蔡志忠论香港地产()2013年度)

 

3D」辣招衰过「八万五」(2013,7,10)

由多个中产团体及地产代理商会组成的「辣招苦主大联盟」,上星期日发起大游行,2.3万个不同行业的人士以和平理性的脚步,要求港府撤回打压楼市的「3D」辣招,他们当中除了有地产代理外,还有装修、家俬、律师行从业员,甚至有银行按揭部员工等等,可见辣招不仅令地产业首当其冲,还火烧连环船影响到其它行业的生计。

政府政策本末倒置 

  首次参与反政府政策游行的林大辉议员,抨击当局出招严重错误,一味只懂遏抑需求,没有调节供应问题是本末倒置,他形容政策等如「不够奶粉就叫人不饮奶粉、不够床位就叫人不要生仔、不够大学学位就叫人读副学士一样。」笔者认为林大辉对政府辣招的看法,是近期众多评论中最贴切及中肯的。

  许多不同行业的市民,对政府的「3D」辣招一知半解,眼看政府出完一招又一招,前后使出几十招,楼价仍然居高不下,心想这些招数必定很普通,他们不但不同情地产业的困境,甚至还提议政府进一步加辣,楼价不下跌几成就是政策不力。其实,这些不太明白政府辣招的市民,应该认真地去解读「3D」措施的内容,或者深刻地体会一下林大辉的言论,一个打压市场需求、将生意拒之门外,从而影响众多行业生计的经济措施,又怎会是利港利民的好政策?

  有人形容「3D」辣招衰过「八万五」,当年的「八万五」碰上97年金融风暴,使楼价大跌7成,搞到民不聊生,假如今天的「3D」辣招遇到另一次经济危机,后果可能更加不堪设想。各位不能怪地产代理走向街头,谁会料到经济状况不错的今日,物业的交投量会少过沙士时期?经济不景使成交萎缩,他们不会有所怨言,可是人为因素打沉楼市,他们就会埋怨死得不明不白。

  港府指目前措施乃非常时期的非常措施,当物业市场回复正常情况,港府将调整或撤销有关措施。究竟什么是正常情况?不同人有不同的理解,政府站在未买楼者这一边,楼价不跌两成就是不正常,物业代理和相关行业同一阵线,他们认为成交量萎缩才是不正常,小业主觉得银纸缩水、百物腾贵,楼价不升反跌同样不正常。

应撤销或调整辣招 

  笔者认为,楼市发展与经济境况背道而驰,才显得更加不正常。港府应考虑撤销或调整部份辣招,如「DSD」双倍印花税,此措施不仅阻碍用家楼换楼向上游,更吓怕外商来港投资做生意,对基层市民没有好处。不如来个限价卖楼,规定楼价不能卖超过某个指定价格,那么楼市就不会上升,就算撤销所有辣招也不怕,反正是非常时期的非常措施,随时都可以退市!

楼市下跌两成才健康 (2013,7,17)

号称「空军一号」的前摩根士丹尼亚太区首席经济分析师谢国忠,再次对香港楼市发表震撼预测,预言香港楼价3年内将下跌五成。谢博士贯彻其一向「语不惊人誓不休」的言论风格,虽然多年来对楼市唱淡论调均失准告终,但是他仍然屡败屡战、坚持己见,真不愧为勇气可嘉的中港星级分析师。

  这也难怪,如果不是前着名投行首席经济分析师,报章杂志不会大肆报导其看淡言论,又假如不是预言楼价下跌五成,而只猜测下调一两成,也不会引起外界广泛争议。还好,谢博士已离开大摩公司多年,现在的分析应该不会左右旧公司的决策,否则的话,大摩房地产投资基金的业绩表现,这几年肯定乏善足陈。 

楼价3年内 难下跌5 

  估计楼价走势升或跌其实并不难,就像赌大细一样,机会率一半一半,只是要估中大跌五成才不容易。回看以往,要楼价下跌一半,肯定是经济出现大衰退才有机会发生,如「大萧条」或「金融风暴」时期那样。单是利息加3厘至4厘,并不足以令楼价崩盘,更何况楼市供应短缺只是暂时,数据显示未来一两年本港楼房供应将逐渐增加,届时政府便有机会撤销「3D」辣招,诚如特首梁振英在出席立法会答问大会时表示:「如果楼市稳定,供应充足的话,我第一个赞成取消辣招。」

  也就是说,梁振英政府只容许楼价下跌两成左右而已,一旦明年加息来临,楼价无疑会立即下调,幅度可能达一至两成,可那时政府会马上取消辣招,来阻止楼价进一步下调。如果特首梁振英说话算数的话,撤销「3D」辣招,购买力就会立刻释放,虽然明年房屋供应已明显大增,但庞大的购买力足以抵销供应增加和加息来临的压力,自由市场有能力将楼市稳定下来,因此楼价要在3年内下跌五成,谈何容易!

  相反,当供应充足、利率上升,和楼价下跌两成时,楼市才是正常健康的市场,因为政府说会第一时间取消辣招。一个没有大力干预的楼市,是大多数香港人乐于见到的,让物业交投重回以往每月大约一万多宗,维持正常的市场流通量,不但可帮助更多的市民置业安居,也可带动地产业和相关行业的经济发展。

民意压力减 始可撤辣招 

   这也就是笔者曾多次发表赞成楼价下跌两成的原因。只有迎合政府的期望,消除民意的压力,当局才有可能取消楼市辣招。也只有将「3D」辣招撤销,地产代理才会有明天,从事装修、家俬、律师和银行按揭等行业的人士才有机会见到曙光。

和黄酝酿出售百佳的启示 (2013,7,24)

   有消息指和黄酝酿出售百佳超市,惹来超人李嘉诚撤资香港的传闻。长和系在香港商界举足轻重,如此举动难免引起外界诸多臆测,媒体更加四处追访。

  政务司司长林郑月娥立刻作出回应,指和黄出售百佳是「纯商业决定」,不觉商界与政府不和。证劵分析员亦评论,说长和系一贯将成熟、增长慢的业务善价而沽,出售百佳做法合理。而反对派议员李卓人则直指,香港是全世界最保障雇主的地方,和黄不会因政治原因而卖盘。当事人长和系也循例作出否认,叫大家别胡乱猜测。

  虽然各方面均作出否定,李超人也多次表示他很爱香港,但明眼人会看得出,超人已开始作出无声抗议。民粹力量抬头,官商不再协调,营商环境转差等等,都是经商者大忌。今天爱香港的超人年事已高,也作好了交捧给下一代的安排,可将来谁能担保,不受港人爱戴的超人后代,不会作出撤资香港的行动?

出售业务 属政治姿态 

  港人越来越仇商仇富,基层也越来越声音响亮,梁振英政府惟有俯首屈服,施政完全以民意为依归,哪里人多声音大,哪里就话事。政策也变得处处与商界作对,如限奶令、「3D」辣招等等,特首更多次公开表示,香港没有人再说官商勾结,极力讨好基层,刻意疏离商界,有违自由经济的金科玉律。难道港人都忘了,香港的成功,是商业社会的成功,为何全世界都欢迎外商,我们却要赶走企业?

  说实在,假如超人这回真要卖掉百佳,或多或少表现出一种政治姿态。百佳易手不见得是一件好事,倘落入其他超市集团手中,可能会引起垄断,加价在所难免。若被外国集团(如沃尔玛或家乐福)收购,人家基于要提高利润也要加价,港人也难以阻止,因为香港超市边际利润仅大约3%5%而已。将来换了经营者,商品加价的机会,肯定比减价高。

港营商环境 今非昔比 

  笔者认为,自从特首梁振英上任以来,长和系经历了码头工人罢工事件,超人被形容为无良雇主,心里早已不是滋味。雍澄轩酒店拆售一事,又被证监会高度介入调查,迫使长实集团无奈收回物业,并罕有慷慨地作出赔偿。种种事件显示,香港营商环境已今非昔比,放弃常被责骂的超市生意,保留更多赚钱的地产业务,将部份资金转投他国,超人的这种做法,对于股民来说,可说是合情合理!

