完全向反对者投降,早已对楼市落了重药,一年多以来,政府作出干预政策的招数之多为历来罕见,甚至不惜为了铲除住宅炒家而使出「额外印花税」和大幅收紧按揭贷款等等,这些都可以被形容为乱世用重典。   

  然而,种种辣招仍不能满足反对者的诉求,议员政客仍在继续催促政府出招打压楼价,以平息所谓民愤。于是复建居屋之声音高唱入云,曾荫权更加不敢怠慢,从他近来多次到不同地区视察土地,便可看出端倪。当局一方面要确保私楼和公屋的土地供应,另一方面也要另觅兴建居屋的用地,加上之前准备好的「置安心」土地等,政府这次的确是用心良苦,谁说土地供应还不够?

楼价已跌5% 措施仍续推

  回到楼市现况,还没有正式宣布复建居屋的物业市场一片淡静,地产代理都在为生意而愁眉苦脸,第三季想必是凄凄戚戚收场。在物业交投正式步入冰河时期之际,楼价怎可独善其身?很明显,中原城市指数已跌回100点以内,楼价已下调了约5%。可是没有人理会楼市已经转势,特首高官、议员政客皆为了站于道德高地而蒙蔽了眼睛,大家都在一起自我催眠,一致认为之前推出的都是虚招,为了顺应所谓民意,继续研究更多压抑楼市的措施。   

    还记得97年亚洲金融风暴吗?当年香港楼价升至顶点,遭遇金融风暴冲击,适逢当时董建华政府研究多年的「八万五」房屋政策宣布推出,正是「屋漏兼逢连夜雨」。直至03年「沙士」期间,楼价暴跌大约7成,楼市爆破引致十几万负资产个案,破产、跳楼和烧炭事件多不胜数,这正正跟政策在不适当时机推出有莫大关系,相信当年金融风暴袭击香港时,当局如能当机立断,及早取消「八万五」政策,后果可能没那么严重。

表面微调 内里危机处处

  「男儿有泪不轻弹,只因未到伤心处。」现今楼市表面上虽只是轻微调整,其实内里暗藏危机,一众业主死撑楼价,只因未到伤痛时刻。「前事不忘,后事之师」,当局应汲取历史经验教训,在推出房屋政策时,必须做到审时度势,如遇上经济不景,楼价下跌之时,就不应再落井下石,使楼市更加雪上加霜。

别再于伤口上洒盐(2011727

    自从港府去年底推前「额外印花税」和大幅收紧按揭贷款后,今年上半年物业成交大幅放缓,在没有炒家推动的物业市场里,出现了量跌价升的奇怪现象,于是坊间舆论便义正词严地继续抨击政府出招无力,高官办事无能。须知道房屋问题是重大民生问题,楼价不下调政府民望便下跌。   

  笔者从事地产行业20余年,经历的市况都是成交量跟楼价成正比,即是当成交量多的时候楼价便会上升,成交量少时便下跌,像上半年楼价干升很罕见。正如本栏上期题目「楼市未到伤心处」所述的那样,笔者就是在质疑楼价怎可能干升?相反地是在提醒大家,楼市可能有大跌危机。

蚀让挞订频 暗藏危机

  日前有报章头条报导,尖沙咀豪宅新盘出现大幅劈价千万(即楼价25%)求售个案,楼价坚挺的九龙站豪宅,亦连录3宗买家悔约挞订情况,同时赤柱豪宅富豪海湾出现大幅蚀让1400万个案(即楼价13%),这使笔者非常惊讶,如此壮士断臂式蚀让和挞订,只会在金融风暴时才见到,与现在良好经济状况背道而驰,证明目前楼市暗藏危机,也显示政府的打压楼市政策正在发挥威力。此时此刻,政府高官和议员政客们务必认清楼市现状,加深了解地产市况,既然楼市已处伤痛时刻,就别再于伤口上洒盐。   

  怀念8090年代的香港拼搏精神,那时的年轻人为了达成置业梦想,努力工作勤俭节约,现在大都变成富有的中年人,成为城中百万业主之一。当年的楼价实质比现在更难上车,当时供楼占平均家庭收入大约在67成,而现在只是49%左右。香港的成功有赖于自由经济体系,这里是多劳多得的商业社会,人们向来崇拜事业有成的殷商达士,并以他们为奋斗目标,于是一个个白手兴家的成功故事不断出现,相互推动之下,成功的商人又创造了传奇的香港。   

    不知社会是进步还是退步,现在部份人追求的竟是所谓公平公正的共产主义社会,认为财富必须平均分配才有公义,对于前辈们努力多年达成置业愿望的过程,他们觉得匪夷所思,因此打倒官商勾结和地产霸权便成为近年来最流行的口号。更可悲的是,不少还在就读的大学生,竟然爆发起申请公屋潮,他们打算尽快上楼,3年后再取得购买居屋的资格,为了将来避开昂贵的私楼市场,就算是凶宅或「臭屋」这类公屋,他们也不介意,难怪在强烈要求政府增加大量公屋和复建居屋的声音当中,他们是最响亮的的!

外表风光?危机暗藏(201183

    在美国密西根大学就读3年级的大女儿放暑假回港,提议到中东阿拉伯国家杜拜旅游。杜拜既拥有东方神秘面纱,又集合西方科技建设,是中东主要的金融和旅游中心,在波斯湾迷人景致的衬托下,这个旅游胜地显得份外吸引。   

  「你好,你好。」当地的商店东主都会说几句中国话以示欢迎。原来中国游客是他们的主要消费者之一,在杜拜居住的华人超过20万人,他们经营各种不同的生意,包括贸易、商店和房地产等,杜拜有多项世界第一的伟大建筑,如全世界最高的大楼哈里发塔、最豪华的酒店帆船酒店和最大型的购物商场等等,那里确是观光旅游的好地方。可是在旅程途中,假如你认真看一看两旁楼宇,就会发现有部份的建筑物只盖了一半便停工,已完成的大厦很多没有人居住,原来杜拜楼市,曾经如海市蜃楼。

杜拜历风雨 温州帮也输

  以前杜拜的房地产是国际上最闪亮的明星,吸引很多外地富豪权贵到来购买,包括炒楼战无不胜的温州帮,可是在08年金融海啸爆发后,杜拜房地产一蹶不振,一年内楼价暴跌50%。当地房地产经纪人表示:「当时的情况真的是一场灾难,由于买家要预付8成的首期款,因此很难全身而退,既要不回钱,却仍得处理善后。」据说,金融海啸一役,光是温州帮便输掉了约30亿人民币,时至今日,重伤仍未能复原。   

    炒楼是一项正当和合法的商业活动,然而所要承担的风险和压力却不足为外人道,这在全世界都一样。有些国家要严厉打压炒卖活动,有些地方想千方百计吸引资金进入楼市,就像美国、日本和某些欧洲国家那样,恨不得有大量金额投入得以搞活他们的房地产市场,可是我们的香港政府却非常害怕反对者的抗议声音,为了少数未置业者的诉求,罔顾百万业主的切身利益,不断出招要把楼市打沉,甚至用「额外印花税」成功将炒家灭绝。

炒家虽可恶 纳税比人多

  炒家是一个可恶的名字,但是却比正当商人缴纳更多的税,除了正常的利得税外,还要纳印花税,公道来说,他们的贡献更大。举例说,在没有「额外印花税」之前,炒卖一个物业,赚或亏的数字是一样的话,赚5个物业的利润差不多等于输一个物业的金额(即如600万升至700万或700万减到600万,赚蚀分别为100万计算),这种生意存在极大风险。居安思危、防患未然,笔者提醒各位,现今楼市外表风光,其实暗藏危机,千万别像英勇的温州帮那样,败仗于美丽的杜拜建筑物之下。

打倒高楼价就是打倒地产霸权?(2011810

    全球股市急挫,加上美国最高的主权信贷评级破天荒被降低,意味着世界经济将面临重大冲击,香港亦难免受到牵连,二手楼市本已静如止水,如今更是雪上加霜,在人心惶惶的情况下,买楼的风险变得愈来愈大。   