财司「估错数」利多于弊 (2013,7,31)

被恒隆集团主席陈启宗批评没有应使则使,将成为历史「大罪人」的财政司司长曾俊华,日前在立法会午餐会上反驳:「绝不会因为政府有钱,天马行空想出口号式措施为使而使」。财爷并多次强调,其上任六年多以来,投放在医疗、基建、教育和社福的资源不断增加,支出的增长率比收入更高,极力地为自己洗脱「守财奴」的骂名。

储备愈多 愈能造福弱势社群 

  从希腊、西班牙式福利社会的制度幻灭,到美国汽车之都底特律的破产衰落,说明了人们崇尚的高福利、高保障、高工资的社会,并不一定代表成功。反而应使则使、量入为出的审慎理财作风,目前支持者的声音显然较多,难怪即使有部份人一直责备财爷总是「估错数」,财爷仍然「热切期待年底时再次估错」,因为能录得较预期更多的盈余,对香港社会来讲,肯定利多于弊。 

  总之,财政预算案估错数没关系,不过最好是估得少,千万别估得多,万一弄出赤字来,那就十分不妙。就像一家公司公布业绩,当然是发盈喜最好,公司赚钱多财政自然健全,才有条件增加员工福利,政府也像一家大公司一样,储备越多越有能力造福弱势社群。就以港府的房屋措施而言,未来三至四年要供应七万多伙新楼,其中六成是公营房屋,那么当局所要动用的财政支出,肯定是天文数字那么庞大。 

牺牲地产界利益 金钱买民意 

   也由于政府有巨大的财政储备,才可以为了迁就部份未买楼者的声音,而大力狂推打沉楼市的「3D」辣招。明知房屋政策将严重影响香港经济,未来几年在地产卖地和印花税方面的税收,可能会少收几百亿,当局仍然一意孤行,宁愿牺牲地产界的利益,用金钱去购买民意。

    经济总会有周期,楼价也会有起跌,今天楼价高企,政府推辣招干预市场,他日供应大增,碰上美国退市引致加息周期来临,楼市受到多重夹击,楼价有机会大跌两成至五成。到时政府税收入不敷支,大有可能财政赤字重临,又要想办法增加税收。而提高薪俸税和利得税等扩阔税基措施实行不易,最终不仅要取消楼市辣招,甚至还要出招救市,那时的香港人又会认同地产是香港的经济命脉,只有搞活地产业,经济才会好起来,各个行业才会更兴盛。

    然而,当楼市大跌时,又有多少人可以把握入市良机?所谓「众人皆醉我独醒」,在投资的市场里,绝大多数的群众永远是错的,如果市场仍有很多人在买楼,那你可别买,因为还会往下跌。但假如人人都失去信心时,你的机会就到了,因为不可能全街都是投资之神,称得上楼神的,毕竟是少数者。 

3D」辣招是稳定楼市 还是打残楼市?(2013,8,7)

继上个月参与反对政府「3D」辣招大游行后,中原地产施永青日前再次发表言论,认为政府出招应顾及对商界的影响,要求当局撤回「3D」之中的「双倍印花税」,以及豁免香港永久居民以公司名义买卖物业的印花税。外界不要以为站在地产最前线的施永青,言论只代表其行业的利益,其实「3D」辣招推出半年以来,已经严重阻碍香港楼市的健康发展,不单影响百万小业主的买楼换楼活动,也吓怕外商进来投资做生意。

  然而,政府并没有因此而产生任何动摇,特首梁振英和财政司司长曾俊华,不约而同地在网志上作出回应,重申政府会继续以辣招稳定楼市,就算出招得罪人也在所不惜,呼吁议员们尽快通过「3D」政策。很明显,港府不顾楼市一潭死水的现实情况,不怕得罪地产界和百万小业主的利益,想讨好的,当然是一众未买楼者的反对声音。

  政府以稳定楼市出招,自是出师有名,也容易得到外界认同,可是招数过多过辣,却变成将楼市打残,楼市表面上无甚大碍,其实暗藏内伤。很多人不清楚措施内容,笔者只能简单地告诉大家,「3D」辣招的原意,是要阻挡所有买家买楼,除首次买楼者之外。

应撤回双倍印花税(DSD 

  目前香港楼价高企,将机会留给第一次买楼的本地用家,究竟是好事还是坏事,暂时还没有定论。但将正常的楼市扭曲,令其交投量由原来的一万多宗,跌至低于「沙士」时期的四、五千宗,这些措施肯定不是最正确的措施,政府用「稳定」两个字来形容推行政策的目的,只是美言而已,应当以「打残」楼市来比喻较为贴切。 

  甚么是稳定的楼市?笔者认为是一个价格不会大上大落的市场,楼价跟随经济向好、货币贬值和资金流进等因素适当上升,并无什么不妥,全世界房价都在升,为何香港房价一定要下跌?就算香港楼价下跌是社会共识,也不应该要打残楼市,别以为死寂的市况只影响地产代理生计,如今已开始拖累多个行业的前景,政府库房的税收,今年肯定大幅锐减,甚至可能出现财政赤字。因此,此刻先局部撤回干预工商铺的「双倍印花税」措施,才是真正稳定楼市的做法。 

  很欣赏林奋强辞退行政会议成员的行为,他选择在廉署宣布其无罪后才辞职十分正确。这样优秀而无私的人才,做大块饼的「黄金五年」计划,和当局的「3D」管理需求措施,简直是背道而驰。既然风马牛不相及,倒不如分道扬镳,所谓「道不同不相为谋」矣!

世纪辣招下 代理应转行?(2013,8,14)

受政府的「3D」辣招摧残,楼市一潭死水,地产代理的日子风雨飘摇。拥有大学程度的年轻代理朋友问笔者:「蔡生,现今香港经济唔差,但系地产市道受政策影响,宜家搞到冇啖好食,是否应该转行?」如此问题近来已听了很多次。笔者从事地产行业廿几年,见过不少努力成功的故事,向来鼓励年轻人加入地产行业,然而在港府前所未有辣招下,笔者对这行的前景也有所动摇,皆因大家都不知道,何时才会有明天。

辣招严重干预楼市 

  也难怪从事地产相关行业的人愈来愈埋怨政府,若经济差时行业不景,他们无话可说,可如今明明经济不错,港府却出招逼他们转行。近年来香港民粹力量抬头,楼市已变成政治市,市道的好与坏,跟政治挂勾多于跟经济挂勾,而政府于各方面的措施寸步难行,惟有向地产界重手落药。面对政策严重干预楼市,笔者只好无奈地回答朋友:「要政府撤招,恐非一年半载之事,阁下如一两年内经济条件不允许,还是暂时转行罢了。」 

  教年轻人转行,心里觉得不是滋味,尤其是叫年轻大学生从事建筑地盘工作,更不知是好是坏,可是这种现象似乎合乎当局和社会的期望。政府宣布未来十年兴建44.7万个房屋单位,需要大量的建筑工人,香港又不能像新加坡那样输入外劳,年轻人便成了建筑业的生力军。这种行业的转型,虽然说是社会现实的需要,但肯定不是年轻人的梦想职业,他们宁愿从事地产代理业,也不选择建筑地盘工作,究竟香港社会是进步还是退步了?

预料逾万人面临失业 

  的确,在港府的「3D」辣招下,地产代理看不到曙光,以每月只有约五千宗的交投量来看,物业经纪将会有一万多人要面临失业,以其处于僧多粥少的竞争局面,经验较少的年轻人不如暂时转行,待市道好转时,再重返为时未晚。大家必须明白,港府的「3D」辣招,是真正的世纪辣招,目的就是要阻止所有的资金投进物业市场。香港是法治社会,政策得以贯彻实施,不像推行社会主义的大陆,虽然他们也有不少调控措施,但是「上有政策,下有对策」,真正执行措施的,能有多少个城市?