  此时此刻,一众专家学者立即掉转看淡后市,认为股市暴泻势祸及楼市,楼价不单已没有上升空间,甚至会转头下调5%15%。不过,地产发展商却表示影响不大,理据是股市下跌仅为楼市构成短期心理压力,买楼为长线投资,在长期低息的环境下,砖头更加具有保值作用。   

  究竟谁对谁错?骤眼看来各有道理,可也觉得似是而非,各位读者肯定感到疑惑不解,明明经济可能转差,怎么发展商还说不影响楼市呢?这一点,就让笔者向各位表述一下看法。

二手市场调整 无碍新楼

  香港的楼市分为新楼和二手市场,某些时候它们是两个截然不同的市场。一般来说,当全球经济向好时,一、二手楼市都会呈上升姿势,但是在经济受到冲击时,二手楼市场固然会受到池鱼之殃,然而一手新楼却未必会受到影响,目前香港楼市正是处于这种景况,二手楼十分淡静,价格开始向下调整,可是新楼却异常畅销,特色单位售价再创新高,如西九龙一个豪宅新楼,于极短时间内售出超过600个单位,发展商套现130亿,另外上环亦有新盘,甫开售已售出9成单位,众多负面消息,似乎皆与新楼市场无关。   

  发展商总有化腐朽为神奇的力量,他们销售楼盘几乎没有什么难度,在笔者眼中,香港地产商的售楼手法是全世界最一流的。经济的好与坏只会左右二手楼价的升或跌,对于新楼市场来说,好像是毫不动摇!

楼价倘大跌 小业主最伤

  反对高楼价者错误地以为,打倒楼价就是打倒地产霸权和发展商,其实不然,楼价大跌真正遭殃的是百万小业主,而不是地产商,严格来说,发展商是楼宇的批发商,楼价便宜时买地盖楼的成本也便宜,对其盈利贡献影响并非太大,他们最关心的反而是销售的速度和数量。   

  心水清的朋友都会知道,即使在金融海啸或「沙士」期间,各大地产商均极少出现业绩亏损情况,反而在经济衰退楼价大跌时,最痛苦的是百万小业主。所以,笔者在此要认真地提醒各位反对高楼价者,你们要打倒的究竟是谁?

北京八十后的故事(2011817

    暑假期间朋友带小孩到北京参加夏令营,和来自中国各地的小朋友一起生活、互相交流,在北京呆了一个多月,回港马上致电讲述近况,一开口:「冇啦,冇啦,香港第日玩完啦!」笔者有点惊讶:「甚么冇啦,香港还是好好的,你受咗什么刺激?」。「系北京接触咗大陆既80后,先发觉香港前景一片暗淡,我讲两个北京80后的故事,你一定要写出来给香港年青人睇呀!」老友语调十分感慨。

  朋友两夫妇毕业于美国名牌学府,现任职大机构,属高薪厚禄一族,平时生活品味甚高,一对小孩更加悉心栽培,均就读于着名国际学校,他们有感世界形势改变,于是带小孩到中国去学习和锻炼,面对众多聪明伶俐、多才多艺的中国小朋友,深感香港小孩已没有优越感,更加确定未来的世界是属于中国的。

  回说朋友经历的两个故事,其实是平凡的北京80后的故事,但却对他们有深深的启发。话说有一天,朋友与同行几人到北京一家普通餐厅午饭,甫踏进门,迎面而来的是一张美丽青春的笑脸,安排好坐位后,她礼貌地问:「大家好,请问各位要点什么?」朋友稍微犹豫一下,女侍应便分别用了英文和广东话再询问一次,朋友惊叹于小女孩的语言能力,了解后得知她是英国留学回京做暑期工的独生女,出身自小康之家,父母供养到外国读书没问题,做暑期工是想汲取工作经验,将来回国更有竞争力,20出头的小妮子还说:「像我这样的中国大学生到处可见,会几种语言的很普遍,我还要加倍努力!」朋友非常佩服小女孩的语言天分,还有她那亲切和勤奋的态度,回港后仍一直惦记着那张美丽聪慧的脸庞。

  另一个故事是朋友在北京居住期间,偶尔会聘请司机接载一两天外游,从中认识了一位28岁的年青兼职司机,年青人属于「北漂一族」,17岁从吉林来北京读体育学院,毕业后留在北京工作和生活,所谓「北漂一族」是在北京居住但还没有入籍户口的外地人,给人漂浮不定的感觉。小伙子现职于体育方面的工作,收入稳定但只租住在几拾尺的劏房里,平时身兼多职,还和朋友合伙经营美容生意,有空就当司机兼职载客赚取外快,满脑子挣钱大计,他相信只要肯努力,就会有成功的一天。

    最令朋友感动的是,有一天小伙子要回乡探望家人,跑去买车票,他这样说:「我有生以来还没坐过飞机,虽然我有能力,但是坐火车可便宜几百元,我想把它也节省起来,将来要在北京买房子,接父母过来一起住。」是的,以人均收入水平计算,北京房价并不比香港便宜,但是他没有埋怨,他相信置业愿望一定会实现。

港年轻人少承担 多抱怨

  相比来说,香港的年轻人,确实是少了点承担,多了些抱怨。世界已经在改变,中国的崛起和西方的没落成了强烈的对比,部份崇洋媚外的港人是否应该有所领悟,年轻人总是埋怨政府支援不够,但有没有想过自己对社会付出了多少。就连恒隆地产(00101)主席陈启宗也这样说:「香港已经染了爱滋病,只是好彩有阿爷撑住。」弦外之音,不言而喻。

世上没有免费午餐(2011824

    所谓「又要马儿好,又要马儿不吃草」,不仅是老板对员工的要求,也是市民对政府的期望,情况就像土地拍卖一样,大众当然希望政府每次都能高价卖予地产商,使库房盈余愈来愈多,既可应付日益增加的社会开支,反过来又可减少各项税收,包括薪俸税、差饷等等。

  另一方面,市民却又希望高价投地的发展商,可以低价卖楼,这样的话,政府就会有稳定的收入,而楼价又会很便宜,自然是皆大欢喜。然而事实恰恰相反,世上没有免费午餐,无论地价是高或低,发展商都不会便宜卖楼,近年来新楼价格屡创高纪录,带动了整体楼价进一步上升。于是矛盾的人们,又会一边埋怨楼价高企,一边不满土地贱卖。

  香港的楼市永远刺激好玩,总是让专家们各抒己见、争论不休。中原地产施永青力撑楼市,认为经济基调良好,息口低企,「楼价上升空间仍然很大」。而资深股评家沈振盈却指出,明年楼价有可能跌45成,倘9月份楼市反弹,大家应把握「最后逃生门」。两位专家各有理据、互有拥戴,双方僵持不下,成为坊间近期热门话题之一。

两专家看法分歧 明年揭晓

  欲知谁胜谁负,留待明年揭晓。笔者好奇,听其言而观其行,发觉两人背景有异,出发点更加不同,「施老板」为地产中人,手持大量住宅及工商铺物业收租,站在个人利益一方,自然较为看好后市。「沈大师」是股市评论家,自90年代后已没有买楼,长期认为股市投资回报及套现能力高于楼市,因此偏向唱淡楼价。他们的言论各自有背后的原因,各位还是要认真过滤一下。

    细心分析「沈大师」的「楼价可能下跌45成」的评论,属于语不惊人誓不休,面对欧美债务危机,全球股市暴跌,市场充满悲观情绪,身为股坛中人的「沈大师」看淡后市亦是可以理解,至于为何认定「不动产」的楼价会大跌45成,可能是跟他看股市一样,近期确有部份细价股(仙股)的价格下跌58成,基于楼股被称为「孖公仔」齐升齐跌的关系,「沈大师」敲定楼价会大跌便是有迹可寻。至于信与不信?风水师骗你十年八年,今次的预测,明年即可知晓。

  笔者不评论谁对谁错,只知道现今通胀急升,百物腾贵,世上是没有免费午餐。在此回应一下读者的询问,是关于投资方面的策略步署,以本人愚见,住宅市场已没有短线投资价值,暂且要放弃,聪明的资金应投进商铺市场,在人口不断增加和大量自由行带动下,零售商店生意急增,店铺租金仍有不少上升空间,由于投资回报不俗,在资金没有太多出路的情况下,商铺投资将会变得更加吸引。

王低价成交的启示(2011831

    备受瞩目的北角油街地王以低价成交,一众测量师行大跌眼镜,近来政府透过招标或拍卖出售的几幅土地,均以低于市场预期售出,外界甚感讶异,难道地产商都转头看淡后市了吗?