  值得安慰的是,我们生活在言论自由和法制健全的社会。从斯诺登逃离美国首选香港,到高官、富豪犯法被刑事起诉,甚至入狱、下台等事件,显示在法律面前人人平等。地产从业者不必太灰心,就算一两年后市道好不起来,三五年该可恢复正常了吧,即使失业也不怕,香港拥有综援制度、廉租公屋、免费医疗和免费教育等福利。难怪内地同胞那么喜欢移民香港,在他们眼中,港人哪怕是失业人士,地位也相等于他们的中产阶级。

营商环境恶化 商界可能撤资 (2013,8,21)

政府「3D」辣招初见成效,楼市交投持续萎缩,正如笔者早前预测,成交量大幅放缓,并非业主不肯减价卖楼,而是买家认为减幅不达他你们心目中价格,因而拒绝入市。

  然而负面因素不断浮现,部份业主开始按捺不住,市场录得不少蚀让个案,如九龙站「天壐」和大埔「天赋海湾」等豪宅,均出现劈价跳船情况,笔者预期,楼价下跌只是刚刚开始,这条走下坡的道路仍很漫长。

供求失衡 导致楼价高企 

  纵然地产界人士叫苦连天,以不同渠道希望港府「减辣」,如撤销「3D」之中的双倍印花税(DSD)等,理由是工商铺物业不直接影响民生,过多招数反而阻挡外商来港投资,对香港经济不利。不过,有长远房屋策略督导委员会委员却认为,假如政策修订太多,会令「道高一尺,魔高一丈」的炒家有机可乘,政府务必要将「炒魔」镇压到底。 

  从董建华年代开始,到了曾荫权年代,政府已不断出招打压楼市炒卖活动,可是楼价却越打越高,后来得出的结论是,楼价高企是供求失衡所致,炒家只是从中顺水推舟,跌市时也难免损手烂脚,他们并非真正高楼价的「元凶」。可是到了梁振英年代,仍然有专家指摘炒家推高楼价,正是「跷唔怕旧,最紧要受」。

跟从民意 忽略民生经济 

   近来社会日益分化,特首落区试图表现亲民,然而效果明显不障,从电视机上看到的吵架和冲突越来越严重。作为香港人,也觉得现今社会秩序混乱,虽说各阶层的声音都能表达出来,然而政府却从听取民意,变成了跟从民意,政治骚不断出现,自然忽略了民生经济。长此下去,不但吓怕外地投资者进来,连本地商家也可能撤资他国。

  反正市道淡静,笔者也乐得清闲,星期天又跟一班商家吃饭打牌,偶尔听听外界意见甚有得益。商界朋友对目前政治环境表示忧虑,部份具实力的厂商已作出移民准备。不过有一点值得留意的是,他们并不同情地产代理处境,认为楼价下调两成,年轻人的怨气才可消除,至于辣招会否影响香港经济,以及地产代理生计,他们觉得无关重要。

打倒高楼价 就能打倒地产霸权?(2013,8,28)

人们一向认为,要打倒地产霸权,就是要打倒高楼价,而将高楼价推倒,地产商及物业投资者便无利可图,其实这种想法并非完全正确,究竟何以见得?

  地产发展商有点像零售批发商,市道好时,可以高价买地再高价卖楼,楼市差时,他们又可低价竞投土地,然后平价出售新楼,这样他们一样会产生利润。有时候,地产商反而会喜欢在楼市低迷时,趁机吸纳平价土地作储备之用。

楼市大跌 小业主最受影响 

  记忆所及,这么多年来香港地产商,好像甚少出现业绩亏损情况,这点从他们每年的业绩公布中可见一斑,即使是1997年金融风暴至2003年「沙士」期间,他们仍然赚取厚利,打倒高楼价,似乎并不能将地产商打倒。 

  那么楼市大跌时,最受影响的是什么人?当然是香港百万小业主,相信40岁以上的中年人,都不会忘记97年金融风暴时期,楼价大跌六至七成,香港出现十几万负资产家庭的惨痛故事,当年失业、破产、跳楼及烧炭的事件几乎无日无之,至今回想起来仍历历在目,谁愿意见到历史重演?

上月破产宗数急升 恐历史重临 

  日前惊见报章报导,香港7月份破产宗数急升近三成至931宗,创出近年新高,申请破产人士主要来自地产界人士,由于物业交投萎缩,地产从业员收入急剧下降,政府撤销「3D」辣招又遥遥无期,他们有感前景一片暗淡,面对负债、供楼等财政压力,在无力偿还之下,索性选择放弃,走向破产之路。

  此时此刻,笔者完全明白这批破产小业主的处境,自住物业沦为银主盘是何等迫于无奈。当局必须密切留意,这只是冰山一角,下一步受影响的还会有众多行业人士,如从事装修、家俬、建材、律师行或饮食业的小业主,他们同样面对沉重的供楼压力。楼价只是轻微下调了几个百分点,至今仍未达政府的预期,可外界已怨声四起,如果楼价下跌两成、三成甚至五成,又会出现多少小业主申请破产的个案?

楼价大跌五成是危言耸听 (2013,9,4)

继楼市大淡友谢国忠博士及经济分析师罗家聪之后,另一位金牌分析员陆东亦发表楼市大跌言论,扬言楼价在未来两年将下调五成。这些分析师都有一个共通点,总是喜欢贯彻其语不惊人誓不休的专家本色。

  这也难怪,假如专家们只是预测楼价下跌一两成,怎能引起市场回响?在各种利淡因素影响下,未来楼市下跌已是市场共识,问题是究竟会跌多少。陆东所持的4大理据是:港府辣招压抑楼市、市民供楼负担因息口上升而增加、未来楼宇供应大增及资金流走与内地经济放缓等风险。

未来两年 楼价最多挫两成 

  说楼价两年下跌五成的惊吓言论,的确令人侧目,然而观其所持理据,却平平无奇,专家们的所谓利淡因素,乃老生常谈,普罗大众皆知,但并不表示他们认同。这一点从市场的反应可见一斑,假如业主们认同楼价将下跌五成,今天他们何不马上调低楼价一至两成沽楼离场? 

   自从今年2月港府推出世纪辣招(3D)以来,楼价半年内大约跌了5%左右,笔者认为,「3D辣招」是众多利淡因素里,最不利楼市的一项因素,而其对楼价的影响已经反映出来。其他的三项因素,如供应增加、利率上升和资金流走等风险,已在人们预期之内,即使每项因素均出现,每项都令楼价下跌5%的话,楼价在未来两年内,最多也只会下调15% - 20%而已,说楼价将大跌五成,未免令人有危言耸听之感。

忧虑楼价跌时 政府不肯撤辣招 

  不过世事无绝对,楼价下跌五成也非完全不可能,但肯定不是只出现以上几项因素就可造成。历史告诉我们,香港楼价大跌是在97年金融风暴时发生,经历了经济大衰退以及世纪疫症「沙士」的洗礼,楼价于七年间大跌六至七成,而另一次大跌市是在08年金融海啸期间出现,楼价在短短九个月下跌了两至三成。以此推论,要出现大跌市,必须发生金融风暴或经济大衰退,这种现象会在两年内出现吗?