  一向以来,地产商给人的印象永远都是在托市,卖地场上常见的是面粉贵过面包的情况,因此楼价长期高处未算高,地产大好友皆成了长胜将军和不败楼神。与此同时,高地价和高楼价政策,也成为人们反对官商勾结和地产霸权的理由或借口。

地价低可缓反抗情绪

  面对越来越政治化的楼市,近期的地皮低价成交,反而可纾缓一下坊间反抗情绪,以往总在电视机上看到议员政客大声疾呼要打倒楼价,如今已收敛不少。显然此刻楼价下调,有助政府民望提升,也可促进社会和谐。

  发展商不再高价抢地,使地价掉头向下,楼价也跟随下跌,但奇怪的是,减价的是部份恐慌的二手楼业主,雄厚实力的地产商并没有动摇,即使出现买家挞订,仍可很快以原价售出,看最近新楼的订价仍十分进取,销情也甚为理想便可知晓。由此可见,楼价下调只是二手楼业主受损,与新楼无关。地产商是「敌军围困万千重,我自岿然不动。」

低价投地 高价卖楼

  笔者和大家一样,当然希望大财团最好是高价投地而低价卖楼,不然也就低价投地而平价卖楼,这样的话,政府既有稳定的土地收益,市民也有便宜的楼房居住,那就是双赢局面。然而事与愿违,地产商不光是高价买地会高价卖楼,就算是低价投得地皮,也是高价去卖房,订价至少也不会平过市价,因此凡是新楼皆被打造成豪宅,而售价也就可屡创新高。

    政府多次出招打压楼市,加上环球经济动荡,使土地价格呈向下趋势,表面上发展商投地有一定风险,其实不然,笔者认为这是地产商低价吸纳土地的最佳良机,就以投得油街地皮的长江集团来说,李嘉诚就擅于采取人弃我取的策略,在楼市低迷时以低价增购地皮,后来都取得了巨大收益。

  为了安抚未上车者的抗议声音,为了社会更加和谐稳定,贱卖土地影响政府库房收入的境况,在特首最后一份施政报告推出之前,此局面是不会改变的。

民粹主义抬头(201197

    「我虽然不同意你的意见,但誓死扞卫你发表意见的权利」,是伏尔泰的至理名言。香港拥有言论自由及示威自由,在华人社会里来之不易,港人应极力拥护此核心价值。

  可是近年来,香港却由东方之珠变为示威之都,在此弹丸之地,每年示威游行达56千次之多,连缅甸民主斗士「昂山素姬」也非常羡慕,本来社会如此自由该值得赞许,但过度自由已演变成暴民政治。

民主真谛是「有容为大」

  日前港府举行替补机制谘询论坛,有政党示威者暴力冲击会场,撞伤保安人员及破坏会议设施,使谘询会被迫中断。「示威者如饿狼」的行径令人震惊,打着民主自由口号的游行示威者,正在严重损害别人的言论自由,这是港人不能容忍的。

  要成为德高望重的精神领袖,要在民主道路上打拼一番事业,就要学懂「有容为大」的民主真谛。好像成功引退的乔布斯一样,从来都是形象扑实、默默耕耘、没有过激言论、不会指指点点,但是他成功挽救了「苹果」,推出很多划时代的产品,这足以令世界震撼,他才是真正的世界「精神领袖」或「灵魂人物」。与香港出位的政党议员相比,简直是天渊之别。

贱卖土地安抚反对声音

    今天香港民粹力量过大,房屋问题成为最大的政治问题,政府管治出现了危机,为了社会和谐稳定,当局近期接连贱卖土地,就是要压低楼价,以安抚一众反对派的声音,像最近拍卖的九肚山、油街和将军澳3幅用地,最少令库房损失了70亿元。

  也正如上周报导的5幅临海地皮,要拨作兴建公屋发展之用,库房将会少收近500亿,这是真正在浪费公帑,但为了讨好基层市民,政府除不断增加社会福利开支外,更拨出靓地兴建公屋,以达至居所要雅俗共赏,公屋要与豪宅为邻的目的,这样或许社会更加平等公正,矛盾也可逐渐减少,但全体香港人将要付出沉重代价。

  有人说政府不应将优质地皮拨作兴建公屋或资助性房屋用途,觉得是资源错配,会影响卖地收入。亦有人认为应多盖公屋和居屋去照顾弱势社群的住屋需要,以平衡各方面的诉求,未知各位读者觉得哪一方正确?就种种迹象看来,目前政府的政策,显然是偏向后方。

失业率推高?楼价将下调(2011914

    近期最震撼人心的事件,无疑是汇丰银行宣布在3年内裁减3,000名香港员工,汇丰这次行动,不仅代表狮子冷酷无情,也反映香港经济前景堪忧。

  汇丰银行香港区盈利占亚太区整体比重近50%,证明香港员工表现出色,赚钱能力极强,但是仍然要精简人手,显然汇丰不惜任何代价也要推高利润。

高调裁员 为引投资青睐

  有人说汇丰在港大裁员,显示其对香港社会缺乏承担,既损害了一贯良好的声誉,又打击了员工的士气,严重伤害了香港人的感情。也有人认为此乃商业行为是无可厚非,作为上市大机构,节省开支重整架构,为股东争取更高盈利没甚么不妥,甚至应购买其股票以示支持。

  其实这次裁员行动,为期长达3年,汇丰大可低调进行以保形象,为何如此高姿态宣布?显然是跟其股价长期不振有关,为了吸引一众投资银行或基金经理的青睐,唯有出此「下策」。因为汇丰领导层相信,向来大机构紧缩开支,使盈利提高,将是股票上升之时,且看这次行动的目的能否达到?

  汇丰股价能否回升尚是未知之数,但负面影响却很深远,众多工会和议员政党立刻提出强烈抗议,中环总行接二连三出现游行示威活动,示威者担心一间盈利贡献这么大的公司,尚且要如此大幅裁员,其他金融机构将会陆续跟随,届时,很多打工仔将会丢掉饭碗,香港失业率也将被推高。

经济堪忧 置业观望为佳

  对此,笔者也甚为忧虑,港人对汇丰银行的感情是特别深厚的,从外号称为「HONG KONG BANK」,就看得出人们已将之视为香港人的银行,市民对汇丰的重视程度,比主权国家的中国银行更甚。然而,今天汇丰开始离弃香港人,怎不叫人黯然神伤!