  唯一使笔者担忧的是,梁振英政府出现管治危机,施政变成以民意为先,完全不顾经济实况。当各项利淡因素在未来两年内陆续浮现,而楼价亦下跌两成时,港府仍然执迷不悟,不肯撤销「3D辣招」,届时如不幸碰上经济危机,楼市将可能出现人踩人的「冧市」惨况。

博鳌青年论坛 迎机遇与挑战 (2013,9,11)

应东区工商业联会副会长、香港菁英会常务副会长卢金荣兄的邀请,99日(星期一)参加了博鳌青年论坛(香港)讲座,主题是「创意青年、创新亚洲:携手共创美好未来」。演讲嘉宾个个份量十足,从经济、文化、教育、就业等方面分析亚洲的宏观局势及优势,探讨如何推动创新,以及亚洲经济转型和香港经济的未来。

  标明是青年论坛,来听讲座的当然是年轻人为主,笔者参与其中,心境不觉也年轻起来。从问答环节(Q&A)中,看到年轻人对亚洲和香港经济未来充满信心和期待,令人为之鼓舞。诚如署理行政长官林郑月娥在致辞中所说:「青年是未来社会的主人翁,要勇于接受机遇与挑战,创意、创业就是香港的成功之道」。

  让笔者印象深刻的演讲者中,有北京大学中文系教授张颐武:「过去30年中国为你改变,未来30年你要为中国改变」的精采演讲,搏得台下阵阵掌声。另一位嘉宾香港汇丰银行行政总裁王冬胜也教导年轻人:「香港不应该和大陆竞争,要和上海、深圳合作,真正的对手是新加坡」。一言道出朋友与敌人之间的分野,是与非,利和弊,大家必须分辨清楚。 

冀政府撤销或修订楼市辣招 

  当谈到香港、北京、上海等地的投资环境时,美国富瑞金融集团亚洲区主席刘小俞指出,外资仍然首选香港,因为香港拥有良好的法治、低廉的税收以及较优的人才等等,这些都比内地城市优胜。也难怪,不单外商喜欢投资香港,连国内企业也持续来港设公司,甚至上市集资等,他们似乎并没有将高楼价、高租金和高工资这些高成本开支放在第一位考虑。

  俗语「有辣有不辣」,香港以闻名的低税收吸引外商进来投资,他们自然不能再苟求有廉宜的楼价和租金待遇,香港如果没有高地价政策,政府就不能维持低税率制度,情况恰恰和欧美国家相反,他们奉行高税率政策,国民便可享受以廉价购买房屋,两地政策各自有优劣之处,难以直接比较。外商投资香港,十分重视法制健全、经济自由和社会稳定等因素,因此香港竞争力仍然排名于世界前列。

  作为国际金融中心,香港房价难免长期高企,除非改变社会制度,否则要楼价变得廉宜不切实际,政府使用行政手段大力干预楼市,严重阻碍地产相关行业的发展,对香港经济带来不利影响。

  适逢99日也是一众地产代理停刊报章广告、藉此抗议政府「3D辣招」的一天,他们将收集20万个市民的签名,希望政府能够聆听业界声音,撤销或修改部份「非常时期的非常措施」。

星港房策 谁胜谁负?(2013,9,18)

香港人总喜欢与星加坡相比,星加坡从昔日跟在香港后面走,到今天似有超越之势,使港人甚为沮丧。传媒报导更加认定是此消彼长,香港已落后他人,尤以房屋政策更甚。

星拟让所有市民 自置居所 

  星洲有超过8成人口住在组屋里(类似香港居屋),政府仍认为不足够,计划让所有的星洲人均拥有自置居所,于是推出月入1,000坡币(约港元$6,000)的家庭可购买一房一厅的组屋政策,消息一出甚为震撼,连遥远的香港未上车一族也深感羡慕,至今仍然以此为热门话题。 

  当年的特首董建华,也有一个伟大宏愿,就是要让7成的港人在10年内拥有自置物业,于是在97年推出「八万五」房策,结果碰上亚洲金融风暴,香港出现了十几万负资产的惨痛故事。当年很多辛苦供楼的中产阶层,十分羡慕住在公屋而无楼一身轻的市民,坊间甚至出现外母嫁女时提出:「女婿最好是无楼一族」的怪现象。 

买楼属个人决定 不可强迫 

  一个负责任的政府,应该让人人安居乐业,而不是要所有人自置物业,买楼与否是个人决定,切不可用政策强加于人。星洲政府推出廉价组屋,表面上惠及全体国民,其实已伤害了原来的组屋业主,他们的房价应声下跌,累积资产化为乌有。别忘了,他们要供楼和供公积金等,可能占薪金的三至五成,负担并不比港人轻,可是他们却投资在一层不会升值的楼房,同时又丧失了向上游的动力。

  星加坡没有公屋,也没有综援,廉价组屋是星洲人最大的福利。坦白说,笔者宁愿住在香港的公屋,也不选择星加坡的组屋,反正大家的房子都没有升值能力,住公屋不用供楼,失业又可以申领综援,做香港的基层人士比星洲人强。如果选择努力积蓄买楼,就不买公屋或组屋了,买私家楼,不单有保值作用,还可提升自己的身份和地位。

    在大陆农村里,村民住的房子均是大大的,且不用供楼,但他们都渴望移民香港,并以在香港买楼为人生奋斗目标。其中最大的原因,就是买楼买得有价值。

  不过,星加坡虽然没有言论自由,但政府却领导有方,面对各地资金大量流进欧美市场,美国又即将宣布退市之际,当竞争对手港府还在大力推销楼市「加辣」措施时,据闻星洲政府已准备「退辣」,去迎接外地资金的进入矣。 

压楼价保流通量 方为良策 (2013,9,25)

记忆所及,每当政府推出打压楼市措施时,地产商为顾全大局,表面上均表示支持,原因是要营造官商互相合作的良好环境。然而最近长江集团主席李嘉诚罕有地公开指出:「政府压抑楼市的辣招会为本港带来负面影响,预期会在明年出现」。 

  很明显,香港主要的地产商已经按捺不住,从近来政府卖地均由中小型地产商投得,并屡创低价看来,大型地产商开始看淡未来几年香港楼市,他们认为存在政策风险。他们一方面减少在香港投地,另一方面却加快在内地的投资,言论和行动一致表达对政府「辣招」的抗议。 

地产商恐滞销 投地欠积极 

  这也难怪,「辣招」将大多数买家拒之门外,只剩下本地首次置业者的购买力,难以恢复昔日市场每月大约一万多宗的正常成交量,新楼的销情速度肯定大幅减慢,地产商不肯积极投地,就是怕囤积楼盘,未能做到货如轮转的营商之道。 

  矛盾因此又产生,政府表明未来10年要兴建44.7万个房屋单位,公营和私营方面以六四比例分配,即每年私楼供应要达1.8万个左右。在「3D辣招」下,地产商能否完成以上任务,恐怕是未知之数。在商言商,市场上没有这么多买家,地产商自然不会盖这么多房屋,谁愿意大量积压货品?

  政府怕了民粹力量,以为用「3D辣招」封锁成交量,就能使楼价大跌,其实这种做法并不正确。辣招阻碍了买家入市,但也减少了卖家放盘,只能令市场成交萎缩,或者说只可使楼价徐徐向下,这样的效果明显不理想。假如楼价下跌两成是市场共识,但需要的时间是两三年,那么如此低的流通量,将会严重影响香港的经济发展。

当局与商界对立 吓怕外资

  笔者多次强调,当局为楼市降温无可厚非,甚至让楼价下跌一两成也可接受,问题是出招过辣将危害经济。市场缺少买家,自然缺少成交量,与地产相关的多个行业,开始出现经营困难。地产商不投地或低价中标,也直接影响政府的卖地收入,加上买卖印花税和利得税方面的税收锐减,明年政府库房有可能出现财政赤字。

  梁振英政府已拿回土地的主导权,又努力摆脱了官商勾结的形象,但香港的成功,毕竟是商业社会的成功,当局切不可样样以商界对立,否则会吓怕外商进来投资。就以楼市「3D辣招」为例,港府应立即作出修订,堂堂众多高官,难道就想不出一个既可保持市场流通量,又可压住楼价的利民措施吗?

香港楼市像中东石油 (2013,10,2)

上星期笔者有幸参加了朋友一个饭局,几位朋友都是香港商界翘楚,来自零售、地产和金融界等,他们都对经济前景不甚乐观。席间谈到香港楼市,金融业前辈冯大哥言词精警:「香港的楼市就像中东的石油,可以大减价吗?」他更鬼马地形容:「打倒楼市就等于男人自阉!」港人是否愿意这样? 