  作为地产中人,本人最关心的,自然是裁员对楼市的影响,在骨牌效应下,楼价可能会进一步下调。有朋友原打算买楼结婚,就因为裁员消息而搁置买楼计划,改为暂时租楼静观其变,生怕将来楼市会更低迷。是的,近来楼市负面消息不断涌现,香港经济前景令人担忧,置业之事,还是采取观望为佳。

增加供应是稳定楼市良方(2011921

    尽管近期连续几块优质地皮均以超低价卖出,但仍然动摇不了政府要增加土地供应,来稳定楼市的决心。前几天发展局长林郑月娥公布下季将主动再推出7幅土地进行招标,并表示今年有信心新增供应单位可达至2万个的目标。

王光亚开腔 复建居屋有望

  自从今年6月份港澳办主任王光亚访港,公开批评特区政府未能妥善处理房屋政策后,近期曾特首的态度有了明显改变,除持续推出足量土地供应以稳定急升的楼价外,另一重大决策,即是势在必行的复建居屋计划,将会在10月份的施政报告里有所交代。

  政府这次总算走对了方向,从稳定楼市的长远策略来看,增加土地供应可说是找到问题的根源,比起近年不断推出打压楼价措施,严重干预市场高明得多。

两大绝招稳楼市 效果显着

  当局所推出的两大空前绝招,包括「额外印花税」和收紧按揭政策,现在正发挥着重大效果,前者成功杜绝了炒家,后者使部分实力稍逊的买家却步。加上近期国际形势有变,欧债危机蔓延和美国股市大跌,均使香港经济前景堪忧,楼市自然也就雪上加霜,虽然楼价没有明显大幅下调,只轻微下跌510%,但情况很严峻。买卖两闲苦了一众地产代理,他们的生意已提早步入寒冬。

    这边厢二手楼市首当其冲,急于卖楼的业主开始感到仿徨,继而割价出售但求尽快脱手。另一边厢大行经纪却在盼望新盘快点开售,他们相信每当新楼推出之时,市场便会有一番新的景象,即使在「沙士」期间,大行经纪都能依靠推销新盘而捱过那段黑暗时光。

  笔者早就说过新楼和二手楼是两个截然不同的市场,它们的楼价也不可相提并论,别以为新盘畅销时,二手楼就跟着很好卖,这种想法可能会被市场误导,就好像最近将军澳有新盘甫开放市范单位,参观人数便打破区内纪录,相信正式开盘时定会创出好的销售成绩,但各位务请也仔细观望一下,同区二手楼的买卖情况又是如何?

投资界的传奇(2011928

    每次跟黎永滔先生吃饭,都充满欢笑,贵为重量级的商铺投资者,滔哥没有一点架子,为人和蔼可亲且风趣幽默,更不会隐藏他丰富的投资知识,总使笔者得益良多。

  香港为国际金融中心,自然拥有非凡魅力,金融和地产正在蓬勃发展,房地产受到各方面热烈追捧,各类房价屡创新高,其中更以一线商铺价格的升幅最为显着。

  楼市和股市有时候很相似,当股票上升时,每一只股票的升幅并不一致,可能你买的不升,但人家的却升了很多。楼市也一样,也可能你买的升得不多,可别人却已大幅上涨,这跟你所选择的是哪类房屋有莫大关系,其中包括楼宇的地区、面积和类别等等。

  就以97年所买的房屋来做比喻,当中在新界区购买的中小型物业,现在其价格仍是当时的78成,可香港岛的同类房价平均已超越9723成,这一来一回财产价值就相差不只一半。假如投资的是豪宅,那就相差更甚,近年港岛豪宅屡创新高,升幅相当惊人,有的已超出97年的价格一倍,同样的投资在不同的区域,身家财富就有可能相差数倍了。

  没错,港岛区豪宅价格已大幅超越97年高位,一众豪宅投资者均引以为傲。但是,真正投资界的王者不是他们,而是纵横铺坛的投资高手,他们是一线铺位的拥有者,也是这次楼市升浪中,最终极和最辉煌的胜利者。

一线旺铺8年升值10

  这些出类拔萃的一线铺位投资者们,目光如炬、洞悉先机,早就看出核心旺铺具有数以倍升的条件,配合中国经济起飞,民间财富急增,在自由行高消费的带动下,香港钟表、珠宝和品牌名店如雨后春笋般不断涌现,租金升势凌厉,业主每次续租时加租动辄13倍不等,比起二三线铺加幅只是12成左右,简直是天渊之别,因此一线核心铺位从0304年开始到现在,价格疯狂地上升了810倍并不是夸大,而这群先知先觉的投资者们,都变成了城中富豪。

从市值3亿到70亿王国

  其中的佼佼者---滔哥,是笔者敬佩的人物。没有大财团的架构,不需太华丽的包装,以平易近人的笑容,用超乎想象的智慧,创造出投资界的传奇。一个97年仅3亿市值的资产,如今演变成70亿的铺位王国,从一个高峰到另一个高峰,财富的增值竟还可达23倍,这就是香港的奇迹!

冰河时期重临(2011106

    用冰河时期重临来形容现今地产代理行业非常贴切。据报导,今年第3季十大屋苑成交量,差过08年海啸期间,共录得1,047宗成交,的确比08年第3季所录得的1,096宗成交还要低,也是3年以来成交最少的一季。

  环球经济欠佳,加上人们等待在施政报告出台后,再部署是否入市,因此展望今年第4季,楼市将持续淡静。有银行家预言,这次欧债危机引发环球股市急挫,情况比金融海啸时更糟,那么楼市是否也会步股市后尘,像当年出现大幅下跌情况?

代理商会:倒闭潮仅刚开始

  楼价会否大跌尚是未知之数,但是成交量萎缩却使一众地产从业员叫苦连天,代理最新搵食指数显示,大约5名代理才可瓜分一宗交易,生计开始出现困难。与此同时,部份中小型代理行亦加入「瘦身」行列,齐减分行及削人手,有的索性结业止血,行业前景令人忧虑。有代理商会坦言:「目前只是倒闭潮的开始。」

  犹记得当年金融海啸期间,某大行老板高唱冰河时期言论,并迅速在一个月左右关闭旗下约40间分行,其做法是面对现实的行为,就像最近汇丰银行宣布要大幅裁员一样。不知是否怕形象有负面影响,还是认为短期内市场会有转机,这次大行没有高调唱淡楼市,也没有大幅删铺裁员,宁愿选择静观其变,亦即是押注后市可尽快复苏。

超低成交量 难养活从业员

  然而,这情况并不健康,这是在互相「斗烧银纸」,以目前超低的成交量,根本不足以养活超过3万多名的地产从业员,而代理行亦不能全部生存,部份人手流失和分行关闭是自然现象,否则的话便很不正常,代理行业向来是一叶知秋,扩充和收缩业务的速度可说是各行业之冠,面对前景一片暗淡,大型代理行依然艰苦守业,情况甚为罕见。

  不是危言耸听,也并非故意唱衰楼市,笔者前文常提醒各位要居安思危,不要让胜利冲昏了头脑,更别忘了当年十几万负资产和代理行倒闭潮的惨痛教训。如今好像是「好的唔灵丑的灵」,这使笔者甚感无奈。

抑遏楼市措施 当局应取消

  最后本人要在此呼吁当局,认真考虑取消在楼市急升的非常时期,所推出的「额外印花税」和各项收紧按揭的措施。因为这些措施已不合时宜,不但严重打击地产从业员的生计,而且拖累律师行、银行、装修和建材等相关行业,对香港经济带来不良影响。

特首为挽民望?免息贷款基层炒楼(20111012

    本文刊登之时,正是特首曾荫权任内最后一份《施政报告》公布之日,作为地产中人,笔者最关心的,自然是新的房屋政策将如何出台。特首最近公开表示政府在房屋施政上有所失误,才让市民难以负担高昂楼价,对此新民党主席叶刘淑仪说:「曾荫权诚恳承认房屋政策失误,是过往少有,认为是一件好事,因为迟认比不认好。」

  那么是否意味着今天宣布的房屋政策会有重大改变?除了已落实的「置安心」外,应该还会宣布复建居屋、增加私人住宅供应、大量兴建公屋和其他资助房屋计划等等,以上提及的种种措施,看来是事在必行,政府似乎已放弃了既定的立场,与反对高楼价者达成共识,承诺回应无力置业者的诉求。

回应置业诉求 立场反复

  既然要讨好未上车者,那就得推出廉价楼房,政府蕴酿多时的「新居屋」计划正式推出,售价改为与受资助市民的入息挂钩,由家庭收入不超过3万元和供款不多于入息4成计算,新居屋售价将在300万以内,而转让时的补地价更会以购入时的售价折让来缴付,即是免息借钱给合资格市民炒楼,对于这批准买家来说,的确非常超笋,但众多未能受惠的中产人士,一定会为自己辛苦努力去供私人楼而感到不值。

    如此看来,中小型物业的楼价将承受莫大的压力,其价格的下调将会缩窄中产阶级和低层人士财富的距离,然而低迷的私人楼价就会有更多的人购买?答案并不是,各位回看「沙士」时的楼市便知道。政府的责任是尽力使市民个个有楼住,而不是人人有自置居所。

过分干预楼市 雪上加霜

  楼价的升或跌反映了经济的兴与衰,这是自由市场的定律,过份干预的措施并不一定适当,政府的政策要起到稳定楼市的作用,也就是说楼价高昂时可遏抑,而楼价低迷时要扶持,尽量别让楼市大上大落。然而世事总是事与愿违,由于制定房策需时,当压抑楼市措施推出时,往往楼价已受各种不同因素影响而向下调整,以致所推出的措施变成不合时宜,情况有点跟目前一样,现今物业市道已提早进入寒冬,再推冷却楼市政策的话,那就是在雪上加霜。

  未能审时度世,施政左摇右摆,使得一众政府高官民望低企,虽然曾特首说:「民望于我如浮云」,但是看得出他其实非常重视民望,否则他不会一再强调,自己出于良心办事,并非为博取掌声,矢言会努力工作至任期最后一分一秒。

  香港是自由开放的城市,这里容纳各种不同的声音,每天面对着众多言论的抨击,曾荫权的民望由7年前上任时的70分,不降至现时的40多分,但他认为并不差:「我已好好彩,经7年洗礼还有40多分是相当不错,我很感激香港人对我的支持。」也许,他说的是对的,谁敢保证下一届特首在离任时,其评分不会低于40多分?

打倒金融霸权 反对资本主义?(20111019

    「占领华尔街」运动席卷全球,一场反对资本主义和打倒金融霸权的怒潮传遍四方,世界各地近千个城市出现罕见的连串示威,他们不满金融机构的贪婪腐败和贫富之间的悬殊距离,有人甚至开始推崇社会主义制度,难道人们已对资本主义制度动摇?

游行人数不多 未见热烈

  香港贵为国际金融中心,同时也号称示威之都,当然有人会呼吁参与,不过游行人数只是三百人左右,暂时未见热烈。原因是港人受金融海啸的影响较少,不像美国华尔街金融机构跟其政府建立起霸权关系,美国经济持续不振,反观香港复苏速度较快,目前失业率又低,因此,两地对金融霸权的反对程度就不一致。

  表面上看,抗议金融霸权和抗议地产霸权似乎是同出一辙,都是反对企业贪婪和贫富悬殊,用「我们是百分之九十九」代表贫穷人士,去反对百分之一的富裕阶层,的确容易令人产生共鸣。然而,以此口号来反对地产霸权却并不恰当。

  何以见得?是因为香港有百万个业主,假如每个家庭平均人数为3个或以上,即是有近一半的香港家庭拥有自置物业,这比例可能是世界之冠。众所周知,港人视楼房为身家财产,并努力储蓄,以达成置业心愿为人生目标,那么打倒地产霸权不单是打倒富人的财产,也打倒小业主的身家,难怪这么多年来,打倒地产霸权的示威游行,人数最多也只是几百人,情况跟打倒金融霸权一样,都不成气候。

反对地产霸权 不成气候

    有时候实在看不过眼,现今的议会文化真会教坏小孩子,某些反对派议员都变成了凡是派,他们最遵守毛泽东语录:「凡是敌人拥护的,我们就要反对。」凡是政府推出的措施,他们就要提出抗议,甚至以掟蕉、掟鸡蛋或掟狗饼等来表达他们心中的愤怒,每次政府官员的问答大会,特首高官都给人骂得狗血淋头,毫无尊严可言,相反能言善辩的激进派议员却成功地做了场骚,也成功地捕捉了新闻的镜头。

  「针无两头利」,房屋政策难以照顾有楼与无楼者之间的共同利益,特首这次为了安抚少数未买楼者的诉求,痛下决心推出免息贷款新居屋,既牺牲低下价楼小业主的利益,又损害政府库房的卖地收入。民望有所回升的曾特首,满以为这回可以取得民心了,怎知道在问答大会上,仍然要受尽侮辱,难怪面带惊慌的特首说:「掟鸡蛋,我好惊!」

增加新楼供应 政策本末倒置(20111026

    政府的房屋政策往往本末倒置,未能做到审时度世,知所进退。运输及房屋局公布,未来34年,将会有6.3万伙新楼供应,即平均每年约有1.8万伙新盘推出,比起过去5年每年的吸纳量1.49万伙高出3千多伙。

  表面上看,每年供应多3千伙并不过份,但笔者却认为时移势易,今天楼宇的需求与当年不可同日而语,过去5年乃楼市高峰期,香港和大陆经济从谷底反弹,两地民间财富迅速增加,大量购买力涌入楼市,使物业成交异常畅旺,期间物业代理人数由2.2万增加至现在3.6万便可见一斑。如今经济前景有变,加上政府打压楼价措施陆续出台,物业市道一片寂静,成交量跌至新低,此刻楼宇需求出现变化,理应根据市况减少供应才对,然而未来5年的供应反而有所增加,这将对楼市带来沉重压力。

小业主卖楼需割价

  为了迁就未上车者的买楼需要,也怕了议员政客的指摘辱骂,这次政府不把楼价压低23成不肯罢休。在将来推出的新楼里,中小型住宅单位(限尺楼)占整体供应量6成多,加上已宣布的新居屋和置安心计划等,这分明是在跟小业主过不去,是在抢他们的客,可怜那些势孤力薄的小业主们,想卖楼真要望天打卦、自求多福,想脱手非得大幅降价不可。

  看报章地产版的读者都会知道,近来地产市道水静鹅飞,常有蚀让和挞订情况出现,尤以中小型单位方面更甚。大多数的港人都相信,目前政府所推出的政策,必将使楼价下调,因此买家宁愿采取观望态度,也可以说他们不达目的不罢休,不见到楼价下跌12成以上,他们是不会入市购买。

  除了私人楼市场,公屋也是楼宇供应的重要一环,有疑似特首后选人提倡每年供应3.5万个公屋单位,尽快让轮候者上楼,以纾解低下层市民的居住困境,此论点得到反高楼价者赞成。也有政府高官提议年青人不宜太早申请公屋,尤其是大学生不应依赖政府,未毕业就申请公屋反而阻碍努力上游动力,未必是好事。双方各持己见,各有理据,坊间评价毁誉参半。

储蓄买楼是努力回报

  笔者思想保守,遵守前辈教诲:就是「万般皆下品,惟有买楼高」。在香港,从来储蓄买楼都是努力的回报,都具有升值的潜力,许多人一生打拼,老了拥有物业收租得以安享晚年,这应说是很正确的人生道路。

  可是近年来,香港出现一批反对地产霸权者,矛头更指向众业主,把业主都当成了投机者,他们不明自从政府推出「额外印花税」后,市场上已没有住宅炒家。

  总之,凡是拥有物业而升值者,他们就要反对,甚至鼓吹年青大学生申请公屋,将来不要入市一世当楼奴,别为买楼而牺牲个人尊严,别为五斗米而折腰,最好香港楼价下跌5成更理想。难怪有读者这样说:「生活在公平公正的共产社会里,大家一起共患难,一起共贫穷!」

负资产往事 不堪回首(2011112

    近期楼价有所回落,市场上立即多了一批负资产个案。金管局数字显示,今年第三季负资产宗数达1,653宗,比上季急增33倍,以目前市况看来,第四季住宅楼价有可能再次下滑,届时负资产宗数将进一步增加。

  几年来楼市不断升温,坊间常常听见打压楼价和反对霸权的声音,人们几乎已把负资产的名字遗忘了,如今再次旧事重提,难免使人勾起惨痛回忆。

  相信四、五十岁的中年人仍然记忆犹新,从97年金融风暴到「沙士」期间,香港楼价暴跌了大约7成,期间制造了超过十万个负资产个案,占整体按揭约22%,这数字是史无前例的。当年不少人一生努力打拼,就是为了供完手上的物业,退休后可安享晚年,然而楼价大跌使他们美梦成空,不单止多年储蓄化为乌有,而且沦为负资产一族,最后更走向破产之路。