  前辈对楼市的见解甚为贴切,地产是香港经济支柱,确实是不可以倒下来的。然而在一片要求公平、公义的呼声中,香港已经由自由经济市场慢慢走向计划经济市场,民粹力量抬头,政府管治乏力,使香港的资本主义制度开始动摇。 

美国或退市 资金流向欧美

  政府对楼市推出「3D辣招」,有众多议员提出修订建议,显示辣招有不足之处,所谓「针无两头利」,既然辣招对经济有利有弊,作为负责任的政府,应该聆听社会各界声音,而不是坚持一意孤行。特首梁振英和财爷曾俊华多次强调:「政府要坚持推行辣招,否则楼市会回复亢奋」。 

  说撤辣招楼市就会亢奋和飙升,并没有充分理据。大家都知道楼市问题主要是供应不足的问题,撤销辣招,买家会因少交印花税而增多,但同样道理,卖家也一样会增多,释放多些成交并不一定会使楼市向上。楼价上升的原因除了是供应缺少之外,也包括利率趋势、资金走向及经济前景等因素,当然还有人们对后市的预期,假如大家都认为明年楼价会下跌两成,今天有多少人愿意去买楼?

成交量回升 符合整体利益

  香港是成功的商业社会,政府应适当采纳商界的意见,将经济民生放在第一位,而不是将民意当成施政的全部根据。去年香港楼价的确上升不少,但今年的环球经济状况不一样,美国有可能退市,资金流向欧美市场,利率趋升和供楼负担加重等等,这些因素都使楼市蒙上阴影,加上香港楼价位处历史高位,众多地产专家又指楼价有可能下调五成,在这样的环境下,港府为何仍那么坚持,楼价下跌几乎已成定局,辣招为什么不可以撤?   

  笔者认为,撤销辣招,楼市并不会恢复亢奋而出现飙升,楼价在种种不利因素下,仍然会下跌大约两成左右。而市场的成交量可以返回正常水平,何谓正常水平?即是每月大约一万宗成交。这样的话,想卖楼的业主和想买楼的买家都可达成他们的意愿,而从事地产相关行业的人士也可以维持他们的生计,无论在公在私,从香港整体利益上看来,撤销辣招是利多于弊!

经商者的智慧比高官们高 (2013,10,9)

「天玺平过珑玺,尖沙咀平过大角咀。」一点都没有夸张。新地(00016)的九龙站豪宅变相减价约两成开售,震撼整个地产市场,也掀起了楼市减价的序幕。有测量师甚至估计,香港整体楼价在未来半年,也将会下调两成。 

补贴印花税 释放购买力

发展商带头劈价卖楼,破解了楼市的胶着状态,在市场看淡情绪进一步增加下,心急的业主将加速减价卖楼。所谓「走得快好世界」,眼看地产商为解除「辣招」的捆绑,而出尽法宝补贴买家在印花税方面的损失,聪明的二手楼业主应该知道,今天的市场是属于买家或卖家? 

  这现象似乎符合市场的预期,也正中高官的下怀,既然外界均期望楼市下跌,倒不如快些下跌,以免港府认为辣招不够辣,还想加辣就不得了。从经济角度上看,楼价下调一两成问题不大,能够释放多些成交,增加市场的流通量,更能帮助各方所需,推动社会经济发展。

  值得留意的是,发展商这次用补贴七成印花税予所有买家的做法,「解封」了内地客和公司客买家,扩大购买力市场,相信销情会很好。而此现象将会让其他地产商争相效法,成为一手新盘销售的主流。二手业主难以仿效地产商的手法,惟有进一步减价与之抢客抗衡,淡静的豪宅市道的确需要调整,或会因为业主们的愿意减价,而出现多一些成交。 

星洲拟撤辣招 抢内地豪客

  笔者认为,补贴买家印花税的做法非常明智,相信会吸纳一成多的内地买家,地产商如订价合理,新盘销情也会明显改善。这样得出的结果是,楼价有所回落,交投量却有所回升,既配合政府的辣招政策,又保住相关行业人士的饭碗。由此看来,经商者的智慧要比高官们高得多。   

  美国即将退市,加息周期将临,加上中国经济放缓等因素,使资金从亚洲新兴市场流向欧美市场,其中大量的内地资金投进了英美房地产市场,带动了当地的经济和就业发展。面对资金流走,新加坡政府已准备撤销楼市辣招,与香港互抢内地豪客,互争一日之长短。各位必须明白,此时此刻,谁能吸引到内地买家进驻,谁将会是赢家!

新盘斗减价 楼市冇得玩 (2013,10,16)

近日九龙站豪宅出现抢购热潮,乍看起来似乎楼市一片好景。其实恰恰相反,地产商大幅劈价两成沽货,怎会心甘情愿?虽然引来众多买家入票认购,但只能说是地产商销售策略成功,不可改变的事实是,楼市已正式进入下跌轨道。

  几乎没有人敢说楼价会上升,就像没有人再说香港有官商勾结一样,这些都达到梁振英政府的期望。为了博取基层市民的掌声,港府施政不断向一方倾斜,执意拿回土地的主导权,刻意与商界划清界线等等,难免会赢得部份中下阶层支持,可是这样一个从自由经济走向计划经济的转型路线,难道就符合香港整体利益? 

港府态度硬 无意修订辣招

  港府对辣招态度强硬,没有半点修改迹象,投资者已心死离场。有曾经拥有几十件九龙站豪宅的资深投资者明言:「有特首梁振英一日,楼市都冇得玩。」这话令人十分欷歔,曾几何时,香港是投资者的乐园,可假如特首成功连任,意味着香港楼市仍有八、九年没得玩。

  笔者经历过漫长的跌市,极少投资者可以安然渡过长期楼市困境,今天大家见到的住宅投资者,并非十几年前那一批,交替轮回见证了楼市的成败兴衰。外界总对炒家投资者喊打喊杀,他们都成了高楼价的元凶,其实炒家也有亏损的时候。楼市有升有跌,严格来讲,炒家赚钱或亏本的机会也是一半一半,只是传媒将「炒燶」楼的故事说得少一些而已。 

补贴印花税 主导新盘市场

  香港大部份人都将持有的物业,当成是一种投资心态来看待,因此才让没有物业的人这么嫉妒。拥有楼的业主其实是投资者,也可说成是长线炒家,他们同样可以享受楼宇上升带来的好处。本人并非想为炒家平反,只是想说句公道话,炒家要缴纳印花税、利得税,加上额外印花税及佣金等其他支出,每炒一层楼如侥幸赚了钱,七除八扣其实所余不多,然而无可否认的是,他们对库房税收却带来不少贡献。

  未来的日子,地产商以补贴印花税变相减价的卖楼方式,仍会主导新盘市场,二手楼业主肯定无力招架,想抢夺市场上仅有的购买力,惟有互相斗平斗贱。连向来实力超凡的九龙站豪宅业主,面对新盘减价倾销,也得俯首称臣。微不足道的炒家,哪里有能力兴风作浪!

免费电视发牌风波启示 (2013,10,23)

香港电视未获政府发出新免费电视牌照,引来轩然大波。魔童王维基早有准备,第二天立即解雇了320名员工,以无助及失望的弱者姿态,博取了大众的同情和支持,政府总部再次出现被万人包围抗议的宾墟场面。

  一个商业机构的牌照申请遭到政府否决,本来或者是一件平常不过之事,为什么会群情汹涌?那是因为事情的发生与人们的期望不一样。魔童预先将他的电视投资计划付诸行动,并演变为大众期待的结果,当一切变得事与愿违时,政府就是扼杀创意工业、没有尊重民意了。 

如果另一家被拒 后果不同

  事件看起来没这么快完结,当局也预料不到会有这样严重的后果。不过从另一个角度看,如果三个免费牌照申请者之中,被拒绝的是另外一家,结果可能就不一样,相信也不会有这么多人上街游行吧。难道批给别的申请者就没有创意思维、不能制造好节目、甚至没有公义和法治吗?