负资产前车可鉴 房策宜变通

  往事真的不堪回首,在那黑暗的年代,10万个负资产代表着10万个辛酸故事。当年经济不景引致楼价大跌,很多拥有物业的业主不幸在期间失业或被大幅减薪,无法承担供款而被银行收回拍卖,不但变成「无壳蜗牛」,还要偿还银行所欠的楼价余款,那种仿徨无助的惨况非经历过的人是不能领略。与此同时,几乎所有购买多个物业作投资用途的业主都一铺清袋。而因为负资产引起的跳楼、烧炭等自杀案件几乎每天都在发生。

  有人说:「马克思发明了无产阶级,董建华制造了负资产阶级。」负资产甚至比无资产更凄凉,因此,人们对当时的政府怨声载道。然而笔者认为不应将责任全归咎于前特首,只能说当年的「八万五」房策推出,碰上了亚洲金融风暴,才让楼价一落千丈,也使很多中产阶级沦为负资产一族。前车可鉴,执政者必须汲取历史教训,实施政策要做到因势利导、随时变通,不可墨守成规、一成不变。

打压楼市措施 已不合时宜

  既然全球经济出现隐忧,香港楼市一潭死水,负资产个案也在不断增加,那么必将影响香港经济前景。此时此刻,当局务必认清目前形势,打压楼市措施已不合时宜,不应只为了帮助未上车者,而将楼市一铺打沉。相反应立刻重新检讨严重影响楼市的「额外印花税」和收紧楼宇按揭措施,设法使楼市成交重回正轨,让买家和业主们可以正常地买楼和换楼,这样的话,香港楼市才可以平稳健康地发展。

选民的眼睛是雪亮的(2011119

    区议会选举已尘埃落定,建制和泛民两派高下立见,选民的眼睛是雪亮的。建制派努力耕耘地区工作,取得民心所向,赢了漂亮的一仗,反观泛民派兄弟阋墙同室操戈,大状党又「官司缠身」,输掉议席是理所当然。

  香港的政治色彩越来越浓,浓得使向来只关注经济发展的中产和中小企人士,不得不也关心起政治来,他们一改平时冷漠的态度,纷纷出来投票,把神圣的一票投给他们心仪的候选人,这也是今届选举投票率取得回归后第二高的原因。

  这次选举战况激烈,有17名立法会议员参予竞逐,众多政治明星参选区议会,主要目的是想取得明年立法会超级议席的入场券。有几个具战略性意义的选区,更是兵家必争之地,两派人马均重兵围城。

山顶瞩目 自由党收复失地

  全城瞩目的山顶区,是自由党多年的「桥头堡」,上一届输给了公民党的陈淑庄,陈淑庄亦由此晋身立法会议员,成为政坛的超级新星。今届自由党精心部署,派出高学历的银行CEO陈浩濂迎战,锐意收复失地,以雪前耻。两党明星级人马空群出动助选,公民党这边有梁家杰、余若薇、李柱铭和陈方安生,而自由党那边请来田北俊、刘健仪、周梁淑怡和丁午寿等,陈淑庄和陈浩濂整天站在票站外,现场竞选气氛炽热。

    朋友两夫妇特地从上海飞来香港,为的是要给山顶区候选人投票,笔者受之感染,虽非本区选民,也跑来凑热闹。好不容易到了晚上10点半投票截止,可是还要等1小时才开始点票。职员数票的时间是漫长的,票站里近百个市民拥挤不堪,有两党核心人物,有双方亲朋戚友,有众多传媒记者,还有不少录影机、相机和手机等等,大家以焦急的心情在等待赛果揭晓,虽然已是凌晨1时半,仍然没有倦意。终于政务官宣布得票结果:「是1505票对820票」,陈淑庄有风度地伸出手向陈浩濂握手道贺。这边厢陈浩濂与家人热烈拥抱,接受党友们开香槟庆祝;那边厢陈淑庄和拥护者黯然神伤,遗憾未能为其支持者再度服务。

维护小业主利益 必得选票

  政治是残酷的,当你做错事,选民就会离弃你。想真心真意为市民服务,就必须脚踏实地去工作,单凭喊口号和假太空是不行的,用激进的抗争路线或做损害港人利益的事情,是要负出沉重代价的。

  明年又到立法会议员选举,依笔者看,只要打着维护小业主的利益作为主要政纲,那就很有机会当选。香港有约100万个小业主,他们是努力的一群,不但奉公守法且交税最多,对社会贡献极大,但是他们长期给政府政策欺压,也从不获议员政客眷顾,还不断推出打压楼市的措施,破坏他们多年辛苦建立的财富,小业主已到了忍无可忍的地步。因此,如果想参选明年的立法会选举,请你勇敢地站出来,代表100万小业主利益去发言和竞选,那么下届的立法会议员名单上,将会出现你的名字!

品牌名店受捧 物业市场被压(20111116

    千呼万唤的苹果公司iphone 4S日前正式在港发售,引发千人排队抢购热潮。据报导有炒家即时高价转售,一日内劲赚48万,赚钱幅度惊人。新机比起旧机功能其实没有太大改进,但是仍然使一众苹果迷趋之若鹜,笔者认为,这正是在延续乔布斯个人的非凡魅力。

  在创新科技的领域里,苹果是垄断者,也是当代霸权者,它彻底改变了我们日常的生活。出现iphone 4S热潮,不单说明港人追求新潮科技产品,连大批内地同胞也专程来港加入抢购行列。香港作为亚洲名牌之都,同时以自由经济市场闻名于世,对于外来资金在港购买科技产品或珠宝名牌等等,港人早已司空见惯,并无异议,还认为这些活动蕴含巨大商机,无论政府或商界都应该把握契机,努力拓展。

旅游零售市场 发展蓬勃

  近年来,香港的钟表珠宝、品牌名店,如雨后春笋般不断涌现,店铺生意其门如市、生意滔滔,吸纳了大量外地资金。苹果公司有见及此,今天也加入吸金行列,并迅速在香港开设4间旗舰店,进一步吸引内地和东南亚旅客到港观光购物,对于香港就业市场和营商环境带来很大帮助。

  每年有超过4,000万游客访港,使香港同时也拥有旅游之都和购物天堂美誉。当局非常重视这方面的发展,除了积极推出土地兴建酒店外,也不断创造新景点,如迪士尼乐园和星光大道等,更常派专人到世界各地推广香港,游客的不断增加,使香港的零售市场得以蓬勃发展,港人在相关行业的就业率也就愈来愈高。

    可是「同人不同命」,这边厢政府大力发展零售品牌市场,提高有关就业机会,那边厢却不断在推出措施打压楼价,使从事地产行业的人士面临被裁命运。显然,当局对炒卖科技产品没有异议,对抢购珠宝名牌表示赞同,但对于百万小业主的买楼和换楼活动却作出打压。此举不但有违自由经济市场,也令香港失业率增加。

SSD后 二手供应锐减

  政府为了安抚少数未买楼者和反对派议员的抗议声音,推出了众多遏抑楼市措施,其中「额外印花税」(SSD)更是威力无比,成功灭绝了住宅炒家,也阻延了买家和业主买楼或换楼的时机。事实证明,「SSD」并不能把楼价压低。自从此措施推出以来,二手楼供应锐减,盘源短缺使买卖出现困难,二手物业市场立即重回海啸时期,不但有三分之一地产从业员将可能被淘汰,更影响到众多相关行业:如装修、家俬、律师和银行业等,也严重影响政府印花税收入。因此,「SSD」的确是弊多于利。

抓紧机遇 大兴土木吸人才(20111123

    在小儿就读的香港华仁书院,有幸出席着名地产分析员「楼神」林奋强的演讲会,林奋强因屡次准确推测楼市起跌而名噪一时,今次重回母校演说,使一众学弟和家长们获益良多。

  热爱香港的林奋强,本年初辞去投行的高薪厚禄,成立研究组织「香港黄金五十」(HK Golden 50),就香港政策发表报告。首份报告指香港正处黄金5年,认为政府应善用库房大量盈余,把握机会兴建写字楼、住宅、酒店、医院及大学等,以应付市场强劲需求。

  笔者十分认同「楼神」的看法,的而且确,全球经济重心已由西方转移到东方,作为亚洲金融中心的香港必须抓紧机遇,否则有可能让新加坡、上海等迎头赶上。东方的掘起和西方的衰退,使香港出现黄金机会,人民币在港存款金额,于2012年底将达到2万亿,将可创造3万个金融职位,这些强劲的需求必须以大兴土木和广纳人才来配合。

贵租阻碍外资进港

  近年来,众多国际大企业来港设立总部,内地不少大机构来港上市等,带动写字楼租金急升,中环办公室租金明年每尺平均将达150200元,是新加坡及上海的23倍。再者,来港游客屡次打破纪录,今年旅客将突破4,000万人次,这也使酒店和宾馆的需求急增,酒店租金自然也升幅惊人。很明显,高昂的租金将会阻碍外资和游客进入香港,如不尽快兴建商厦及酒店,对香港经济很不利。

    此外,香港人口不断增加,内地大批孕妇来港生小孩和本港年龄老化等问题,对医院造成极大压力,兴建医院和增聘医务人员已到刻不容缓地步。还有,香港作为国际大都市,现今只有8所大学,香港中学生升读大学的比例只占整体的18%,引致大量的香港学生要花昂贵学费到海外留学,因此,香港未来应增加大学数量,不但让更多的中学生可升读大学,甚至要吸纳向往来港念大学的国内尖子,为香港培养更多优秀人才。

打压楼市脱离现实

  然而,有一种反对声音,却是与现实背道而驰,面对如此强大需求而引发楼价、租金和通胀急升问题,他们大声疾呼要打倒金融及地产霸权,迫令政府不断出招压制。如:推出多项打击楼市措施,禁止投资移民以买楼作申请条件,还有人提出不让内地客来港买楼,不准国内产妇来港生仔,甚至提倡应限制外商来港投资、反对自由行人士来港消费及购物等,矛头直指以上这些均是楼价、租金和物价上升的始作俑者。

  事实证明,用削减内需和抗拒外资的方法来制止通胀并不正确,相反大量兴建商住楼宇才能迎合实际需要,香港已踏进黄金岁月,若政府能把握良机大举投资,不但经济会更加快速增长,而且也会为下一代创造更良好的就业机会。

特首选举白热化(20111130

    「双英」正式宣布参选,意味着特首之争转趋白热化。观两人的参选宣言,梁振英的确稍胜一筹。CY言辞煽情,主打温情牌,强调自己是基层出身,道出成功奋斗故事,说到激动处眼泛泪光,那一刻,打动了镜头前不少人。

  梁振英以「由心出发 稳中求变」作为竞选宣言,是非常聪明的做法,近年来在世界各地的选举中,以「改变(CHANGE)」为口号大声呐喊的参选者,几乎战无不胜,个个顺利当选,远的有台湾的陈水扁,近的有美国的奥巴马等。候选人有没有能力不重要,够不够政绩没关系,只要抓住人心求变这一点就行,当然演辞要感动人心,口号也应迎合大众。

选领袖 「改变」口号煞食

  不管是先进国家还是落后地区,大多数人民都是不满现状的,贫穷的低下阶层人士自是不在话下,连中产阶级亦不安于现状,总是觉得利益和财富都给大财团霸占,于是反对金融霸权、地产霸权等等的声音就愈来愈大。不过香港还未到全民普选的时候,现在投票选特首的只是1,200名选委,因此暂不需要用太大的「改变」字眼,只要以稳中求变的政策争取选委支持就行。

  发布会的另一焦点,前布政司锺逸杰发言,为梁振英的「八万五」平反,间接承认「八万五」就是梁当年所提倡,跟以往他一直不肯承认此事大相径庭,也说明其一向对此房策推卸责任。如今楼价已回升,社会上反高楼价的人多了,为了博取基层市民的支持,重新维护当年「八万五」房策的实施,是没有错误的决定,显示他将来同样会重蹈覆辙,再次大量推出房屋供应市场。

  说起「八万五」房策,就会触动港人内心的伤痛,其实作为候选人,谁都不应该重提此数字,更不应该再为其辩护,否则只会愈描愈黑,即使先前的措词多美丽,也会变成功亏一篑,因为这可能已得罪了一半以上的小业主。

未来特首 应维护业主利益

  无论港人有多善忘,也不会忘记当年负资产的痛苦岁月,而「八万五」早已成了楼价大跌的元凶,这个联系在港人心目中已根深蒂固,永远也脱不掉。笔者认为,不管将来谁当了特首,都应维护香港百万小业主的利益才对。

  最近,小业主成立了「百万业主汇香江」的同盟会,他们长期努力地赚钱供楼,对社会作出一定的贡献,不像地产商买地盖楼后不断重复出售,根据以往经验,楼价暴跌时,真正受伤害的是满身银行债的小业主,所以执政者施政,请不要再迁怒小业主们!

房屋政策不应只向基层倾斜(2011127

    为了博取基层市民的掌声,打倒高楼价成了特首候选人的重要竞选口号之一。日前特首参选人梁振英到黄大仙村视察,在出席房屋论坛时表示,香港还有很多土地可供发展,只是建屋不足,要解决高租金及高楼价问题,就要大兴土木,倘若成功开发1%土地,就足够给100万人居住。

1%地住百万人」 言论恐吓

  候选人到公共屋村关心市民住屋问题,向这群没有私楼的居民发表大量兴建房屋、改善居住环境的言论,自然广受街坊支持和欢迎,其民望也会有所提升。老实说,住在政府屋村的都是一些收入较低甚或没有入息的低下层市民,在他们的眼中,私楼价格永远是高不可攀,谁能将楼价压至他们可负担水平,谁就是英明领导,谁才算称职特首。

  香港是一个多元化的社会,作为候选人,除了要讨好低下层市民之外,也要照顾中产人士的需要,同样的房屋观点,也应该在中产区发表一下才公道。例如到太古城再谈论一次,看看大量推出房屋供应,会不会得到一众中产业主的支持?答案肯定不一样,因为沉默努力的小业主们,大多数不愿意楼价让政策干预而出现大跌。

  「开发1%的土地给一百万人居住」是一个威吓的言论,这表示开发7%的土地就可以提供多一倍的房屋供应,也意味着特首候选人会锐意将私楼的价格控制在手中,随时可将楼价推倒,为了让所有人都居者有其屋,不惜再大量推出房屋供应市场,重蹈当年「八万五」覆辙,倘若又遇上经济萧条,楼价再次暴跌67成,超过一半的小业主变成负资产或零资产,香港就会再次成为平等公正和共同贫穷的社会。

勿推倒楼价 重蹈八万五覆辙

    在日益政治化的环境下,执政者和候选人为了所谓的民意和民望,罔顾香港整体的利益,为了迁就低下层人士的诉求,不理楼市已进入寒冬,楼价亦已明显下调,仍然坚持要大量兴建住宅楼宇,这是十分不智的行为。就以某龙头地产代理行为例,日前高调宣布看淡未来房地产市场,积极沽售物业,套现以备「荒年」,便知后市甚有隐忧。

  正如笔者前文所提,香港的确需要大兴土木,但不是再大量供应住宅单位,而是要大量兴建写字楼及酒店等商用楼宇,因为住宅租金已下调,办公室、酒店及铺位租金却大幅上涨,如不立刻大量兴建此类物业,以缓和租金急升趋势,将会阻碍外国企业和游客进驻香港,也会减少本地就业机会,对香港经济发展带来不良影响。