  如果把此事当成是一个商业行为,三个申请者始终会有一个被淘汰,损失最大的其实是投资者,即是老板本人而已。虽然有部份员工遭受免职,但也不必太担忧,毕竟还有两个免费电视台即将启播,有实力者自然会是抢手货。本人反倒觉得对于影视界及从业员来说,将来未必会是一件不好的事。

  至于面对目前窘境,政府应适当披露拒绝发牌的原因,以释除公众疑虑,尽快将事件平息。或者干脆多发一个免费电视牌照给香港电视,这样便皆大欢喜。别以为发多一个牌照就不够分担经营,增加供应也可以制造需求,就像一条街道,原来只有一家家俬店并不起眼,有三家后开始有人注意,到有十几二十家时,就形成一条生意滔滔的家俬街了。

扭曲供楼需求 非良策

  香港电视裁员320名员工,触动了不少港人的心弦。同样受政府政策影响的地产从业员,纵然将有万人面临失业,却得不到外界的同情,那是为什么?是因为大多数人并不清楚政府「3D辣招」的内容,以为屡出辣招的目的是稳定楼价,不知道这样将会严重损坏香港的经济发展,和十万名相关行业人士的生计。

  笔者再次简单形容一下「3D辣招」的原意,就是不想给任何人买楼,除了首次置业的本港永久居民以外。这样的政策,会是好政策吗?

新盘排长龙 跌浪刚开始 (2013,10,30)

老友自美国公干回港,吓见新盘市场大排长龙,致电本人:「蔡兄,新楼又现买楼人龙,楼市是否已复苏?」笔者来不及回应,「昨天跟一班朋友吃饭,他们都认为香港购买力很大,楼价应不会跌,不过想知道现在是否买楼时机?」老友迫不及待地想知道楼市近况。

  笔者回答:「非也,目前炽热的新楼市况,恰恰相反地显示,跌浪刚刚开始。」没错,楼市的确出现排队买楼现象,甚至有南亚裔人士提早三天代客霸位,藉以卖筹图利情况,表面上看起来,楼市似乎再度热烘烘,然而这些只是外表现象而已。

  楼市复苏与否,并非只看气氛是否热闹,而是要看成交量有多少,楼价是否稳步向上,才是市况好坏的关键所在。热闹气氛是可以营造出来的,买家往往被这种气氛所吸引,买楼的冲动因此而产生,但是这时候所作的决定,未必是最正确的。 

地产商劈价 意味看淡楼市

地产商出尽八宝卖楼,新盘争相劈价加「退税」,定价比同区二手楼便宜两三成,意味着他们看淡楼市前景,减价促销只为争夺市场上仅有的买家,所谓「有头发边个想做癞痢?」他们出此下策乃是迫于无奈。最近几年,新楼订价均比二手楼高出几成,何曾见过今天此等烧银纸情况?

  未来10年大约每年有2万私楼供应市场,如今买家却愈来愈少。根据土地注册处资料显示,今年第2及第3季二手住宅成交宗数只有约19千几宗,即是每月约33百宗左右,比起以往大幅下跌60%,现萎缩局面。地产商是市场的领导者,要争夺仅有的买家,大幅减价似乎是唯一的选择,因此楼市下跌已成定局。

  至于购买力方面,的确仍然存在,问题是这些买家会否入市,买楼者有时候是跟着对市场的预期而作出决定,当他们认为明年楼价会上升两成时,今天他们可能会提早买楼,如果预期相反的话,他们却会延迟入市。

   政府今年二月份加推「辣招」,楼市雪上加霜,时至年底,地产商自然要做好业绩报告,土地是早期低价买入,还有大把水位减价卖楼,相信对其盈利影响不大。想方设法尽快出货是地产商高层人士的最大任务,各位有没有听过这样的卖楼奇招:「经纪佣金10%,再回赠10%予买家」,今天,大家可以见证了。 

城市是否成功 非以居住衡量 (2013,11,6)

本人日前有幸受邀为「香港华人会计师公会」作午餐演讲,内容包括香港楼市前景,以及新加坡与香港比较谁胜谁负等。一众专业会计师日常工作非常繁忙,但对于香港楼市十分关心,大多数人认为港府过于干预楼市,不但影响香港投资环境,亦阻碍众多相关行业的发展。 

  谈到新加坡房屋政策,席间有人提出问题:「星洲月入1千坡币(约6千几港元)的家庭,可购买11厅单位,星洲人是否比香港人强很多?」原来大部份港人都认为新加坡房策比香港好。无可否认,星加坡人平均居住面积确实比香港大一些,可这就代表新加坡比香港好吗? 

  这是见仁见智的问题。本人回答:「居住面积的大小并不代表生活的全部,财富的不断增加更可能是人们所追求的目标。」新加坡有逾8成人住在廉价组屋里,组屋长期没有升值潜力,使星洲人缺乏向上游动力。小女在美国读书,曾问星加坡同学总是那么勤俭的原因,那是因为新加坡组屋价值低,民间财富不能累积,多数星洲学生拿政府资助到外国念大学,生活自然较为清苦。 

港人投资有道 外间羡慕

  如果以居住面积的大小,来衡量一个地方是否成功,那么香港肯定是一个失败的城市。然而香港虽是弹丸之地,却闻名于世,每年的外地游客是世界之冠,谁敢说香港不成功?一个地方成功与否,并不只看居住面积的大小,否则内地农村都变成了幸福之都。香港拥有健全的法制和自由的言论,加上港人投资有道,财富不断增加,都令外界十分羡慕。 

  繁华的城市都是地少楼贵,像美国纽约一样。大量的亚洲资金投进美国楼市,使纽约楼价近来急升,房屋供应非常紧张。市长彭博这样说:「市内缺乏市民负担得起的房屋,是经济有活力的好迹象,这代表更多人希望住在纽约。」有人形容彭博言论是不知人间疾苦,本人却认为繁荣的背后少不了一点代价。 

  许多人想移民来看港,并以作为港人为荣。一旦成为香港永久居民,找不到工作也不怕。香港有综援金、有公居、还有免费教育和免费医疗等等,众多社会福利可以照顾贫穷者一生。只要大家常怀感恩之心,满足拥有的一切,学星加坡人那样,虽然财富不多,但总是赞美自己的国家。 

看淡港楼市 资金投海外 (2013,11,13)

日前东区工商业联会到山东作商务考察访问,一行三十几名商会朋友声势浩大,来到美丽的江北水城、运河古都聊城市,受当地市政府高规格的招待,本人参与其中,与有荣焉。 

  聊城市位于山东省西部,属于地级市,人口大约610万左右,民风淳朴。经济以农业、农副产品加工业、有色金属、化工和旅游业为主,参观了几个大型的国企和民企,其每年生产总值达几百个亿,令人十分惊叹。 

  大型企业拥有垄断局面,占地方财政收入的大部份税收,然而中小型企业比例较少,消费市场看起来不甚兴旺,楼价每平方米只在人民币@5,000@6,000左右。这里有着名的光岳楼、东昌湖,是武松打虎以及金瓶梅的故事发生地,可是旅游业还有待进一步推广。 

  有团友对在聊城市发展旅游业甚感兴趣,迫不及待地与当地政府签下了投资意向书,他问本人:「蔡生,呢度楼价低,仲有大把上升水位,你不如也签番个地产项目试下?」团友说得有理,本来只打算观光游玩的我,也要认真考虑一下将来的投资方向。 

「此处不留人 自有留人处」 

  成功的自由市场经济使香港闻名于世,然而这种成功的模式,并非所有港人都拥戴,民粹力量抬头,迫使港府逐渐放弃自由经济制度。香港曾经是投资者的乐园,如今当局严重干预楼市,使这些投资者迷失方向,他们当中包括想再次买楼的业主们,难道一如既往、努力储蓄买楼的好习惯,要从此改观吗? 