制定房策 应防患于未然(20111214

    欧债危机恶化引致全球经济下滑,香港楼市雪上加霜,买卖成交比金融海啸时更低迷,专家评论均一面倒认为,楼价在明年首季有机会下调10%15%

  有见及此,财政司司长曾俊华越洋发表讲话:「一旦本港楼价跌势持续,政府将采取放寛楼市措施。」而运输及房屋局局长郑汝桦亦指出,有需要时会提早检讨额外印花税。言词直截了当,两位高官非常有默契,也说明他们经常在检讨房屋措施。

  言论一出,立刻受到各界舆论批评,反对派议员更群起围攻,他们认为楼市虽然淡静,但楼价只下调约5%并不算多,起码要下跌23成左右,政府才应该出手,否则房屋政策就是朝令夕改。为免外界捕风捉影,特首曾荫权迫不及待作出澄清,指政府无意放寛遏抑楼市措施。今时今日,坊间反对高楼价之声音高唱入云,楼价下跌被理解是理所当然的事情,不然的话便是与民为敌。对此,笔者有另一番见解。

通胀严重 楼价上升合理

  欧美持续量化寛松政策,港币不断贬值,通货膨胀使物价急升,如:提子包价格今年升了3成,街市烧猪售价也大升一倍等等,在此情况下,手持现金等于在自动缩水,投资股票或其他金融产品又风险甚大,于是多数港人仍然会选择「砖头」保值,严格来说,楼价升12成只可说是跟随通胀上升,实际上身家只是打个和而已。

  那为什么样样东西都可以升,唯独楼价不能升,甚至还要下调才合理?原因是香港「无壳蜗牛」声音过大,反高楼价者总是怨声载道,动不动就狠批地产霸权,把买不到楼的责任归咎于他人,从不检讨自己是否曾付出过努力,眼看别人辛勤工作而储蓄置业,买楼升了值又心有不甘,于是永远活在埋怨之中,有些人更立志一世不做「楼奴」,决意和反对派议员同一阵线,不打倒地产霸权誓不罢休。

无壳蜗牛 从没自我反省

  面对千夫所指,两位司长和局长仍然勇敢面对,使笔者刮目相看。本人认为发表此等救市言论,对其仕途或个人利益并没有帮助,相反却会遭到大肆批评,那又何必呢?主要原因是为官者有先见之明,所谓「预防胜于治疗」,能防患于未然,更胜于治乱于已成之后。

  正如「厨房失火」的故事一样,屋主没有听取客人移走木材的劝告,以致真的失火。主人在宴请邻居,酬谢他们的救火功劳之时,却忘了邀请当初给他建议的客人。其实如果一早听取他的意见,就不用大排筵席,而且不会有火灾的损失。这个故事,是否也让大家有所启发?

「额外印花税」非德政(20111221

    与其说政府实施「额外印花税」是要压抑楼市炒风,从而把炒家赶出市场,倒不如说它变相的目的是,要打击地产代理的生计更为贴切。自从措施推出以来,住宅短线投资者已消声匿迹,然而这批炒家只是小数目,真正受影响的是超过3万人的地产从业员。

炒家早已销声匿迹

  一向以来,楼市的升跌与经济的好坏大多数成正比,如今欧债危机引发世界经济下滑,使香港楼市也受牵连,此时就算当局不推打压措施,楼价也会自动下跌,楼市向下炒家自然也不会入市,那么打击炒卖活动的「额外印花税」便失去了应有的意义,相反大有可能殃及无辜,使真正的业主和买家不能作出正常买楼和换楼的活动。由此可见,此政策的确已不合时宜。

  为了不让外界认为政策朝令夕改,也为了迎合一众议员和反高楼价者的抗议声音,当局不管坊间要求取消「SSD」的舆论有多少,也不理楼市有多淡静或楼价会跌多少,顽固的执政者在短期内都不会改变他们的立场,很明显,此措施在可见的两三年内也不会被撤消。

  不知何解,政府和议员总是非常憎恨楼市的炒卖活动,把经济向好带动楼市上升,也说成是炒家把楼价炒高,于是不断制定政策要把楼价压低,用大政府去严重干预小市场。显然,他们并不太懂得公共政策和市场运作,连续的遏抑楼市措施,使近期物业成交比03年「沙士」期间更加惨淡,这不但使过万地产代理面临淘汰,连相关行业如:律师行、银行按揭、装修和家俬等行业亦受到莫大影响。

1/3地产代理或失业

  就以地产代理来说,这行业首当其冲,有三分之一从业员将可能失业,大家想想,一个行业将会有过万人被裁员,对这班打工仔而言,他们的日子要怎么过?假如是其他任何一个行业,肯定民间游行示威不断,甚至会有众多议员政客自顾奋勇地站出来,为这班打工仔抗争到底,为他们讨回公道。然而,事与愿违,受歧视的地产工作者,不单没有受到同情,甚至还有专家政客公开表示,要求这班代理们尽早转行,说这是正常的人力资源调配,分明是在说风凉话。

  要检讨措施是否正确,就要衡量社会上获得利益的人较多,还是受到损害的较多,楼价升和跌,皆是有人欢喜有人愁,外界舆论也是毁誉参半。但是「SSD」却使买卖成交步入寒冬,对各方面弊多利少,它不但影响政府库房收入,也扭曲了正常的买卖交易,间接地拖累多个行业的发展。所以总结而言,「额外印花税」肯定不是德政。

地产商「高沽低揸」 小业主最受伤害(20111228

    投资楼市和投资股市有时候很相似,最高境界是「高沽低揸」,可是市场上能做得到的人很少,相反散户往往是在「高揸低沽」,小业主也是一样,总喜欢于楼价上升时追棒,在下跌时却步。

地产商趁机执平地

  但是聪明的地产商就不一样,他们真正可以做到「高沽低揸」,即是高价卖楼低价买地。日前地政总署公布,红磡酒店及梅窝住宅两幅用地以超低于市场预期的价格售出,其中梅窝地皮每尺楼面地价只售1,113元,尺价比廿年前还便宜,甚至低于国内大城市的地价。这不仅说明发展商擅于趁机执平地,也表示市区和新界离岛的楼价距离呈两极化发展。

  近期政府卖地成交价一浪低于一浪,原因是欧债危机使经济出现隐忧,加上当局去年至今推出多项打压楼市措施所致。贱卖土地虽令库房减少收入,但并不代表发展商会低价卖楼,历史证明新楼的定价均以当时的市况来厘定,并不存在低买土地就会平卖楼房的情况,反之更多「低买高沽」的故事,在地产商身上不断地发生。

  奇怪的是,以上事情坊间都习以为常,并没有太大异议,相反如果是地产商高价买地或者高价售楼,便被外界舆论说成是托高楼价,于是反对地产霸权的声音也就此起彼落。议员政客更以打倒高楼价来代表打倒地产霸权,代表反对地产财团,其实,这种想法不一定是对的。

一手楼市场影响不大

    就以目前楼市现况为例,当局众多遏抑楼价措施令楼市进入寒冬,最受影响的是二手楼市场,小业主如需急于售楼,非得大幅减价不可,二手市场只录得零星成交个案。反观新楼市场,近来几个大型楼盘均成交畅旺,价格亦只是轻微下调一些而已,而主要发展商今年公布的售楼成绩也非常理想,盈利又再创新高。

  因此从另外一个角度看,打倒高楼价其实也是将小业主打倒,他们受到的伤害是最深的。香港百万个小业主早已跟楼价捆绑在一起,他们欠了银行满身债务,年轻人置业买楼一供就二十年、中年人做生意用楼宇向银行作抵押贷款、老年人把房子出租作退休保障等等,楼房分明就是他们的身家财产,楼价大跌对他们的影响至深。

  反观发展商,他们也是零售批发商,楼市淡静时,他们买的土地更便宜,可是每次开售新楼时,价格却总是不便宜。小业主成为负资产的故事大家听得多,但是各位又可曾听过,大地产商公布业绩出现亏损的事?