  所谓「此处不留人,自有留人处。」聪明的投资者早已作出准备,自从港府于今年2月份宣布对地产加辣后,外资已转移地产投资阵地,有日资要钱不要货,但求脱手,劈价5成沽出观塘航天科技中心。亦有本地投资者转投纽约、伦敦等地的商铺市场,如人称「滔哥」的资深投资者黎永滔,今年中再次以9亿港元扫入伦敦牛津街全幢物业,此为他在英伦购入的第三项商业物业投资。 

  就连港府也不看好香港地产市道,最近动用25亿港元参与伦敦起楼,用行动告诉大家,香港楼市已没有投资价值。地产和金融是香港两大经济支柱,如今地产已非投资工具,在银纸不断缩水的情况下,港人要如何保住自己的身家财富?除了投资伦敦、纽约和日本,投资大陆楼市,或许也是不错的选择! 

楼市犹如金市和红酒市 (2013,11,20)

香港的房屋问题,似乎是永远解决不了的问题。几年前有医生律师投诉「买不起楼怎结婚」,今天再有母亲为儿子哭诉「冇楼不敢结婚」,年轻人结婚都跟买楼扯上了关系,难道没有物业,就不可以成家立室吗?

  香港地少人多,楼价长期高企,人们对高楼价又爱又恨,有一半港人家庭因拥有物业而身家膨胀,另一半没有自置物业的港人自是望楼兴叹,心里有些埋怨在所难免。纵然历届政府均强调将房屋及土地开拓列为重大政策,但房屋问题仍是难以解决。

青年应努力工作 莫急上车

  本人同意当楼市过于炽热而出现泡沫时,适当的调控措施是必须的,但并不赞成对楼市施以极刑。新楼市场近来成交较多,是因为地产商出尽法宝,以低价开盘加上补贴印花税的方式,营造市场热烈气氛,来吸引投资者入市。然而减了价的新楼,仍然不是首次置业者能力所及,价格相对便宜的二手楼市场,依然一片淡静。显然,在政府的「3D辣招」下,年轻人想买楼置业,还是那样困难重重。

  坦白说,医生律师买不起楼,是传媒有所渲染,真正的原因是买不起市区新盘豪宅,不想买二手楼或偏远一点的地区而已。而今天的年轻打工仔如非专业人士,买楼上车的确不容易,要达成置业愿望,自然要加倍努力、勤奋节约才行。其实,结婚并不一定要买楼,租楼也可以。本人曾经在港岛一所着名女校演讲,当时就以人生三步曲,这样劝导学生,「先充实自己、再努力工作、最后才置业买楼。」

健康楼市 需正常流通量

人们一向以为,楼价下跌时,买楼的人就会增多,其实不然。巴克莱研究报告指出,香港楼市与金市和红酒市场相似,金价在今年第二季从每安士1.600美元跌至1.200美元后,至今未见触发更多的购金需求。而红酒指数Live-ex 1002011年中升至高位后,目前回落了27%,期间未见有中国买家大举入市。楼市亦如此,一旦楼价有机会下跌,买家反而会暂缓入市,等待价钱进一步下跌才作决定。

    既然楼价上升时买不起,下跌时又不敢买,那么房屋问题仍然解决不了。假如楼市大跌5成,让部份年轻人上了车,但有更多的小业主变成负资产,房屋问题可能变得更加严重,经济也会受到极大牵连。因此,一个价格稳定、有正常流通量的楼市,才可帮助年轻人置业,帮助中产阶层进行楼换楼活动,也才称得上是健康的楼市。 

大陆二线楼市 最具投资价值 (2013,11,27)

自从港府今年二月份加推双倍印花税(DSD)后,本来炽热的工商铺市场出现180度转变,由成交畅旺变为一片寂静。港府继201011月份实施额外印花税(SSD),成功将住宅炒家赶出市场后,DSD再进一步将工商铺的投资者拒之门外。

  数据显示,近月来以确认人身份(俗称摸货)转售物业的宗数,只是过去10年平均数的十份之一,几乎所有短线炒家已离开物业市场,剩下来的只有长线投资者,当中包括过百万的小业主,严格来说,他们都属于长线物业炒家。有人说没有炒家的市场,才是健康的市场,本人却认为,短炒者虽然赚钱比长线者少,但对政府库房的贡献肯定比较多。

  既然短线投资者皆消声匿迹,那么未来他们将作何部署?可以肯定,短炒者都变成了长线投资者,香港物业只能作为中长线持有,将来赚取的利润或许会更高。只是大部份的投资者都不会安于现状,长揸物业的日子是非常苦闷的,于是他们大都会作两条腿走路,一方面保留部份物业作长线收租,另一方面又会到处寻找投资机会。 

  就以本人为例,热爱香港的我今年到了不少地方考察,去过美国、台湾、山东、山西和福建,广东更是无数次往返。为了什么?当然是寻找商机,跟其他投资者一样,要为资金找出路。香港本来是投资者的乐园,今天港府带头高调以巨额投资他国房地产,说明了这里的投资环境有所变迁,一众投资者自然要认清形势,所谓识时务者为俊杰也。

美国房产税管理费高 摊薄利润

  回说多处考察的心得,本人认为美国房产税和管理费昂贵,虽升值潜力极大,但扣除各项开支,利润被大幅摊薄。台湾投资环境不错,可惜不给国内人士购买,楼房升值空间有限。新加坡和澳洲同样有印花税辣招,购买成本加重,不值得海外人士投资。最后的结论是,中国大陆楼市,才最具投资价值。

  国内的买家,拥有世界上最强大的购买力,与其到处寻觅,不如回到源头,有充足的灌溉,庄稼自会茁壮成长。内地经济迅速发展,民间财富不断增加,买楼成为国人最热衷的保值工具。当大陆一线城市如深圳、上海、北京等的房价,每尺达人民币@4,000以上时,二三线城市如东莞、泉州仍徘徊在每尺@1,000以内,此等二级城市的房价变得异常吸引,上升空间也极大。

楼市好景是假象 (2013,12,4)

说香港地产发展商是世界上最厉害的发展商,一点都不过份。当大多数人以为在港府的「3D辣招」捆绑之下,楼市理应一潭死水,楼价亦将明显调整之时,新盘市场却突然兴旺起来,甚至出现一天售出几百个新单位的奇景。 

  骤眼看来,楼市似乎不受辣招影响,重回当年一片好景时分。身边不少朋友询问笔者:「老蔡,宜家楼市咁好卖,你睇错市了。」的确,连本人都有点疑惑:「政府对楼市落咗毒药,楼市重病在身,冇理由咁快好番?」 

发展商花重本 化解辣招

  究竟原因何在,是高明的发展商一方面调低新楼售价,另一方面推出多项税务补贴,变相减价超过两成所营造出来的景象。尤其是针对买家印花税(BSD)所征收的15%重税,发展商对症下药,花重本化解了此绝招,使内地客及公司买家重现市场,这批市场上最强大的购买力一出现,怕「蚀底」的用家自然紧随其后。 

  比喻说一个市值1,000万元的物业,发展商订价为900万元,另赠送优惠达一成的话,那么买家真正的买价是800万元,可田土厅登记的楼价只跌了一成,其实真正是跌了两成。这样的话,市场就会出现误导,以为楼市成交畅旺,楼价跌幅轻微。 

  新盘市场的热闹气氛能维持多久,大家都不知道。地产商这种烧银纸的促销手法能否持续,关键在于他们买地的成本多少而定,几年前低价买进兴建楼房的地皮,自然较有减价空间,可近年高价所投的土地,将来如何卖楼?可以想象,未来政府拍卖土地将一浪低于一浪,地产商补贴印花税的成本将在地价上反映出来。 

二手淡 买家被一手抢走

  这样一来,政府于土地方面和地产税收方面的收入将越来越少,来年库房或有机会出现赤字,在世界经济普遍向好的今天,如果香港出现财政赤字的话,未免令市民有所失望。港府推出世纪辣招,目的是为楼市降温,如今弄至库房失收是始料不及。 

  新楼减价优惠促销,换来二手市场一片淡静,买家都给一手市场抢走了。这样的市道不是好市道,在港府的「3D辣招」下,二手楼业主没有招架能力,楼换楼向上游成了空谈。有人说小业主实力够,没有减价压力,其实他们都身处悬崖,一旦加息周期来临,可能是楼价崩盘之日。

地区谘询会 齐做政治骚 (2013,12,11)

「医生叫我唔好食咁多蛋!」财政司司长曾俊华出席《施政报告》及《财政预算案》谘询会时,头部被示威者用鸡蛋掷中后,选择以幽默方式回应。这种大方的解窘态度,在外国元首中常常见到,曾俊华表现出他应有的风度。

  每到年底,特首和主要官员都会落区举办谘询会。而每当会议举行时,大家总会见到各种各样的反对标语和纸牌,或者力竭声嘶的示威呐喊,甚至粗暴的撞击和掷物行为。当局一早预知会有这种抗争场面,因此警方也早做好准备,加派人手架起铁马来维持秩序已是例行公事。

  名义上是靠近群众,聆听市民心声,实际上都是在做政治骚,而做骚方面反对派更是表表者。会场里有人提出不少尖锐的政治问题,当然也有一些与民生相关的经济问题,而这些提问都是有组织及有准备的。可场面往往一片混乱,争吵声音络绎不断,有时候连高官们的回应也听不清楚,这使出席者并不好受。

  房屋问题是当今港府施政的重中之重,《施政报告》和《财政预算案》的内容,对于投资者和业主们非常重要。从谘询会里官员和市民的对答中,不难看出当局即将制定政策的一些端倪。笔者去年就是担心港府再次加推遏抑楼市措施,多次参与这种谘询会后,拒绝在今年再次入市投资商铺,才成功避过世纪辣招「双倍印花税」的冲击。

公私楼市场 应明确区分

  本人虽然不认同当局的打压楼市措施,但对于港府施政面对的困难深表同情。香港简单的低税制羡煞全球,然而仍然有市民向曾俊华反映,期望政府「藏富于民」,放寛子女免税额及供养父母免税额。此外,也有市民指租金昂贵和楼价高企,市民难以上车及中小企负担沉重等等。所谓针无两头利,香港享有低税率,自然少不免高地价,梁振英惟有这样回应,「要努力找到足够土地,兴建多个类似青衣绿悠雅苑的居屋。」

  归根究底,房屋问题就是供应不足问题,社会各界对此已有共识,相信可见的将来,土地及楼房供应会大幅增加。其实当局应该将楼市分为两个市场,一个是私楼市场,另一个是公屋居屋市场,在较低收入人士的公屋和居屋有足够供应时,私楼市场又何须太多干预。政府的责任是让人人有屋住,而不是强压楼价给低收入者购买。笔者相信,楼价的升跌是有循环周期的,当经济不景或利率正常时,便是楼市出现明显调整之时。

不同角度看楼市 (2013,11,18)

近来新盘热卖,出现排队抢购潮,外界普遍认为楼市已复苏。有家长担忧楼价再升,心急为刚毕业的儿子寻找房子,眼看楼价似乎难以下调,难免造成心理压力。究竟社会各界怎么看待现今楼市?我们不妨以不同角度分析一下。

港府出招压楼市 争取民望

  港府为争取民望,出绝招打压楼市,无论楼价升与跌,表面上皆处于有利位置。倘楼价跌,就是辣招有效将楼市降温。假如楼价升,又可说是幸亏果断出招,否则市况更疯癫。官字两个口,说上说下都可以。

  传媒方面大都希望楼价有所回落,从多年来不断出现反地产霸权的文章,便看得出他们对高楼价的那种抗拒感。也难怪,记者们都是年轻未上车一族,或只拥有一层楼自住,心态跟社会上未买楼者一样,希望楼价向下调整,于是笔墨间自然流露出对高楼价的罪恶观。

  那些居住在公屋的市民,尤其是拿综援福利的人士,其实他们对私楼市场价格并不关心,反正他们没想过要买楼,楼价升多少跌多少,对他们来说没有意义。港府如果真想照顾这些为数达三分之一的低收入家庭,盖多些公屋或居屋才是王道,遏抑楼市措施并不是在帮助他们。

多数小业主 不反对高楼价

  从商界角度看楼市,地产界不喜欢打压楼市政策自是不在话下,其他的商界人士也绝大多数不希望楼市大跌。原因很简单,经商者挣了钱后,大都喜欢以买楼作投资。在他们眼中,买楼收租作为退休生活保障,已是根深蒂固。就连大多数的中小企业也经常用楼宇向银行抵押贷款,楼宇除了是居住用途外,也是投资保值和资金周转的主要工具。谁说楼市大跌不影响经济发展?

  至于地产投资者,当然反对楼市辣招,他们纷纷四出寻找投资机会,就像外地投资者那样,昂贵的「3D辣招」印花税,将这些资金推往欧美国家,或者返回内地。香港楼市稍微冷却下来,但交投量整体来说处于低迷状态(包括一手加二手市场),这样的结果是「塘水滚塘鱼」,终有一天楼市会变得水尽鹅飞。

  香港有大约120万小业主,他们不反对高楼价,香港楼价昂贵由来已久,并非什么新鲜事,外资向来也没有因此而却步。这么说,就只有那些为数仅几万左右的未上车者,和影响力极大的反对派议员,他们发放出来的反对声音巨大,连港府也要屈服,政策惟有向他们倾斜,可是毕竟这些反对声音属少数派,因此今天港府的民望,仍然难以提升。

跌市已成定局 作好应变措施 (2013,11,24)

人们最关心的美国退市机制终于启动,预料于明年底退市完成,这意味着利率上调的日子越来越近。一旦资金流走,香港有机会比美国提早加息,小业主藉供楼负担轻微而不肯减价的理由,将会被正式打破。

  正如笔者所料,楼市下跌已成定局。较早时不少准买家朋友,还生怕在新楼气氛的带动下,楼价难以下调而置不了业。可以肯定,新楼高价开盘的年代已经过去,减价促销补贴印花税的方式,将会维持一定长时间,所谓「重赏之下,必有勇夫」,在高佣金、多项补贴及减价促销的推动下,新盘市场仍会主导楼市,各位切别让一时的热闹气氛所误导。

  楼市面临的冲击,除了加息正在「倒数中」之外,还有当局定下平均每年二万伙私人住宅供应目标,单是下季便推十二幅土地拍卖,提供55百个单位,预计明年一手私楼推盘量达17千伙,比今年大升三成半。面对如此庞大的新盘供应市场,如何寻找买家?看来减价促销是唯一途径。

  另一方面,锁死楼市交投的「三项辣招」在立法会通过仍事在必行,财雄势大的地产商有能力破解辣招,然而二手小业主却分身乏力,部份想出货的业主,只好选择调低价格卖楼,淡静的二手市场成交量,仍然会处于萎缩状态。在新楼和二手楼市场争相减价作招徕的效应下,楼价焉有不跌之理?

  那么在利率上升周期,楼价究竟应跌多少才合理,这很难有准则。不过既然今天港府政策主导了楼市,自然应该有方法调控市场。比喻说,当局只想楼价下跌两成,那就在下调两成时,作出应变措施,如撤销「3D」或减辣等,释放市场潜在的购买力。倘楼价仍未能止跌,也可选择减少卖地供应,使市场供应均衡,这样的话,楼市才可稳定健康发展。

  坊间对楼市下挫已有共识,一般估计楼价将下跌两成到五成。楼价大升固然非好事,可是暴跌更可能引起灾难性后果。犹记得97年亚洲金融风暴,港府错推「八万五」房策,导致楼市泡沫爆破,大量物业沦为银主盘,造成史无前例的十几万负资产的故事。笔者多番苦口婆心,并非危言耸听,作为负责任的政府,应当汲取历史经验教训,及早制定楼市应变措施,在泡沫爆破之前,作出果断英明的决定!